39RS0001-01-2025-001328-81
Дело № 2-2711/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 августа 2025 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Седовой Е.А.,
при секретаре Савельевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести ремонтно-строительные работы общего имущества в жилом доме, взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 является собственником 55/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: Калининград, <адрес>, и занимает жилые помещения первого этажа. Собственником 45/100 доли дома является ФИО2 и занимает жилые помещения мансардного этажа. В настоящее момент техническое состояние дома близко к аварийному: повреждена крыша, фасад дома, крыльцо, а также система канализации нуждается в реконструкции. Общим собранием собственников помещения принято решение по вопросу ремонта общего имущества: определены работы и подрядчик. Однако ответчик препятствует доступу к общему имуществу, участие в работах не принимает. Посчитав свои права нарушенными, уточнив исковые требования, истец просил суд обязать ответчика в течение 60 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести ремонтные работы в своей части жилого дома (на крыше и чердаке), а именно: выполнить ремонт крыши жилого дома, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, а также замену поврежденных деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и др.); выполнить комплекс работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий отбивку, штукатурку фасада, заделку трещин, утепление каменной ватой, декоративную штукатурку и окраску фасада; обязать ответчика обеспечить соответствие выполненных строительных работ требованиям действующих СНиП, ГОСТ и СП; в случае нарушения 60-дневного срока исполнения решения суда взыскать с ответчика судебную неустойку а размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда; обязать истца произвести ремонт крыльца дома и системы канализации в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома, обязать истца обеспечить соответствие выполненных строительных работ требованиям действующих СНиП, ГОСТ и СП.
Истец не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО8 требования поддержала, не оспаривала, что помещения истец приобрел, когда фасад первого этажа уже был отремонтирован, в связи с чем расходы на его ремонт уже были включены в стоимость покупки объекта недвижимости. Дом 1945 года постройки, капитальный ремонт общего имущества в остальной части не проводился. При этом часть работ по ремонту общего имущества на уровне первого этажа проводилась истцом.
Ответчик не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО10 в ранее состоявшемся судебном заседании возражал против заявленных требований, поскольку ремонт общего имущества - кровли не может быть возложен только на ответчика. С соглашением о порядке пользования и владениям общим имуществом от ДД.ММ.ГГГГ не согласны, намерены его оспорить.
Третье лицо ФИО7 в судебном заседании возражала против требований, пояснила, что она проживет в квартире ФИО2, производили ремонт общего имущества – крыльца. Фактически общее имущество разрушено по вине истца, когда он производил ремонт подвала.
Третьи лица ИП ФИО9, ФИО11 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя, третье лицо, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
На основании ст. 259.4 ГК РФ, положения которой применяются к правоотношениям, после 01 октября 2023 года, если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
Согласно выписке из ЕГРН на праве общей долевой ФИО1 принадлежит 55/100 доли в праве, ФИО2 45/100 доли в праве на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №.
22 августа 2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об определении порядка владения и пользования общим жилым домом, по условиям которого ФИО2 владеет и пользуется изолированной частью дома – квартирой № (мансардный этаж) общей площадью 54,6 кв. м, состоящей из двух жилых комнат, кухни, кладовой, ванной, коридора, балкона, а также чердачным помещением и кирпичным гаражом; ФИО1 владеет и пользуется изолированной частью дома – квартирой № 1 (первый этаж) общей площадью 67,1 кв. м, состоящей из двух жилых комнат, санузла, ванной, вспомогательного помещения, коридора, а также вспомогательными помещениями в подвале общей площадью 70,1 кв. м. Местами общего пользования являются лестница, коридор площадью 2,3 кв. м.
В соответствии с п. 3 условий соглашения стороны самостоятельно несут расходы по содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества, находящегося в их владении и пользовании.
Согласно представленному истцом техническому заключению, составленному по результатам обследования жилого дома 28 июля 2023 года ООО «Стандарт Оценка», в ходе обследования были выявлены дефекты строительных конструкций, техническое состояние стен оценены как ограниченно-работоспособные, крыши и кровли – ограниченно-работоспособные, отдельные участки кровли как недопустимые. Выявленные дефекты приводят к постепенному разрушению строительных конструкций, а также к снижению срока службы здания, в целом. Отпадение пластов фасадной штукатурки, выпадение отдельных черепиц кровли создают угрозу жизни и здоровью граждан. Требуется проведение капитального ремонта фасада, крыши и кровли здания, а именно выполнить работы по заделке трещин смесью на основе цемента, работы по ремонту цоколя с устройством сетки из ПВХ с последующей окраской; выполнить комплекс работ по отбивке штукатурки фасада, заделке трещин, утепление каменной ватой, декоративной штукатурке и окраске фасада; выполнить работы по полной замене водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы; заменить поврежденные деревянные элементы конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и т.д.).
Из этого же заключения следует, что физический износ стен составляет 50%, физический износ кровли – 70%, крыши – 50%. гарантийный срок службы стен, кровли, крыши истек. Капитальный ремонт крыши и кровли не производился с момента возведения здания (1945 г.).
В 2024 году истец предложил ответчику согласовать вопрос капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, направил предложение о проведении собрания собственниками помещения по вопросам ремонта общего имущества, смету ремонтных работ, что подтверждается представленной перепиской между сторонами, удостоверенной нотариальным протоколом осмотра доказательства от 25 февраля 2025 года.
Решением общего собрания собственников помещений от 25 июля 2024 года согласованы работы для ремонта жилого дома в соответствии со сметой, составленной ИП ФИО9, включая ремонт крыши со стропильной системой, крыльца, фасада, канализации.
Однако до настоящего времени ремонтные работы в соответствии со сметой не произведены.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснила, что проживает в соседнем доме, в спорном доме произведен ремонт фасада первого этажа предыдущим собственником, остальная часть фасада выглядит разрушенной, об иных ремонтных работах в доме не знает.
Истец обращался к ответчику по вопросу капитального ремонта общего имущества, направил, смету, предложение о работе, однако ответа, который бы исключил настоящий спор, от ответчика не поступило.
Между тем отсутствие согласия долевого собственника на участие в капитальном ремонте дома не освобождает его от обязанности нести бремя по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно доли в праве в таком имуществе.
При этом, вопреки доводам истца, кровля жилого дома, включая водосточную систему, кровельное покрытие из керамической черепицы, деревянные элементы конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и других элементов), крыльцо дома и система канализации являются общим имуществом собственников помещений, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что содержание указанного имущества и работы по его капитальному ремонту могут быть возложены на обе стороны пропорционально доли в праве собственности. Соглашением от 22 августа 2018 года порядок содержания указанного имущества не был согласован.
Вместе с тем, исходя из содержания соглашения от 22 августа 2018 года, суд приходит к выводу о том, что капитальные работы, относящиеся к фасаду дома на уровне второго этаже, должны быть отнесены на ответчика.
То обстоятельство, что ряд работ по содержанию общего имущества, которые не определены сметой, уже выполнил истец ФИО5 не освобождает его от бремени несения расходов и содержания иного имущества пропорционально доли в праве собственности. При этом вопрос компенсации понесенных затрат истцом на ремонт общего имущества предметом спора не является.
Истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения стоимости требуемых работ и уже произведенных работ истцом, судом отказано в назначении экспертизы, поскольку поставленные вопросы не относятся к предмету спора.
Несмотря на намерение представителя ответчика заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы, такое ходатайство не поступило, стоимость услуг эксперта не оплачивалась.
Доводы ответчика о том, что между сторонами имеется спор по вопросу выкупа доли и определению выкупной стоимости, в связи с чем, по мнению ответчика, инициирован истцом настоящий иск, являются надуманными и для разрешения настоящего спора значения не имеют, оснований для применения положений ст. 10 ГК РФ не имеется.
При таких обстоятельствах с учетом степени износа общего имущества жилого дома, определенного заключением специалиста, исковые требования подлежат частичному удовлетворению с возложением обязанности на ФИО2 произвести работы по ремонту общего имущества, расположенного в пределах занимаемых ФИО2 помещений жилого дома по адресу: <адрес>: выполнить комплекс строительных работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий демонтаж штукатурки фасада, заделку трещин, утепление фасада, декоративную штукатурку и окраску фасада, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома от 25 июля 2024 года, обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП; с возложением обязанности на обе стороны пропорционально доли в праве собственности произвести ремонт кровли жилого дома, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, замену деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и других элементов), произвести ремонт крыльца дома и системы канализации, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома, от 25 июля 2024 года, обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП.
Поскольку ответчиком используется мансарда дома, и доказательств обеспечения доступа к общему имуществу не представлено, то требования истца о возложении на ответчика обязанности предоставить доступ к общему имуществу дома через чердачное помещение также подлежат удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
На основании ст. 206 ГПК РФ суд определяет срок три месяца с даты вступления решения суда в законную силу, в течение которого ответчик обязана произвести определенные и возложенные на нее действия решением суда.
На основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).
Определяя размер судебной неустойки, суд исходит из обстоятельств по делу, а также из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, баланса интересов участвующих в деле лиц, и полагает возможным назначить ответчику судебную неустойку в случае неисполнения решения суда в размере 1000 руб. в день, начиная со следующего дня с момента истечения установленного для исполнения данного решения трехмесячного срока.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт №) удовлетворить частично.
Обязать ФИО2 (СНИЛС №) в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу произвести следующие работы по ремонту общего имущества, расположенного в пределах занимаемых ФИО2 помещений жилого дома по адресу: <адрес>:
выполнить комплекс строительных работ по ремонту фасада жилого дома на уровне второго этажа, включающий демонтаж штукатурки фасада, заделку трещин, утепление фасада, декоративную штукатурку и окраску фасада, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома от 25 июля 2024 года, обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП.
Обязать ФИО1 и ФИО2 пропорционально доли в праве собственности произвести ремонт кровли жилого дома по адресу: <адрес>, включая замену водосточной системы, кровельного покрытия из керамической черепицы, замену деревянных элементов конструкции крыши (обрешетки, стропильных ног, прогонов и других элементов), произвести ремонт крыльца дома и системы канализации, в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием собственников жилого дома, от 25 июля 2024 года, обеспечив соответствие действующим нормативным требованиям, техническим регламентам, СНиП и СП.
Обязать ФИО2 обеспечить доступ к общему имуществу дома через чердачное помещение.
Установить ФИО2 судебную неустойку в размере 1000 руб. в день, начиная со следующего дня с момента истечения установленного для исполнения данного решения срока, на случай его неисполнения.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Судья Е.А. Седова
Мотивированное решение составлено 11 сентября 2025 года.