Решение по делу № 2-491/2025 от 30.07.2025 | Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга (Свердловская область)

№

2-8405/2024

Решение суда в окончательной форме изготовлено

30.07.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 22.07.2025

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Козловой Ю.Н.,

при секретаре Мингалевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации МО "Город Екатеринбург" о признании сделок недействительными, признании права собственности на жилые помещения, установления факта проживания и пользования жилым помещением,

установил:

истцы обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации МО "Город Екатеринбург", в котором просят, с учетом уточнений:

- Признать договор купли-продажи от 27.06.2018, заключенный между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО5, <адрес> <адрес> недействительным.

- Признать договор купли-продажи от 27.06.2018, заключенный между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО3, <адрес> <адрес> недействительным.

-Признать договор купли-продажи от 13.03.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО4, <адрес> недействительным.

-Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>.

-Установить факт проживания и пользования ФИО2 <адрес>

-Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>.

В обоснование требований указано, что первоначальным собственником спорных <адрес>, был совхоз «Свердловский», комнаты использовались для проживания работников совхоза с детьми.

Совхоз «Свердловский» реорганизован в ЗАО «Свердловское».

В 2006-2008 ЗАО «Свердловское» предпринимало попытки по передачи жилого фонда в собственность проживающих в доме граждан либо в муниципальную собственность, но не достигнув результата передало дом в уставный капитал ООО «КБХ» на основании акта от 05.04.2011, учрежденного для целей освобождения имущества от функций по содержанию жилых помещений.

16.10.2019 ООО «КБХ» исключено из ЕГРЮЛ ввиду недостоверности сведений, изложенных в ЕГРЮЛ.

Истец ФИО1 зарегистрирована и фактически проживает в жилом помещении № с 29.12.1993. Основанием для регистрации явился ордер № от 06.09.1983, выданный на основании решения Чкаловского райисполкома.

Истец ФИО2 зарегистрирован и фактически проживает в жилом помещении № (старой нумерации №) с 10.04.1998. Основанием для регистрации явился ордер № от 13.01.1971, по решению Совхоза «Свердловский» комната предоставлена бабушке истца <ФИО>8 (умерла ДД.ММ.ГГГГ) в связи с трудовыми отношениями.

Право собственности на спорные жилые помещения было зарегистрировано в Роскадастре Свердловской области 20.10.2010 за ЗАО «Свердловское».

С момента заселения в комнаты истцы оплачивали коммунальные услуги, производили за свой счет капитальный и текущий ремонт, поставили окна, двери, сантехнику и др.

28.02.2028 право собственности на <адрес> ЕГРН зарегистрировано на ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО3

13.03.2023 право собственности на <адрес> ЕГРН зарегистрировано на ФИО4 на основании договора купли-продажи от 13.03.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> ЕГРН зарегистрировано на ФИО5 на основании договора купли-продажи от 27.06.2018, заключенного между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО5

Истцы полагают данные сделки недействительными, поскольку в рамках дела № А60-8839/2023 об оспаривании сделок юридического лица, рассматриваемого Арбитражным судом Свердловской области, ФИО6 давала пояснения о том, что после исключения ООО «КБХ» из ЕГРЮЛ неустановленные лица изготовили комплект фальсифицированных договоров купли-продажи, в том числе, спорных объектов недвижимого имущества, в результате чего юридическое лицо лишилось прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, за регистрацией права собственности на основании договоров купли-продажи от 2018 года ответчики обратились только в 2023 году, во владение ответчиков жилые помещения не передавались, сделки покупатели исполнять не намеревались.

Истца полагают, что в силу приобретательной давности (владение более 25 лет) квартиры могут быть оформлены в их собственность.

Представитель истцов в судебном заседании требования иска поддержала в полном объеме.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав пояснения представителя истцов, исследовав и изучив материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе пояснения свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, следует из материалов гражданского дела, спорные <адрес> расположены в жилом доме, собственником которого изначально был совхоз "Свердловский". Дом использовался для проживания работников совхоза, который в результате последовательных преобразований был реорганизован в ЗАО "Свердловское".

В 2006-2008 гг. общество "Свердловское" предпринимало действия по передаче жилого фонда в собственность проживающих в доме граждан либо в муниципальную собственность, о чем свидетельствуют соответствующие решения совета директоров и общего собрания, но не достигнув результата, передало дом в уставный капитал ООО "КБХ", учрежденного для целей освобождения общества от функций по содержанию жилых помещений.

16.10.2019 ООО "КБХ" исключено из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Истец ФИО1 зарегистрирована и фактически проживает в жилом помещении № с 29.12.1993. Основанием для регистрации явился ордер № от 06.09.1983, выданный ФИО1 на основании решения Чкаловского райисполкома.

Истец ФИО2 зарегистрирован и фактически проживает в жилом помещении № (по старой нумерации - №) с 10.04.1998. Основанием для регистрации явился ордер № от 13.01.1971, по решению Совхоза «Свердловский» комната предоставлена бабушке истца <ФИО>8 (умерла ДД.ММ.ГГГГ) в связи с трудовыми отношениями.

28.02.2028 право собственности на <адрес> ЕГРН зарегистрировано на ФИО3 на основании договора купли-продажи от 27.06.2018, заключенного между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО3

17.02.2023 право собственности на <адрес> ЕГРН зарегистрировано на ФИО5 на основании договора купли-продажи от 27.06.2018, заключенного между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО5

06.03.2023 Арбитражным судом Свердловской области возбуждено производство по делу N А60-8839/2023 по заявлению ООО "УК "Ирюм" о назначении процедуры распределения имущества ликвидированного юридического лица - ООО "КБХ", в рамках которого принято к рассмотрению заявление ФИО6 (бывшего руководителя ООО "КБХ") об оспаривании сделок ликвидированного юридического лица. В обоснование заявления ФИО6 указала, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что после исключения ООО "КБХ" из ЕГРЮЛ, прекращения его правоспособности, неустановленные лица, действуя умышленно, скоординировано и противоправно, предположительно в конце 2022 г. - начале 2023 г., изготовили комплекты фальсифицированных документов, в том числе договоры купли-продажи, представили их в управление Росреестра по Свердловской области, в результате чего ООО "КБХ" в отсутствие его волеизъявления и в осведомленности, фактических и правовых оснований лишилось прав на принадлежащее ему недвижимое имущество (определение Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2024).

В рамках указанного дела оспариваются в числе прочих те же самые сделки, что и в настоящем деле, а квартиры N 9 и N 11 также входят в состав спорного имущества.

ФИО1, ФИО2, обращаясь с настоящим иском, сослались на то, что первая проживает в квартире N 11 с 1993 г., а второй - в квартире N 9 с 1998 г., в связи с чем имеют правомерные притязания на это имущество по давности владения, то есть имеют законный интерес в оспаривании сделок с данным имуществом, которые истцы полагают ничтожными и нарушающими права и интересы истцов.

Представитель ответчика ФИО4 с заявленными требованиями в процессе судебного разбирательства не согласилась, указав на отсутствие у истцов, не представивших доказательств наличия прав на спорное имущество, интереса в оспаривании сделок с этим имуществом.

Представитель Администрации МО "Город Екатеринбург" также не соглашалась в ходе судебного разбирательства с исковыми требованиями, указав, что спорные объекты недвижимого имущества в собственность муниципального образования не передавались, а значит, обязанности на заключение с истцами договора социального найма не имеется. В то же время нет оснований для удовлетворения иска в силу приобретательной давности, поскольку жилые помещения передавались на основании ордера.

Иные ответчики свою позицию по спору не изложили.

Вместе с тем, факт владения истцами спорными квартирами никем не оспаривался.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд исходит из следующего.

Признание сделки ничтожной и применение последствий ее недействительности по иску лица, не являющегося стороной сделки, возможно при одновременном соблюдении следующих условий: сделка нарушает требования закона или иного правового акта (в том числе нарушает явно выраженный законодательный запрет или противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства); посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; законом не установлено, что такая сделка оспорима, и не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 74, 76, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим, лицо, не участвовавшее в сделке, но оспаривающее ее, должно доказать наличие законного интереса в признании сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации пресекает возможность разъединения на неограниченный срок права на недвижимое имущество и фактического владения им. Все имеющиеся способы оспаривания зарегистрированного права, предусмотренные пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" направлены на то, чтобы в результате разрешения спора вещь и право на нее оказались в одних руках. Например, невладеющий титульный собственник вправе потребовать передачи ему вещи в порядке виндикации или по реституции - в зависимости от наличия (отсутствия) между сторонами спора обязательственно-правовой связи, а фактический владелец, считающий себя собственником вещи, может заявить иск о признании права. По этой же причине государственная регистрация права собственности по суду в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только при условии исполнения обязательства продавца по передаче (вручению) имущества покупателю (пункт 61 постановления Пленумов N 10/22).

Приобретательная давность (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации), наряду с названными способами, выступает средством преодоления неопределенности относительно принадлежности вещи в силу разъединения права и владения вещью на протяжении длительного срока. Одновременно с течением срока приобретательной давности в отношении недвижимости (пятнадцать лет) течет срок исковой давности для виндикации вещи собственником (три года) (пункт 4 указанной статьи), соответственно, либо вещь будет истребована у давностного владельца и право на вещь будет соединено с владением ею у собственника, либо давностный владелец по истечении положенного срока присоединит к своему владению титул собственника вещи на основании судебного акта.

На весь срок приобретательной давности давностный владелец получает защиту владения от посягательств иных лиц (пункт 2 статьи 234, статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 17 Постановления Пленумов N 10/22).

В рассматриваемом случае собственник спорного имущества ООО "КБХ" было ликвидировано в 2019 г. без правопреемства, следовательно, не позднее этого времени истцы, правомерно (с согласия собственника) вселенные в квартиры и владеющие ими до настоящего времени, должны были приобрести статус давностных владельцев. Срок приобретательной давности мог начать свое течение и раньше, поскольку нормы статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают признания права по давности владения в том числе на жилое помещение, предоставленное работодателем своим работникам (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2020 N 88-15530/2020), а срок приобретательной давности течет не с момента ликвидации или смерти собственника, а с момента когда имущество, в отношении которого собственник устранился от реализации правомочий и бремени содержания, поступило во владение давностного владельца. Такие условия могут наступить и до ликвидации собственника. Однако детальное выяснение данного вопроса выходит за рамки настоящего дела.

Во всяком случае, со времени ликвидации ООО "КБХ" в 2019 г. истцы могли бесспорно претендовать на статус давностных владельцев квартир, независимо от того, владели они до этого квартирами по давности или по договору (а последнее исключает применение статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации), если бы на основании оспариваемых сделок, датированных до ликвидации ООО "КБХ", на это имущество не было зарегистрировано право собственности ответчиков.

При таких обстоятельствах утверждение представителя ответчика ФИО4 о том, что оформление оспариваемых сделок ничего не изменило в правовом положении истцов, несостоятельно, напротив, эти сделки напрямую затронули их права и законные ожидания.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, подтверждено свидетелями <ФИО>9 и <ФИО>10, что истец ФИО1 действительно проживает в жилом помещении № с 1993 года, несет бремя содержания спорного объекта (оплачивает электроэнергию, поддерживает в надлежащем состоянии путем осуществления текущего и капитального ремонта (управляющая компания отсутствует).

Суд учитывает, что иного жилого помещения для проживания у ФИО1 нет, на протяжении длительного периода времени ею предпринимаются попытки узаконить право собственности на квартиру, что подтверждено материалами дела.

Вместе с тем, суд полагает недоказанным факт проживания в <адрес> ФИО2, поскольку свидетели в своих пояснениях путались как о месте расположения комнаты, где предположительно проживал ФИО2, так и периоде его проживания. В материалы дела не представлено доказательств несения бремени содержания истцом жилого помещения №.

Кроме того, суд исходит из того, что с 1971 года владение осуществлялось ФИО7 на основании ордера в связи с трудовыми отношениями. ФИО2 проживал в качестве члена семьи ФИО1, приходящейся ему матерью. Таким образом, его владение было производным от прав ФИО1

Анализируя все выше названное, суд приходит к выводу о том, что доказательства в подтверждение факта владения имуществом как своим собственным не представлены ФИО2, что не подтверждает добросовестное давностное владение квартирой с 1998 года.

Однако, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 как в бытность ООО "КБХ" владела квартирой, так и после исключения сведений из ЕГРЮЛ не переставала владеть ею, т.е. владела по давности жилым помещением.

Кроме того, суд учитывает, что жилое помещение № (по старой нумерации - №) передавалось по решению Совхоза «Свердловский» матери ФИО1 - <ФИО>8 (умерла ДД.ММ.ГГГГ) в связи с трудовыми отношениями по ордеру № от 13.01.1971.

В последствии же (из пояснений самого истца) с целью увеличения площади комнат для проживания семьи ФИО1 была предоставлена <адрес>, т.е. интерес к данной квартире у истца ФИО1, по мнению суда, также не утерян по прошествии времени.

Таким образом, истец ФИО1 имеет юридический интерес в оспаривании сделок со спорным имуществом.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Отчуждение недвижимого имущества относится к таким случаям (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной подход по вышеуказанным причинам не допускается, поскольку приводит к существенной правовой неопределенности в силу разъединения титула и владения имуществом и возникновению рисков не только для сторон сделки, но и для третьих лиц, полагающихся на сведения публичного реестра, а также к недостоверности его самого.

Следовательно, сделки, направленные на преодоление указанного принципа, противоречат существу законодательного регулирования данного вида обязательств.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6), статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе. Основная обязанность по договору купли-продажи - передача недвижимости покупателю, являющаяся необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Если такая передача не состоялась, и стороны договора не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать имущество, а составили заведомо недостоверный передаточный акт и искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи, покупатель считается не приобретшим право собственности, а сделка признается недействительной.

Таким образом, сделка по отчуждению недвижимости, совершенная заведомо без фактической передачи имущества, является ничтожной на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащая существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) и не влечет переход права собственности даже в случае его безосновательной государственной регистрации.

В данном случае имеет место именно такая ситуация. Оспариваемые договоры, на основании которых было зарегистрировано прекращение права собственности ООО "КБХ" на спорные квартиры и его переход к покупателям-ответчикам, датированы 2018 г., а за регистрацией последние обратились только в 2023 г.; во владение покупателей квартиры никогда не передавались, такой передачи у истцов никто не требовал, из чего следует сделать вывод, что исполнять сделки покупатели не намеревались.

Приведенные обстоятельства в данном случае достаточны для признания сделок со спорными квартирами ничтожными по вышеуказанным основаниям. Применения последствий недействительности в виде реституции в данном случае не требуется, поскольку спорное имущество во владении сторон ничтожных сделок не находилось и друг другу не передавалось.

Кроме того, суд отмечает, что Арбитражным судом Свердловской области по делу N А60-8839/2023 по заявлению ООО "УК "Ирюм" о назначении процедуры распределения имущества ликвидированного юридического лица - ООО "КБХ", 23.04.2025 вынесено решение, которым исковые требования ФИО6 удовлетворены частично. Судом определено: признать ничтожным договор купли-продажи от 27.06.2018 года между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» и ФИО5, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 26,7, в <адрес>; признать ничтожными взаимосвязанные сделки: договор купли-продажи от 27.06.2018 года между ФИО3 и ООО «Коммунально-бытовое хозяйство», договор купли-продажи от 13.03.2023 года между ФИО3 и ФИО4, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 26,3, в <адрес> В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом в рамках дела N А60-8839/2023 (где ФИО1 привлечена в качестве третьего лица) также установлено, что в спорных жилых помещениях (квартирах), принадлежавших ранее ООО «КБХ», проживали физические лица на безвозмездной основе. Коммунальные услуги оплачивались жильцами либо через кассу ООО «КБХ», с дальнейшим перечислением денежных средств в пользу управляющей компании, либо непосредственно в ООО УК «ИРЮМ». Акты сверки, составляемые хозяйствующими субъектами с целью подтверждения наличия задолженности, в материалы дела не представлены. Вместе с тем гражданами (третьими лицами) суду представлены квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и платежные документы, подтверждающие их оплату.

Кроме того, судом установлено, что согласно заключению эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России от 05.11.2024 № 3440/06-3-24 подпись ФИО6 в оспариваемых договорах купли-продажи объектов недвижимости выполнена не ей самой, а другим лицом (лицами) с подражанием ее подлинной подписи. Оспариваемые договоры, на основании которых зарегистрировано прекращение права собственности ООО «КБХ» на спорные квартиры и его переход к покупателям - ответчикам, датированы 2018 годом. Вместе с тем за регистрацией ответчики обратились лишь в 2023 году. Доказательства передачи спорных помещений во владение покупателей не представлены, как и не представлены доказательства получения ООО «КБХ» денежных средств по сделкам.

В ходе рассмотрения арбитражного дела судом установлено, что в спорные жилые помещения до ликвидации ООО «КБХ» правомерно (с согласия собственника) были вселены граждане, которые до настоящего времени ими владеют.

При наличии такого решения Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2025 в то же время признание сделок недействительными по основаниям пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 не входит в противоречие с фактами, которые установлены арбитражным судом, поскольку данные основания не исключают подложность договоров и не препятствуют признанию их ничтожными и в этом качестве.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению в части признания недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества - квартир № и № по <адрес> и признания права собственности на жилое помещение № за ФИО1 в порядке приобретательной давности.

Иных требований не заявлено.

Руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 27.06.2018, заключенный между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО5, жилого помещения <адрес> недействительным.

Признать договор купли-продажи от 27.06.2018, заключенный между ООО «Коммунально-бытовое хозяйство» в лице директора ФИО6 и ФИО3, жилого помещения <адрес> недействительным.

Признать договор купли-продажи от 13.03.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО4, жилого помещения <адрес> недействительным.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение <адрес> (согласно экспликации к поэтажному плану здания от 13.07.2023), <адрес>

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение № <адрес> и аннулированию регистрации права собственности ФИО4 на указанную квартиру.

В оставшейся части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Ю.Н. Козлова