Решение по делу № 2А-24/2023 от 05.12.2023

78RS0004-01-2022-000529-85

Дело № 2а-24/2023 05.12.2023г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зеленогорский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Заведеевой И.Л.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании незаконным решения № от 24.05.2022г. об отказе в выкупе земельного участка, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании незаконным решения № от 24.05.2022г. об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А общей площадью 1 400 кв.м.; обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка.

25.04.2022г. административный истец, являясь собственником жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А, с кадастровым номером 78:38:0022484:1202 обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о передаче в собственность по договору купли-продажи на основании ст.ст.39.20, п.п. 6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ земельного участка площадью 1 400 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А с кадастровым 78:38:0022484:1301, на котором расположено находящееся в собственности административного истца недвижимое имущество. Спорный земельный участок сформирован/образован, имеет собственные границы и поставлен на кадастровый учет с присвоенным кадастровым номером.

24.05.2022г. административным истцом получено решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №, в котором указывалось об отсутствии оснований для предоставления земельного участка площадью 1 400 кв.м., поскольку предельный минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства 600 кв.м. по смыслу положений действующего законодательства позволяет обеспечить возможность эксплуатации здания (жилого дома), расположенного на земельном участке и способствовать реализации правомочий собственника жилого дома по владению, пользованию и распоряжению им.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в рамках имеющихся у него полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, считает, что образование участка площадью 1 400 кв.м. является избыточным и препятствует рациональному использованию земель на испрашиваемой территории.

Административный истец считает указанный отказ в передачи в собственность испрашиваемого земельного участка незаконным, поскольку он, как собственник недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке, с учетом положений п.1 ст.39.20 ЗК РФ, обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301 в собственность.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен.

Административный ответчик Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен.

Заинтересованное лицо ОАО «Энергомашстрой» в судебное заседание не явилось, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено, представило отзыв на иск, в котором требования административного истца поддержало.

Суд, изучив материалы дела, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суде.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ, статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве/об административном судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его права, свобод и реализации законных интересов, либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, следовательно, данное право должно существовать и быть нарушено кем-либо из участников правоотношений.

В силу ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Основанием для признания решения, действия (бездействия) незаконным является не только его несоответствие законодательству, но и нарушение прав и свобод заявителя. При этом наличие второго критерия должно быть доказано заявителем (ст.62 КАС РФ).

Одновременно, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, избранный способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление.

Таким образом, избираемый способ защиты должен быть направлен не только на защиту, но и на восстановление нарушенных прав.

Обращаясь в суд, заявитель должен указать на восстановление каких его прав направлено предъявление конкретных требований, поскольку защита гражданских прав и охраняемых интересов обеспечивается применением предусмотренных законом способов защиты, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных и оспариваемых прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Исходя из буквального толкования закона, требования административного истца подлежат удовлетворению в случае несоответствия оспариваемого решения или действия нормативным установлениям и нарушением таким решением либо действием его охраняемых законом прав, свобод и интересов.

25.04.2022г. административный истец ФИО2 являясь собственником жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А, с кадастровым номером 78:38:0022484:1202 обратилась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о передаче в собственность по договору купли-продажи на основании ст.ст.39.20, п.п. 6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ земельного участка площадью 1 400 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А с кадастровым 78:38:0022484:1301, на котором расположено находящееся в собственности административного истца недвижимое имущество.

В обоснование своих требований административный истец указал, что спорный земельный участок сформирован/образован, имеет собственные границы и поставлен на кадастровый учет с присвоенным кадастровым номером.

В своем отказе Комитет ссылается на тот факт, что в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участков, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность.

По смыслу указанных положений федерального законодательства приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016г. №, участок находится в территориальной зоне Т1Ж2-1, согласно градостроительному регламенту которой, минимальная площадь земельных участков для блокированной жилой застройки составляет 150 кв.м., для индивидуального жилищного строительства- 600 кв.м.

Из представленных документов жилой дом не является блокированным.

Площадь участка, в границах которого расположен жилой дом, составляет 1400 кв.м., при этом документы, подтверждающие предоставление административному истцу земельного участка в указанной площади, отсутствуют.

Учитывая изложенное, ФИО2, как собственнику жилого дома, может быть предоставлен в собственность земельный участок площадью не превышающей 600 кв.м.

После проведения работ по образованию земельного участка площадью 600 кв.м. по спорному адресу и оформления в отношении него права собственности административного истца, Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании соответствующего заявления собственника может быть рассмотрен вопрос о возможности увеличения площади земельного участка в соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ путем его перераспределения со смежными землями, находящимися в государственной собственности.

Размер платы за увеличение площади с 600 кв.м. до фактически используемой площади после проведения работ по формированию фактически используемого земельного участка будет определен Комитетом в соответствии со ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2015г. №.

Из материалов дела усматривается, что 04.03.2011г. Главным архитектором Санкт-Петербурга утверждена схема планировочной организации земельного участка (Комплекс малоэтажной жилой застройки по адресу: Санкт-Петербург <адрес> квартал 23) (далее-схема КГА), в соответствии с технико-экономическими показателями которой на земельном участке литер «У» (участок 5) планировалось построить 7 жилых домов. Кроме того, в схеме КГА определены границы земельных участков, а также зона их застройки. Также схемой КГА предусмотрено размещение на каждом участке машиноместа.

Из схемы КГА видно, что земельный участок литер «У» разбит на 7 самостоятельных земельных участков для постройки 7 жилых домов.

21.07.2011г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на основании схемы КГА было выдано разрешение на строительство №.15 с-2007, в соответствии с которым ОАО «Энергомашстрой» разрешено строительство малоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер У, со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка-22 499,0 кв.м., количество сооружений-7 шт., в том числе одноквартирный жилой дом тип 1-6 сооружений, одноквартирный жилой дом тип 2-1 сооружение.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 78:38:22484:56, находящегося по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер У, площадью 22 499 кв.м., были образованы самостоятельные земельные участки, в том числе спорный земельный участок (л.д.54-56 т.2).

При проведении работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 78:38:22484:56 препятствий по постановке на государственный кадастровый учет спорного земельного участка в существующих границах не возникло.

Согласно данным публичной кадастровой карты расположение и границы спорного земельного участка совпадают с расположением и границами участка на схеме КГА.

Для зоны Т1Ж2-1(в которой находится спорный земельный участок) максимальный размер земельных участков, в том числе их площадь, и максимальный процент застройки в границах земельного участка не подлежат установлению (п. 2.ДД.ММ.ГГГГ, п.2.9ДД.ММ.ГГГГ, п.2.13ДД.ММ.ГГГГ ПЗЗ).

Утверждение административного ответчика о том, что спорный земельный участок можно разделить противоречит СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 11-111-99. «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства».

В соответствии с п.3.2.1 СП 11-111-99 градостроительная подготовка территорий малоэтажного жилищного строительства включает, в том числе, определение архитектурно-планировочной структуры, функционального и строительного зонирования, основных принципов развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры малоэтажного строительства в границах отведенных территорий.

Согласно квалификации территорий малоэтажной жилой застройки домами с приквартирными участками на территориях «Жилые образования сельских поселений, малых, средний и больших городов и поселков» при проектировании одно-или двухквартирных домов необходимо предусматривать по функционально-типологическим признакам участка возможность осуществления гражданами садоводства, огородничества, игр детей, отдых. Для реализации указанных возможностей граждане имеют право возводить на земельном участке хозяйственные постройки.

Одно-или двухквартирный дом должен стоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м., от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красной линии улиц и проездов должен быть не менее 5 м.

В соответствии с п. 5.3.4 СП 30-102-99 до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от одно- или двухквартирного-3 м. с учетом требований п. 4.1.5 СП 30-102-99; от постройки для содержания скота и птиц – 4м., от других построек (баня, гаража и др.)- 1м., от стволов высокорослых деревьев – 4 м., среднерослых – 2м., от кустарника – 1м.

На территориях с застройкой одно- или двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6м. ( п. 5.3.8 СП 30-102-99).

Таким образом, разделение земельного участка приведет к нарушению требований, установленных указанными строительными нормами.

Вместе с тем, размещение на спорном земельном участке не одного жилого дома, а двух и более, приведет к сверхнормативной нагрузке на инженерные сети. Непосредственно к спорному земельному участку подведены сети, позволяющие подключить к инженерным коммуникациям только один жилой дом. Также в целях организации машиноместа на участке административного истца осуществлено занижение поребрика лишь в одном месте.

Как следует из протокола от 05.12.2013г. исполнения обязательств по дополнительному соглашению о завершении строительства малоэтажного жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, уч. 1,2,3,4,5,6,7 ( северо-западнее пересечения с Широкой ул.); Санкт-Петербург, <адрес>, литеры А,О,М, У к договору № обязательства ОАО «Энергомашстрой» по проектированию и завершению строительства малоэтажного жилого комплекса выполнены в полном объеме.

ОАО «Энергомашстрой» за счет собственных средств осуществлено строительство дорожной и инженерной инфраструктуры, благоустройство территории на общую сумму 169 935 642 рублей, что подтверждается отчетом об оценке № от 30.08.2013г. ( л.д. 62-90 т. 2).

Кроме того, ОАО «Энергомашстрой» Администрации Санкт-Петербурга за земельный участок перечислено 303 542 764 рублей, что подтверждается платежными поручениями ( л.д. 22-52 т. 2).

Таким образом, ОАО «Энергомашстрой» непосредственно на спорный земельный участок понесло расходы в размере не менее 3 539 074 рублей, что с учетом инфляции по состоянию на 2022г. составляет не менее 7 361 273 рублей.

Соответственно, проведение торгов по спорному земельному участку приведет к неосновательному обогащению ответчика.

Материалами дела установлено, что между ОАО «Энергомашстрой» и ФИО2 20.09.2021г. был заключен договор № строительного подряда, в соответствии с которым ОАО «Энергомашстрой» обязуется построить баню и хозяйственную постройку, а также осуществить вынос водопровода до бани на спорном земельном участке.

Во исполнение указанного договора ОАО «Энергомашстрой» были произведены работы по прокладке водопровода на спорном участке, за которые истцом была произведена оплата в размере 392 000 рублей.

В связи с отказом Комитета в выкупе спорного земельного участка, площадью 1400 кв.м. ОАО «Энергомашстрой» не приступило к выполнению работ по строительству бани и хозяйственной постройки.

В связи с тем, что истцом частично уже понесены расходы на освоение спорного земельного участка, отказ ответчика в его выкупе приведет к возникновению убытков на стороне истца в размере, затраченном на прокладку водопровода, и, следовательно, неосновательному обогащению на стороне ответчика.

Как следует из представленного представителем административного ответчика заявления Управления (агентства) недвижимого имущества Курортного и <адрес> в адрес Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, в котором Управление просить утвердить границы земельных участков, образованных путем разделения земельного участка с кадастровым №, в соответствии со схемой раздела. Схема согласована представителя ОАО «Энергомашстрой». Управлением недвижимого имущества Курортного и <адрес>ов, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

Соответственно, в 2014г. на момент согласования схемы Управлению было достоверно известно о сложившейся застройки на земельном участке с кадастровым номером 78:38:22484:56, в том числе о площадях объектов недвижимости и их расположении, о предельных минимальных площадях земельных участков для ИЖС. Однако, сомнений в разделе земельного участка на земельные участки именно в существующих границах у Управления не возникало.

Порядок выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений на территории Санкт-Петербурга установлен Административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям таких зданий, сооружений, помещений в них, утвержденном распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербург от 28.02.218г. №-р.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определены ст. 39.16 ЗК РФ и п. 2.9.2 Административного регламента. Указанными нормативно-правовыми актами не предусмотрены такие основания для отказа как «избыточность, участка, препятствующая рациональному использованию земель», превышение предельной минимальной площади земельного участка».

Также суд обращает внимание, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Следовательно, в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к истцу, к истцу перешло право на земельный участок площадью 1400 кв.м. Данный переход зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, общей площадью 1400 кв.м., является незаконным.

В связи с признанием незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, общей площадью 1400 кв.м., последний обязан подготовить и направить в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда в адрес ФИО2 проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, общей площадью 1400 кв.м. незаконным.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подготовить и направить в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда в адрес ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022484:1301, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, общей площадью 1400 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

В порядке ст.199 ГПК РФ решение изготовлено 22.01.2024г.

Судья: