дело № 2-301/2025
30RS0014-01-2025-001390-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Харабали, Астраханская область 29 апреля 2025 года
Харабалинский районный суд Астраханской области в составе:
председательствующего судьи Крыловой И.В.,
при секретаре судебного заседания Анисимовой Е.А.,
с участием представителя истца ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» о расторжении договоров аренды земельных участков,
установил:
ФИО5 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» о расторжении договоров аренды земельных участков, мотивировав требования тем, что между истцом и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков № 35 от 05 февраля 2018 года, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - гараж, площадью - 10125 кв.м., и № 164 от 02 июня 2022 года, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - деловое управление, площадью - 1735 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> б. На вышеуказанных земельных участках расположены производственный гараж, площадью 1719,3 кв.м. и административное здание, площадью 152,9 кв.м., приобретенные им по договору купли-продажи в 2017 году. Производственный гараж и административное здание отчуждены истцом на основании договоров купли-продажи от 30 декабря 2019 года ФИО1 и от 29 декабря 2022 года администрации муниципального образования «Сельское поселение Селитренский сельсовет Харабалинского района Астраханской области». С момента отчуждения объектов недвижимости – гаража и административного здания по договорам купли-продажи, новым собственникам перешли права временного владения и пользования земельными участками. Таким образом, истец полагает, что выбыл из арендных правоотношений с арендодателем, и какого-либо отношения к спорным земельным участкам не имеет. В настоящее время данные земельные участки все еще закреплены за ним, арендная плата за пользование участками продолжает начисляться на его имя, договоры аренды по ним не расторгнуты. Согласно извещению, ежегодная арендная плата по договору аренды № 35 составляет 93 530 рублей 22 копейки, ежегодная арендная плата по договору аренды № 164 составляет 18 677 рублей 12 копеек. Начисление арендой платы за земельные участки, к которым он уже давно не имеет никакого отношения, полагает неправомерным.
7 июля 2022 года было заключено и подписано соглашение о расторжении договора аренды № 35 от 05.02.2018 г. Соглашение о расторжении не было зарегистрировано в надлежащем порядке. Полагает, что в данном случае необходимо руководствоваться принципом добросовестности, так как отсутствие регистрации соглашения о расторжении не является злоупотреблением права или нарушением прав третьих лиц. Стороны выразили волеизъявление расторгнуть договор аренды, что и было совершено в июле 2022 года.
В его письме администрации района от 04.02.2025 г. он просил в порядке досудебного урегулирования, считать договор аренды земельного участка № 35 от 05.02.2018 г. со дня заключения соглашения о расторжении (07.07.2022 г.) и договор аренды земельного участка № 164 от 02.06.2022 со дня заключения договора купли-продажи административного здания (29.12.2022 г.) прекращенными. На что в письменном ответе, администрация не ответила по существу вопроса и предложила зарегистрировать соглашение о расторжении.
Просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 35 от 05.02.2018 г., из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - гараж, площадью - 10125 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> б, с момента подписания соглашения о расторжении, то есть с 07.07.2022 г.; расторгнуть договор аренды земельного участка № 164 от 02.06.2022 г., из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - деловое управление, площадью - 1735 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> б, с даты заключения договора купли продажи административного здания, то есть с 29.12.2022 г.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить, пояснил, что требования о погашении арендной платы по указанным договорам аренды земельных участков Арендатором в адрес ФИО5 не выставлялось.
Представитель ответчика - администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» ФИО7 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, признав исковые требования в полном объёме, указав, что последствия признания исковых требований, предусмотренные ст. 39, ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, ответчику известны и понятны.
Третье лицо ФИО1, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил.
Представитель третьего лица – администрации муниципального образования «Сельское поселение Селитренский сельсовет Харабалинского района Астраханской области» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.
Суд определил, рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав все представленные по делу доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).
В силу ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.12.2022, между администрацией муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Харабалинский район» №35, в соответствии с которым ФИО5 принял в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером № расположенный адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - гараж, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2018 № 99/2018/77216131, площадью 10125 кв. м. Срок аренды участка установлен с 05.02.2018 по 04.02.2067 (л.д. 14).
02.06.2022 между администрацией муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Харабалинский район» №164, в соответствии с которым ФИО5 принял в аренду земельный участок площадью 1735 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - деловое управление. Срок аренды участка установлен с 02.06.2022 по 04.02.2067 (л.д. 15-16).
30.12.2019 на основании договора купли-продажи нежилого здания, ФИО5 продал Главе КФХ ФИО1, в собственность нежилое здание (Гараж), расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 1719,3 кв.м., назначение нежилое, количество этажей 1.
Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи, нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № который находится в аренде у ФИО5, который обязуется выделить земельный участок под зданием и переуступить права и обязанности по договору аренды, на выделенный земельный участок (л.д. 12-13).
29.12.2022 на основании договора купли-продажи нежилого здания №1, ФИО5 продал администрации муниципального образования «Селитренский сельсовет» принадлежащее ему на праве собственности административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 152,9 кв.м.
Согласно п.1.2 указанного договора купли-продажи, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 1735 кв.м. находится у Продавца в аренде, на основании Договора аренды №164 от 02.06.2022г. (л.д. 10).
В соответствии с актом приема-передачи № 1 от 29.12.2022, администрация муниципального образования «Селитренский сельсовет», в соответствии с договором купли-продажи №1 от 29.12.2022, приняла административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 152,9 кв.м. (л.д. 11).
В соответствии с соглашением от 07.07.2022 к договору аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Харабалинский район» № 35 от 05.02.2018, заключенным между Администрацией муниципального образования «Харабалинский район» и ФИО5, на основании заявления ФИО5 от 23.06.2022 расторгнут договор аренды № 35 от 15.02.2018 между Арендодателем и Арендатором, предметом которого является земельный участок площадью 8391 кв. м. из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 50б, с разрешенным использованием - гараж. Согласно п. 3 Соглашения, настоящее соглашение вступает в силу после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (л.д. 25).
Распоряжением администрации муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области №419-р от 11.04.2022, на основании заявления ФИО5 от 30.03.2022 решено: образовать земельный участок в территориальной зоне - зона размещения объектов социального, коммунально-бытового, делового, общественного и коммерческого назначения (01), площадью 1735 кв. м., с видом разрешенного использования - деловое управление, путем раздела земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с сохранением исходного земельного участка (л.д. 26).
Из письма главы администрации муниципального образования «Селитренский сельсовет» ФИО6 №320 от 27.12.2024 следует, что на основании договора купли-продажи № 1 от 29 декабря 2022 года нежилое здание с кадастровым номером № площадью 152,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б ФИО5 было продано Администрации муниципального образования «Селитренский сельсовет»; земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес> б, ФИО5 не используются с момента продажи объектов недвижимости и вышеуказанные земельные участки используются только собственниками объектов недвижимости, расположенными на них (л.д. 24).
Из письма администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» № 02-12/1293 от 05.03.2025, следует, что 23.06.2022 было подано заявление о расторжении договора аренды №35 от 05.02.2018. Согласно пункту 4 соглашения от 07.07.2022 о расторжении договора № 35 от 05.02.2018 обязательства по государственной регистрации возлагаются на Арендатора, то есть на ФИО3, которым до настоящего времени не проведена процедура государственной регистрации вышеуказанного соглашения о расторжении (л.д. 28).
Согласно выписке из ЕГРН №КУВИ-001/2025-74056943 от ДД.ММ.ГГГГ, собственником недвижимого имущества – нежилого здания с КН № расположенного по адресу <адрес>, муниципальный район Харабалинский, сельское поселение Селитренский сельсовет, <адрес>, является ФИО2 (л.д.37-40).
Согласно выписке из ЕГРН №КУВИ-001/2025-740507765 от ДД.ММ.ГГГГ, собственником недвижимого имущества – нежилого административного здания с КН 30:10:050303:346, расположенного по адресу: <адрес>, является администрация муниципального образования «Сельское поселение Селитренский сельсовет <адрес>» (л.д.47-49).
Согласно выпискам из ЕГРН от 17.12.2024, №КУВИ-001/20258-74056949 от 31.03.2025, №КУВИ-001/2025-74050761 от 21,03.2025, ФИО5 является правообладателем земельного участка с КН № и земельного участка с КН №, на основании договоров аренды № 35 от 05.02.2018, №164 от 02.06.2022 (л.д. 18-23, 41-46).
В пункте 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 и от 25 января 2013 года N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, однако сам договор аренды расторжению не подлежит.
Таким образом, законом предусмотрен переход права пользования спорным земельным участком на праве аренды к третьему лицу вне зависимости от того, расторгнут ли в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
С момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (то есть с 10.01.2020 и с 10.11.2023 соответственно) к новым собственникам объектов недвижимости перешли права пользования спорными земельными участками и обязанность по уплате арендных платежей по действующим договорам аренды.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
При переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость расторжения договора аренды земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.
При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
Вышеназванные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Учитывая совокупность установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что права ФИО5 не нарушены, истец из правоотношений выбыл, следовательно, правовых оснований для расторжения договоров аренды земельных участков не имеется.
Суд не принимает признание ответчиком иска, поскольку само по себе согласие ответчика с исковыми требованиями не свидетельствует о наличии законных оснований для удовлетворения иска, так как в соответствии с частью 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В данном случае признание иска ответчиком противоречит закону.
Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется, вследствие чего в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды земельных участков надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО5 к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» о расторжении договоров аренды земельных участков № 35 от 05.02.2018 г. и № 164 от 02.06.2022 г. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд через Харабалинский районный суд Астраханской области в течение месяца со дня его вынесения.
Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2025 года.
Судья подпись И.В. Крылова
Копия верна:
Решение на 30 апреля 2025 года в законную силу не вступило.
Подлинный документ подшит в деле №2-301/2025, которое находится в производстве Харабалинского районного суда Астраханской области.
Судья
Секретарь