УИД 38RS0№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 года ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием представителя истца – ФИО6, представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по исковому заявлению ФИО4 к ИП ФИО1 о признании пункта договора купли - продажи недействительным, взыскании денежных средств за строительные недостатки, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в Иркутский районный суд .... с исковым заявлением к ИП ФИО1, в котором в обосновании исковых требований с учетом уточнений указала, что **/**/**** между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. В соответствии с п.1 предварительного договора, стороны обязуются до **/**/**** заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность принадлежащие продавцу на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- незарегистрированный жилой дом, назначение - жилое помещение, кол-во этажей -2, расположенный по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ....;

- земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: для ИЖС, площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ...., с кад.№. При подписании предварительного договора, согласно п.3, ФИО8 получил от ФИО4 денежные средства в размере 20 000,0 рублей, что подтверждается распиской.

**/**/**** между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п.1 договора купли-продажи, продавец продаёт, а покупатель покупает земельный участок - категория земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: для ИЖС, площадью 700 кв.м. по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ...., с кад.№. Продавец продаёт, а покупатель покупает жилой дом, назначение - жилое помещение, кол-во этажей - 2, располож.по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ....; с кад.№. В соответствии с п.2 договора купли-продажи, вышеуказанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании технического плана здания, выданного **/**/****, договора купли-продажи, выданного **/**/****. Право собственности зарегистрировано **/**/**** №. Жилой дом и земельный участок продаются покупателю за 4 550 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 170 000 рублей, а стоимость жилого дома – 4380000 рублей. **/**/**** ИП ФИО1 получил от ФИО4 денежные средства в размере 742 500 рублей в качестве первоначального взноса за жилой дом и земельный участок, что подтверждается распиской.

На основании выписки из ЕГРН от **/**/**** ФИО4 является собственником жилого дома, площадью 165 кв.м, кол-во этажей - 2.

В ходе эксплуатации жилого дома ФИО4 были выявлены многочисленные строительные недостатки в произведенных застройщиком работах, что подтверждается заключением специалистов ООО «Региональная экспертно-правовая компания «Сибирь». Общий вывод: строительные конструкции исследуемого жилого дома имеют конструктивные дефекты, не связанные с его эксплуатацией. Дефекты допущены застройщиком на стадии строительства и не позволяют обеспечить безопасную эксплуатацию дома.

Исходя из сметного расчёта № от **/**/****, общая стоимость устранения вышеуказанных строительных недостатков составляет 2 682 412,16 рублей.

Между ИП ФИО1 и ФИО4 **/**/**** было заключено допсоглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствие с п.2 которого, вся юридическая и техническая ответственность по жилому дому и земельному участку возлагается на ФИО3, а ИП ФИО1 никакой ответственности за проданную недвижимость не несёт. В соответствии с п. 3 допсоглашения, покупатель сам подключает дом к электрическим сетям ОАО «Иркутская электросетевая компания», а ФИО1 никакой ответственности за подключение к электрическим сетям данного жилого дома не несёт.

Исходя из системного анализа гражданских норм права и ФЗ «О защите прав потребителей», пункты 2,3 допсоглашения от **/**/**** к договору купли-продажи, заключенного между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) являются ничтожными и применению не подлежат.

Учитывая нарушение прав истца со стороны ответчика ИП ФИО1, а также невыполнение в добровольном порядке требований истца, с ответчика подлежит взысканию неустойка. Расчет неустойки за период с **/**/**** по **/**/**** (366 дней) выглядит следующим образом: 2 682 412,16 х 1% (26 824,0) х 366 дн. = 381758,40 рублей.

Истец с учетом уточнений, просит:

Признать пункты 2, 3 дополнительного соглашения от **/**/****, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО4, ничтожными.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 компенсацию за строительные недостатки в размере 2 682 412,16 рублей.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 неустойку в размере 381 758,40 рублей.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 20 000,0 рублей.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, просила их удовлетворить. Дополнительно указала, что недостатки были обнаружены покупателем в течение трех месяцев. К ЭЭ должен был подключить сам ответчик. Истец в настоящий момент сама подключила дом. Приобретала дом у ИП ФИО1, дом на дату покупки был уже возведен. Заключая предварительный договор, полагала, что бригада строила, а ИП ФИО1 продавал.

В судебное заседание ответчик ИП ФИО1 не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 заявленные требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Дополнительно указала, что проданный жилой жом пригоден к проживанию и эксплуатации. Дом строил ФИО8, с которым у истца был заключен предварительный договор купли – продажи. Истец обратилась к ответчику с просьбой оформить договор купли – продажи именно с ним, поскольку так требовали условия ипотеки. Ответчик дом не возводил и не строил, просто оформил на свое имя, поэтому на него не могут распространяться требования закона о Защите прав потребителей. Деньги от продажи дома он получил и отдал ФИО8, который строил дом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Пунктами 1 и 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что **/**/**** между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён договор купли-продажи, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: для ИЖС, площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ...., с кадастровым номером: №.

А также жилой дом по адресу: ...., Хомутовское сельское поселение, ....; кадастровый №.

В соответствии с п. 2 договора земельный участок, жилой дом, принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, выданного **/**/****, технического плана здания, выданного **/**/****, Право собственности зарегистрировано **/**/****, **/**/****.

Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** стороны изложили п. 3 Договора в следующей редакции «Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3 500 000 рублей + Покупатель оплачивает налог 7% - 318 500 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит».

В соответствии с п. 4 Договора для приобретения вышеуказанного жилого дома и земельного участка ПАО «Сбербанк России» в лице Иркутского ОСБ № (далее по тексту Банк. Местонахождение: 117997, ..... Почтовый адрес: Иркутское отделение № ПАО Сбербанк 664081, ...., ИНН <***>, ОГРН <***>, КПП 380802001. Корреспондентский счет № в ГРКЦ ГУ Банка России по ....; БИК 042520607) предоставляет Покупателю кредит в размере 3 807 500 рублей в соответствии с условиями кредитного договора от «15» июня 2023 года №, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и гр. РФ ФИО4 на срок 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Сумма в размере 742500 рублей оплачивается Покупателем Продавцу в качестве первоначального взноса за счет собственных средств.

**/**/**** ИП ФИО1 получил от ФИО4 денежные средства в размере 742 500 рублей в качестве первоначального взноса за жилой дом и земельный участок, что подтверждается распиской.

Право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано **/**/****, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно доводам искового заявления в ходе эксплуатации жилого дома ФИО4 были выявлены многочисленные строительные недостатки в произведенных застройщиком работах.

Для определения недостатков переданного жилого дома, определением Иркутского районного суда .... от **/**/**** по делу назначена судебная техническая экспертиза. Согласно экспертному заключению определены строительные и иные недостатки (дефекты) жилого дома по адресу: ...., кадастровый № на момент его передачи до договору купли – продажи - **/**/****, а также указаны причины их образования. Экспертом определена стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилом доме ...., кадастровый № и материалов в размере 333 389,60 рублей.

При рассмотрении дела сторонами заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Экспертом в порядке ст. 86 ГПК РФ представлены дополнительные пояснения, согласно которым дом рассмотрен в целом, как результат строительства, как готовый товар. Деформация оконных блоков является следствием некачественности выполнения работ по возведению здания. Деформации оконных блоков являются следствием деформации стен. Исправление деформаций, подобных зафиксированным, не применяется на практике. Пластик принял существующую форму. Необходима замена.

На дверном блоке фактически отсутствует маркировка. На производстве, на котором изготавливаются качественные дверные блоки в соответствии с ГОСТ и ТУ, всегда ставится маркировка. Дверной блок без маркировки не может считаться качественным изначально. Дверной блок кустарного производства с отсутствующим производственным контролем в соответствии с нормативными документам не может считаться качественным. В соответствии с принципом фальсификации для доказательства некачественности дверного блока потребуется демонтаж, а также лабораторные исследования, которые выходят за рамки настоящей экспертизы.

Обнаруженные следы поражений древесины являются характерными для биологических (плесень, грибки). Влажность была замерена анемометром, однако фото получилось смазанным и не было вставлено в заключение.

Свесы крыши минимальны. Это сделано для удешевления стоимости строительства дома. В данном случае попадание водных масс от атмосферных осадков на фасады даже при минимальном ветре неизбежно. При малых свесах профессионалами монтируется водосточная система. Переувлажнение древесины стен, является следствием недобросовестности (либо непрофессиональности) строителей. При регулярном переувлажнении древесины её характеристика энергоэффективности падает. Соответственно смещается точка росы, стены начинают промерзать, выпадает конденсат из капиллярной влаги, содержащейся в воздухе помещений. Появляется благоприятная среда для развития микроорганизмов на дереве. На момент обследования скопления снежных масс в непосредственной близости от здания, соприкасающихся со стенами, обнаружено не было.

Суд полагает, что оснований для проведения по делу повторной экспертизы не имеется, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о неясности или неполноте заключения экспертов, его неправильности или необоснованности или наличии противоречий в заключении экспертов, являющихся основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы, не установлено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ему не доверять.

Суд принимает заключение судебной экспертизы как относимое и допустимое доказательство. Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ. Она соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дана в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования.

Однако, суд не соглашается в выводами эксперта в части монтажных работ – оконного блока с дверью, поскольку в выводах эксперта основанием явилось отсутствие маркировки, эксперт указывает при этом, что дефект несущественный, устранимый без замены, т.е. в выводах эксперта усматриваются противоречия в указанной части (т. 2 л.д. 182). Суд полагает, что стоимость указанного монтажа в размере 31800 рублей подлежит исключению из общей стоимости.

Представленное заключение специалиста (рецензия) ФИО9 представляет собой не самостоятельное исследование, а рецензию на экспертизу, и, по своей сути, сводятся к критическому, частному мнению специалиста относительно указанного заключения.

Суд также не может принять в качестве доказательств представленные истцом заключения специалистов, поскольку указанные специалисты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку судом установлены недостатки товара - жилого дома, недостатки возникли до передачи товара покупателю, с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в размере 301589,6 рублей = 333 389,60 (стоимость определенная экспертом) – 31 800 (стоимость оконного блока с дверью). Указанная сумма подлежит взысканию, оснований для взыскания суммы в большем размере не имеется.

Доводы ответчика в части того, что спорный жилой дом ответчик не строил, в связи с чем, не должно отвечать по качеству строительства, суд не может принять во внимание. Согласно представленному по запросу суда делу правоустанавливающих документов, между ФИО1 и ФИО2 по договору купли – продажи от **/**/**** приобретен земельный участок по адресу: .... с кадастровым номером №. Впоследствии, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом по адресу: .... с кадастровым номером: № на основании Декларации об объекте, год строительства указан 2023. Кроме того, на основании договора подряда от **/**/**** Центр кадастровых работ обязался выполнить ФИО1 кадастровые работы в отношении жилого дома по адресу: ..... Из представленных доказательств следует, что жилой дом возведен именно ФИО1 и был передан по договору купли – продажи истцу. При этом, ФИО1 получил за продажу указанного дома, денежные средства, что им не отрицалось при рассмотрении дела.

Разрешая требования истца о признании п. 2,3 Дополнительного Соглашения ничтожным, суд приходит к следующему.

Поскольку ИП ФИО1 на дату заключения являлся ИП, что подтверждается выпиской из ЕГРИП (т. 2 л.д. 113), его основным видом деятельности является строительство жилых и нежилых домов, суд приходит к выводу, что на правоотношение сторон распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом установлено, что на основании Дополнительного соглашения к Договору купли – продажи от **/**/**** между ИП ФИО1 и ФИО4 п. 2 предусмотрено, что вся юридическая и техническая ответственность по жилому дому и земельному участку возлагается на ФИО3

П. 3 Дополнительного соглашения предусмотрено, что Покупатель сам подключает дом к электрическим сетям АОА «ИЭСК». ФИО1 никакой ответственности к подключению не несет.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку как ранее установлено судом, ответчик являлся собственником жилого дома, именно ответчик отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента в порядке ст. 476 ГК РФ. Указанные пункты соглашения являются недействительными, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Разрешая заявленные требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан удовлетворить требование истца о возмещении расходов на исправление недостатков товара в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Истцом представлен расчет неустойки, суд, проверив указанный расчёт не может с ним согласиться.

Как установлено судом, истец обращался с претензией к ответчику об устранении недостатков работ **/**/****. Срок устранения истекал **/**/****. С **/**/**** начисляет исчисляться период неустойки. Истцом указан срок окончания неустойки - **/**/****. Суд не может согласиться с указанной датой, поскольку **/**/**** истец обратился в суд за защитой своего права. Таким образом, судом установлен период неустойки с **/**/**** по **/**/****

Судом произведен расчет неустойки 301 589,6*1%*195(дней) = 588099,72 рублей. Поскольку требования истца удовлетворены частично, суд полагает возможным в порядке ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до 37397,12 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию, оснований для взыскания суммы в большем размере не имеется.

Истец просит взыскать с ответчика в порядке ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» причиненный ему моральный вред.

При этом достаточным условием для удовлетворения требования потребителя о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

При определении суммы компенсации морального вреда, суд руководствуется положениями ст.151, 1101 ГК РФ, и исходит из характера причиненных истцу физических и нравственных страданий, требований разумности и справедливости, с учетом фактических обстоятельств дела.

Поскольку в судебном заседании установлен факт нарушения прав истца, как потребителя услуги, по вине ответчика, в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 3 000 руб.

Пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 постановления Пленума ВС РФ № от **/**/**** «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, штраф является мерой ответственности за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Поскольку в ходе рассмотрение дела судом установлено, что ответчиком были нарушены права истца, как потребителя, то с ответчика на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" подлежит взысканию штраф, который определяется исходя из размера удовлетворенных судом требований потребителя, основанных на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей". Суд полагает подлежащий взысканию с ответчика штраф в размере:

(301589,6 +37397,12 +3000)/2= 170993,4 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, в доход местного бюджета в соответствии со ст. 333.19 НК РФ в размере 10954 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ИП ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать недействительным п.2,3 Дополнительного Соглашения к Договору купли – продажи от **/**/****, заключенного между ФИО4 и ИП ФИО1

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков по договору купли – продажи от **/**/**** в размере 301589, 6 рублей, неустойку в размере 37397,12 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 170993,4 рублей.

Исковые требования ФИО4 к ИП ФИО1 в большем размере – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ИП ФИО1, в доход бюджета госпошлину в размере 10954 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский Областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда - **/**/****.

Судья: К.Н. Борзина