Дело № 2-1972/23

УИД 36RS0006-01-2023-000964-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2023 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Васиной В.Е.

при секретаре Малыхиной А.О.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору и по встречному иску ФИО11 к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 23.11.2022, указав, что П-вы не уведомили ее о возможности приобрести отчуждаемые 6/10 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, и произвести отчуждение своих долей ФИО11

ФИО11 обратился в суд со встречным иском к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем по договору, указав, что ФИО8 была надлежащим образом уведомлена о возможности покупки по месту нахождения объекта недвижимости.

В судебном заседании ФИО8, ее представитель по ордеру ФИО14 требования ФИО8 поддержали, против удовлетворения встречных требований возражали.

В судебном заседании представитель ФИО11 по доверенности ФИО15 встречные требовании своего доверителя поддержал, против требований ФИО8 возражал.

В судебном заседании ФИО12 встречные требовании поддержал, против требований ФИО8 возражал.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст.ст. 244, 246 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из положений ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса (ст. 251 ГК РФ).

С учетом положений ст. ст. 552, 554, 555 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Как установлено судом, ФИО8 является сособственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, доля в земельном участке 12/120, доля в доме 12/120. Вышеуказанный объект находится в общей долевой собственности. Также сособственниками данного дома и земельного участка являлись: ФИО9 - 60/120 доля в земельном участке, 9/30 доля в доме; ФИО10 - 12/120 доля в земельном участке, 3/30 доля в доме; ФИО12 - 9/40 доля в земельном участке, 9/40 доля в доме; ФИО13 - 3/40 доля в земельном участке, 3/40 доля в доме;

26.09.2022 ФИО1, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО2, был удостоверен отказ, зарегистрированный в реестре №, ФИО12 от преимущественного права покупки принадлежащей ФИО9 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № и 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером №, принадлежащей ФИО10 12/120 доли земельного участка с кадастровым номером № и 3/30 доли жилого дома с кадастровым номером №

26.09.2022 ФИО1, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО2, был удостоверен отказ, зарегистрированный в реестре №, ФИО13 от преимущественного права покупки принадлежащей ФИО9 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № и 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером № принадлежащей ФИО10 12/120 доли земельного участка с кадастровым номером № и 3/30 доли жилого дома с кадастровым номером №.

05.10.2022 нотариус <адрес> нотариального округа ФИО3 удостоверила заявление от продавца ФИО9 в адрес получателя - истца ФИО8, зарегистрированное в реестре №, с предложением о покупке принадлежащих ей 15/30 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 1 000 000 рублей и 15/30 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 600 000 рублей с условием одновременного приобретения 12/120 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/30 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащих ФИО10.

05.10.2022 нотариус <адрес> нотариального округа ФИО3 удостоверила заявление от продавца ФИО10 в адрес получателя - истца ФИО8, зарегистрированное в реестре №, с предложением о покупке принадлежащих ему 12/120 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 100 000 рублей и 3/30 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 100 000 рублей с условием одновременного приобретения 15/30 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 15/30 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащих ФИО9.

Вышеуказанные заявления были отправлены ФИО8 по месту нахождения принадлежащего ей на праве общей долевой собственности недвижимого имущества 07.10.2022 года с описью вложения (с присвоением номера РПО №) по адресу: <адрес>. Согласно сведениям с сайта Почты России данное отправление прибыло в место вручения 10.10.2022 года, а 10.11.2022 года в связи с истечением срока хранения выслано обратно отправителю.

15 ноября 2022 года нотариус <адрес> нотариального округа ФИО3 удостоверила свидетельство о передаче документов истцу ФИО8 от ФИО10, зарегистрировано в реестре за №.

15 ноября 2022 года нотариус <адрес> нотариального округа ФИО3 удостоверила свидетельство о передаче документов истцу ФИО8 от ФИО9, зарегистрировано в реестре за №

23 ноября 2022 года между представителем ФИО11 в лице его представителя ФИО4, действующего на основании нотариальной удостоверенной доверенности, и собственниками отчуждаемых долей вышеуказанного жилого дома и земельного участка ФИО9, ФИО10 был заключен договор купли-продажи доли 6/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий им, и 6/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащий им, за ранее предложенные истцу ФИО8 денежные средства в общем размере 1 800 000 рублей. Данные договор был удостоверен 23.11.2022 ФИО5, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО2 нотариального округа городского округа <адрес> зарегистрированного в реестре за №.

Право общей долевой собственности ФИО11 по вышеуказанному договору на 6/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 24.11.2022 в Едином государственном реестре недвижимости за номером №.

Право общей долевой собственности ФИО11 по вышеуказанному договору на 6/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 24.11.2022 в Едином государственном реестре недвижимости за номером №.

Таким образом, по состоянию на сегодняшний день сособственниками вышеуказанного объекта недвижимости являются: ФИО11 - 6/10 долей в земельном участке, 6/10 долей в доме; ФИО12 - 9/40 доля в земельном участке, 9/40 доля в доме; ФИО13 - 3/40 доля в земельном участке, 3/40 доля в доме; ФИО8 - доля в земельном участке 4/40, доля в доме 12/120.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Ссылаясь на соблюдение преимущественного права покупки, продавцами представлены уведомления на имя ФИО8, направленные по адресу нахождения объекта недвижимости: <адрес>.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Как следует из пояснений истца, по данному адресу – <адрес> - она не проживает, и не была зарегистрирована. Местом регистрации и жительства истца является <адрес>, а место предыдущей регистрации <адрес>,

П. 4.1 части 4 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность.

Как следует из материалов регистрационного дела, 20.07.2021 с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на недвижимое имущество (землю) обратились все собственники: ФИО9, ФИО6, ФИО12, ФИО7, и ФИО8. В заявлении указан фактический адрес проживания истца <адрес>.

Также до момента регистрации прав собственности на землю готовится и утверждается всеми собственниками межевой план. В составе межевого плана имеется копи правоустанавливающих документов всех собственников, в том числе копия свидетельства о государственной регистрации права, где указан предыдущий адрес регистрации ФИО8 - <адрес>.

Также ФИО16 был известен номер телефона истца, что они сами не отрицали в ходе судебного разбирательства, и они неоднократно связывались с ней в процессе оформления земли и могли уточнить адрес регистрации на дату отправки документов, (детализация телефонных звонков с входящими вызовами от ФИО10 телефон №).

При этом суд соглашается с позицией истца о том, что установить адрес фактического проживания совладельца возможно разными способами: путем получения информации от родственников (знакомых, соседей), получения информации от самой ФИО8 о том, куда направлять юридически значимые сообщения (продавцу известен номер телефона); направления запроса на копии документов в Росреестр с помощью госуслуг или при личном обращении, направления через личный кабинет «госуслуги» заявления о предоставлении сведений из ЕГРН или копий документов; при личном посещении Управления Росреестра по Воронежской области, направления заявления о предоставлении сведений из ЕГРН или копий документов на сайте росреестра; посредством обращения в ФМС (МВД РФ - п.2.1. Приказа МВД России от 16.09.2021 N 680 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по предоставлению адресно-справочной информации" действующего до 01.01.2023) за справкой о месте регистрации гражданина; услугу, можно получить в электронном виде посредством Единого портала госуслуг без посещения уполномоченного органа.

Согласно п. 2.7 методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г.), в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Продавцы (П-вы) не представили суду надлежащих доказательств отсутствия у них данных о месте регистрации истца, а также доказательств отказа или невозможности получении данных о ее месте пребывания. Также суд отмечает, что у участников долевой собственности на недвижимое имущество имелась возможность размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "интернет" (Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 724).

Доводы продавцов о том, что ранее ФИО8 не собиралась приобретать долю дома и земельного участка, в связи с чем они ей не звонили и ни не сообщали и желании продать доли недвижимости, не влияют на обязанность уведомить ее надлежащим образом о своем намерении произвести отчуждение доли.

Также суд учитывает, что сам по себе факт того, что ФИО8 знала о продаже доли П-выми, не снимает с них обязанности по ее надлежащему уведомлению о возможности приобрести их доли.

При этом доводы стороны ФИО11 о том, что ФИО8, должна была проявить активность и инициативу в заключении договора, основаны на неправильном толковании норм материального права.

При этом суд учитывает, что действия нотариусов по оформлению документов участниками процесса не оспаривались, при этом согласно п. 2.2 методических рекомендаций при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Злоупотребления в действиях ФИО8 судом не установлено.

При этом суд отмечает, что факт намерения истицы приобрести долю дома и земельного участка подтверждается сведениями о финансовом состоянии истца (выпиской по вкладу) и заявками в Банки на получении кредита.

С учетом того, что процедура извещения истца о намерении продать и долю в доме и земельном участке была нарушена, что с заявлением о переводе прав покупателя ФИО8 обратилась в пределах установленного законом трехмесячного срока, что в ходе рассмотрения дела она подтвердила намерение приобрести долю в праве собственности по цене, определенной сторонами договора купли-продажи от 23.11.2022 года, перечислив на счет Управления Судебного департамента в Воронежской области денежную сумму в размере 1800000 рублей, суд к выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения иска ФИО8 к ФИО9, ФИО10, ФИО11 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Учитывая, что ФИО12 и ФИО13 сторонами спорного договора от 23.11.2022 не являлись, то заявленные ФИО8 требования к ним удовлетворению не подлежат.

При этом суд отмечает, что ФИО8 не заявлено исковых требований по основаниям ст. 302 ГК РФ, в связи с чем ФИО11 в требованиях к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Перевести на ФИО8, права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от 23.11.2022 на сумму 1 800 000 рублей, заключенному между ФИО9 и ФИО10 и ФИО11, в отношении 6/10 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения и внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Взыскать с ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес> (паспорт №, выдан <адрес> РУВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес> (паспорт № выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № денежные средства в сумме 1 800 000 (один миллион восемьсот) рублей за счет денежных средств, размещенных на счете Управления Судебного департамента в Воронежской области по чеку-ордеру N 4987 от 27.04.2023 в сумме 1800000 рублей.

В остальной части исков отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Васина В.Е.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 12.07.2023.