14RS0035-01-2024-021648-08
Дело №2-778/2025 (2-12259/2024;)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 23 апреля 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Захаровой Е.В., при секретаре Лугиновой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании расходов за ремонт по договору аренды,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании расходов за ремонт по договору аренды, указывая на то, что 17 августа 2022 года между сторонами был заключен договор аренды жилого дома, расположенного по адресу город ____ В процессе аренды выяснилось, что система отопления дома неисправна, температурный режим не соответствовал норме, в связи с чем истец был вынужден заказать работы по промывке радиаторов отопления у ИП ФИО3 Работы были выполнены на сумму 76 000 рублей. Истец просит взыскать указанную сумму с ответчика, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
По ходатайству стороны истца определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 17 февраля 2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Вердикт» МФЦ «Судебных экспертиз и оценки недвижимости».
10 апреля 2025 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Вердикт» №3323-25-СТЭ от 10 апреля 2025 года, производство по делу возобновлено.
Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали с учетом уточнения, согласно которому просили взыскать с ответчика расходы на промывку радиаторов в размере 76 000 рублей, просили исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 с иском не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать по доводам, указанным в письменных возражениях. Суду пояснила, что работы по промывке, демонтажу и монтажу радиаторов не относятся к капитальному ремонту, работы относятся к текущему ремонту, что в соответствии с частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к зоне ответственности арендатора и, таким образом, указанные суммы не подлежат взысканию с арендодателя.
В судебном заседании 12 февраля 2025 года был опрошен свидетель ФИО9, который будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статьям 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации, суду пояснил, что он учредитель ООО «РСА», это завод, принадлежащий ему, по производству бытовых изделий, ФИО1 заказывал у него работы по промывке радиаторов в начале середины августа 2024 года, с ним заключал договор, по данному адресу была произведена полная очистка системы радиаторов, весь процесс состоял из разборки радиаторов алюминиевых и чугунных, любых систем, которые ставят в частных домах, осуществляется полная разборка, заменяются части, по разному называются, касательно самих радиаторов можно отнести к капитальному ремонту, может сломаться плитка, промывка и замена всех расходных частей, в данном случае имело место загрязнение и износ прокладок, хозяин дома должен проводить обслуживание системы, воду сливать постоянно, особенно летом, не допускать чтобы внутри системы производилось завоздушивание. Работы могут не проводиться ежегодно, сама система отопления должна быть спроектирована так, чтобы она соответствовала требованиям производителя, требования об этом указываются в сводах правил и, если их не соблюдать, то каждый год возникает необходимость проводить промывку. В данном случае не может точно сказать, проводилось ли должное обслуживание либо неправильно установлена система отопления. Без диагностики системы отопления нельзя точно сказать. ФИО1 обратился с жалобой о том, что дома холодно зимой, в такой ситуации сначала делается промывка, потом предлагаем исправить проблему, в данном случае исправлена была проблема. Сами радиаторы нуждаются в замене или нет, не может точно сказать. Он лично не присутствовал при проведении работ, кем были выполнены работы, он не может точно сказать. По заказу должна была составляться диагностическая карта, в которой должны быть указаны проблема и причина вызова. Такие документы могли не сохраниться.
В судебном заседании 23 апреля 2025 года был опрошен эксперт ООО «Вердикт» ФИО10., который будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации суду пояснил, что работы, которые были выполнены ИП ФИО3 согласно акту №1 от 15 августа 2024 года относятся к текущему ремонту. По видам работ данный случай не подходит под определение капитального ремонта.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, были извещены.
В силу части 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником объекта недвижимого имущества в виде дачи с кадастровым номером 14:36:106081:353, расположенного по адресу: ____ Указанное подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
17 августа 2022 года между сторонами был заключен договор аренды жилого дома, согласно которому ИП ФИО2 (ОГРНИП №, ИНН №) передал арендатору ФИО1 во временное пользование жилой дом и гараж, расположенные по адресу ____ со сроком проживания на 11 месяцев с 17 августа 2022 года по 31 июля 2023 года.
Исполнение сторонами условий договора аренды от 17 августа 2022 года сторонами не оспаривалось. Согласно акту приема-передачи от 17 августа 2022 года арендатор ФИО1 проживал в указанном доме в определенный в договоре период с его дальнейшей пролонгацией до сентября 2024 года.
В августе – сентябре 2024 года между сторонами возник спор по поводу прекращения действия договора. Истец проживал в доме до указанного времени, однако в дальнейшем стороны не смогли прийти к соглашению о продолжении действия договорных отношений, в результате истец освободил занимаемый им дом и гараж в сентябре 2024 года.
26 сентября 2024 года истец направил ответчику претензию от 19 сентября 2024 года с почтовым идентификатором №, в которой указывал на то, что в период действия договора аренды из-за неисправности системы отопления были произведены работы по промывке радиаторов для восстановления их работоспособности, что подтверждается актом выполненных работ №1 от 15 августа 2024 года на сумму 76 000 рублей, истец просил ИП ФИО2 возместить указанные расходы в течение 10 дней с момента получения претензии.
Направленная ответчику по адресу: ____ претензия от 19 сентября 2024 года оставлена ответчиком ФИО2 без ответа.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статьям 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил в суде, что ФИО1 действительно в августе 2024 года заказывал у него работы по промывке радиаторов, с ним заключал договор, по данному адресу была произведена полная очистка системы радиаторов, весь процесс состоял из разборки радиаторов алюминиевых и чугунных, любых систем, которые ставят в частных домах. Без диагностики системы отопления не смог точно сказать, относятся данные виды работ к капитальному ремонту либо техническому обслуживанию. ФИО1 обратился с жалобой о том, что дома холодно зимой, в такой ситуации сначала делается промывка, потом устраняется причина неисправности. Сами радиаторы нуждались в замене или не нуждались, не мог точно сказать. Он лично не присутствовал при проведении работ, кем были выполнены работы, он не мог точно сказать. По заказу должна была составляться диагностическая карта, в которой должны быть указаны проблема и причина вызова. Такие документы могли не сохраниться.
Судом была истребована указанная диагностическая карта у ИП ФИО12
В ответ на запрос суда ИП ФИО13. сообщил о том, что диагностическая карта системы отопления не сохранилась, предоставить сведения о специалисте, который проводил работы, также не имеет возможности в связи с отсутствием сведений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Из вышеизложенного следует, что между сторонами сложились отношения аренды по пользованию недвижимым имуществом, в связи с чем по настоящему спору подлежат применению положения закона об аренде, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению текущего ремонта возлагается на арендатора.
Согласно акту №1 от 15 августа 2024 года ФИО14. по заказу ФИО1 устранены неисправности в системе отопления жилого дома и гаража, расположенного по адресу: ____ В состав работ входили промывка радиаторов отопления в количестве 19 штук; демонтаж радиаторов отопления в количестве 19 штук; монтаж радиаторов отопления в количестве 19 штук. Стоимость выполненных работа составила 76 000 рублей.
В целях выяснения того, в какому виду работ – текущему или капитальному ремонту, относятся работы, выполненные ФИО15 по заказу ФИО1 определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 17 февраля 2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Вердикт» МФЦ «Судебных экспертиз и оценки недвижимости».
Согласно заключению эксперта ООО «Вердикт» №3323-25-СТЭ от 10 апреля 2025 года перечень видов работ, согласно акту №1 от 15 августа 2024 года, выполненных ИП ФИО16. для устранения неисправности в системе отопления жилого дома и гаража, расположенного по адресу город Якутск, ____ относится к текущему ремонту.
При этом эксперт ООО «Вердикт» руководствовался имеющимся в нормативно технической базе определением капитального ремонта и текущего ремонта.
Согласно ведомственных строительных норм 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования» утвержденным приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года №312 (далее ВСН 58-88 (р):
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта (пункт 4.1 ВСН 58-88 (р).
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р).
Анализируя вышеприведенные положения, а также положения Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от 04 августа 2020 года №421/пр, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксперт приходит к выводу, что перечень видов работ согласно акту № 1 от 15 августа 2024 года, выполненных силами ФИО17. для устранения неисправности в системе отопления жилого дома и гаража, расположенного по адресу: город Якутск, ____ относится к текущему ремонту.
Суд принимает указанное заключение эксперта ФИО18. в качестве доказательства по делу, поскольку данная судебная экспертиза соответствует требованиям статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявляемым к письменным доказательствам по делу, назначена в установленном законом порядке, по ходатайству и с согласия сторон (статьи 79 - 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), не противоречит установленным в судебном заседании обстоятельствам, подтверждается иными доказательствами, исследованными в судебном заседании, выводы судебного эксперта мотивированы и обоснованы. По вопросам, возникшим у сторон, эксперт ООО «Вердикт» ФИО6 был опрошен в суде.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая расписка. Сторонами данное заключение не оспаривалось, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертизы, в том числе, в ином экспертном учреждении, не заявлялось.
Таким образом, проведенной ООО «Вердикт» судебной строительно-технической экспертизой от №3323-25-СТЭ от 10 апреля 2025 года установлено, что неисправности системы отопления жилого дома и гаража, расположенные по адресу город ____ приводящие к нарушению температурного режима, в 2024 году имелись. На момент проведения экспертного осмотра в системе отопления по указанному адресу нарушений не выявлено.
Между тем, учитывая, что по результатам проведенной судебной экспертизы экспертом ООО «Вердикт» установлено, что перечень видов работ, согласно акту №1 от 15 августа 2024 года, выполненных ФИО19. для устранения неисправности в системе отопления жилого дома и гаража, расположенного по адресу город ____ относится к текущему ремонту, оснований считать, что обязанность по несению указанных расходов должна возлагаться на арендодателя, то есть на ИП ФИО2, у суда не имеется.
В силу статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Истец ФИО1 не представил доказательств, подтверждающих обратное. Условия договора аренды от 17 августа 2022 года, заключенного между сторонами, не содержат каких-либо оговорок, исключающих обязанность арендатора по содержанию и обслуживанию переданного ему имущества в порядке текущего ремонта либо по иному распределяющих обязанности арендатора и арендодателя, чем это предусмотрено статьям и 615-616 ГК РФ.
Сведений о том, что арендатор ФИО1 обращался к ответчику ИП ФИО2 с претензиями по факту неисправности системы отопления в иных объемах и размерах, чем было выполнено ФИО20 материалы дела не содержат, с какого времени возникла указанная неисправность материалы дела также однозначного указания не содержат.
Как видно из материалов дела, спор возник по взысканию с арендодателя расходов по устранению неисправности системы отопления жилого дома.
Обязанность по содержанию и проведению текущего ремонта переданного в пользование имущества возлагается на арендатора в силу пунктов 1.4, 2.2, 2.7. 2.8 договора аренды от 17 августа 2022 года, статьями 611, 622 ГК РФ.
Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Между тем ранее сентября 2024 года арендатор таких претензий и требований, связанных с невозможностью использования переданного ему имущества по назначению, не заявлял. Иного не доказано. Переписка их мессенджера ватсап, на которую ссылаются стороны, таких сведений не содержит. Действительно, за период 2022-2023 годы стороны обсуждали вопросы, связанные с пользованием имущества, однако о невозможности использования имущества по назначению в связи с имеющимися недостатками сторонами в переписке не указывалось.
Таким образом, вышеуказанных обстоятельств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что неисправности системы отопления препятствовали пользованию арендатором имуществом, в материалах дела не имеется, истцом соответствующих доказательств суду предоставлено не было.
На момент рассмотрения дела в суде договор аренд от 17 августа 2022 года прекратил действие, ФИО1 освободил ранее занимаемое им помещение и гараж по адресу город ____ иных претензий друг к другу стороны не имели, хотя и в силу возникшего спора между ними не был подписан акт приема-передачи подлежащего возврату имущества.
На основании изложенного иск ФИО1 к ИП ФИО2 подлежит отказу в удовлетворении, поскольку истец доказательств, подтверждающих передачу ему имущества во временное владение и пользование с недостатками, препятствующими пользованию указанного имущества суду не предоставил, а работы, выполненные по его заказу ФИО21., определены экспертом по результатам судебной экспертизы как часть текущего ремонта и содержания арендованного имущества, обязанность по осуществлению которого возлагается на арендатора и, соответственно, с арендодателя указанные расходы взысканию не подлежат.
Указанное также соответствует выводам, изложенным в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 по делу N 88-18603/2020.
Руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании расходов за ремонт в размере 76 000 рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий: ___ Е.В. Захарова
___
___
___
Решение изготовлено в окончательной форме: 05 мая 2025 года.