Решение по делу № 2-3690/2024 от 03.02.2025 - о признании недействительным соглашений в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение и по встречному иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» к <ФИО>, ПетруновойАюне Васильевне об обязании подписать дополнительное соглашение.

УИД 04RS0021-01-2024-007704-55

№ 2-50/25

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 февраля 2025 года гор. Улан-Удэ

Судья Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия Цыбикдоржиевой Т.В.,

при секретаре Потёмкиной К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ПетруновойАюны Васильевны к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» о признании недействительным соглашений в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение и по встречному иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» к ФИО3, ПетруновойАюне Васильевне об обязании подписать дополнительное соглашение,

установил:

Обращаясь в суд, ФИО3, ФИО4 с учетом уточнений просят признать недействительным п. 2.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и п. 2.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 578 000 рублей. Установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу : ..., в размере 5 800 931 рубль. Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести ФИО4, ФИО3 выплату денежных средств в размере 3 222 931 рубль. ( с учетом ранее выплаченной суммы).

Определением суда принято встречное исковое заявление МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ», согласно которого просят обязать ФИО3, ФИО4 подписать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ФИО3, ФИО4 и ихпредставитель по доверенности ФИО6 исковые требования поддержали, возражали против удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании представитель МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности ФИО7 исковые требования не признала, поддержала встречные требования.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные в дело материалы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1, 2 и 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Судом установлено, что истцы ФИО3, ФИО4 являлись долевыми сособственниками жилого помещения площадью 44,5кв.м. по адресу: ..., кадастровый ....

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ ...-р от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 05.04.2019года N 170 утверждена Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Республики Бурятия, признанного таковым до 1 января 2017 года, на период 2019 - 2024 годов.

Многоквартирный жилой ... включен в в указанную республиканскую адресную программу.

Распоряжением Администрации ... ...-р от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии земельного участка площадью 670кв.м. и многоквартирного ....

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ( далее – Комитет) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ», размер возмещения за изымаемое жилое помещение согласно п. 2.1 соглашения составил 2 578 000 рублей. ФИО4 выплачена выкупная стоимость 1/2 доли в размере 1 289 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Комитетом подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ», размер возмещения за изымаемое жилое помещение согласно п. 2.1 соглашения составил 2 578 000 рублей. ФИО3 также выплачена выкупная стоимость 1/2 доли в размере 1 289 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г. Улан-Удэ ...-р внесены изменения в распоряжение Администрации г.Улан-Удэ ...-р от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения площади изымаемого земельного участка с 670 кв. м. на 1 837кв м.

В сентябре 2024года Комитетом направлено в адрес ФИО4 и ФИО3 письма, в которых указали о том, что был произведен перерасчет рыночной стоимости доли собственников жилых помещений в праве долгосрочной аренды на земельный участок под многоквартирным домом исходя из площади земельного участка 1837 кв.м. согласно техническому паспорту на жилой и земельный участок, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Также Комитетом направлено для подписания дополнительные соглашения, в котором с учетом доли в праве долгосрочной аренды на земельный участок, площадью 1837 кв.м., расположенный под многоквартирным жилым домом по адресу: ..., размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество указан как 3174218руб, в том числе: 2 578000руб в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ ...и 596 218 (пятьсот девяносто шесть тысяч двести восемнадцать) рублей 00 копеек перерасчет рыночной стоимости доли собственников (по 1/2 доли) квартиры в праве долгосрочной аренды на земельный участок под многоквартирным домом в соответствии с техническим паспортом на жилой дом и земельный участок, составленным по состоянию на 11.12.2007г., мотивировочной частью решения Советского районного суда г. Улан-Удэ от 28.02.2023, вступившегов законную силу на основании апелляционного определения Верховного Суда Республики Бурятия от 29.05.2023 по гражданскому делу 2-7/2023, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (данным законом регламентирован порядок определения размера возмещения за изымаемый земельный участок в случае отсутствия у собственников прав на земельный участок ввиду того, что на момент изъятия и оценки земельный участок не был сформирован). ( п.2.1)

Комитет ссылается на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 28.02.2023года по иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г. Улан-Удэ к ФИО1, ФИО2 о принудительном изъятии объекта недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, по иску ФИО1, ФИО2 к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г. Улан-Удэ об установлении равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.Названным решением установлено, что в техническом паспорте на здание ... площадь указана 1837 кв.м. Для обслуживания и эксплуатации указанного жилого дома предусмотрены выгребные ямы, туалеты, кладовые.

Не согласившись с данным дополнительным соглашением, ФИО4 и ФИО3 обратились в суд.

Проверяя довод первоначального иска о недействительности соглашений в части установления размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 578 000 рублей, суд пришел к следующему.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. ( п.2 чт. 168 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникужилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Оспариваемые соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из площади земельного участка в размере 670кв.м. является недействительным, поскольку при изъятии не учтено, что по данным техпаспорта 2007года площадь земельного участка многоквартирного составляет 1 837 кв. м.

Суд учитывает, что в дальнейшем внесены изменения в распоряжение Администрации г.Улан-Удэ в части увеличения площади участка с 670 кв. м. на 1 837 кв. м., а также внесены сведений в ЕГРН о площади участка с кадастровым номером 03:24:0111209:1996 в размере 1837 +/-8,57 кв.м.

В связи с чем, суд соглашается с доводом стороны истцов по первоначальному иску о том, что ранее установленный заключенными соглашениями размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 578 000 (п. 2.1.) является недействительным, поскольку противоречит требованиям жилищного законодательства, а именно требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которого при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 марта 2017 г. N 624-О, положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, условие о цене соглашений является недействительным и влечет за собой применение соответствующих последствий в виде признания недействительным соглашения в части размера выплаты возмещения за жилое помещение.

О недействительности данного условия свидетельствует, как измененное распоряжение об изъятии, так и направленный Комитетом проект дополнительного соглашения с указанием новой выкупной цены земельного участка.

Проверяя доводы встречного иска Комитета об обязании ФИО3, ФИО4 подписать дополнительное соглашение суд исходит из следующего.

Согласно п. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости);

2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В нарушение названного положения закона, к проекту дополнительного соглашения с указанием новой выкупной цены земельного участка Комитетом указанные в законе документы не направлены, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого объекта не представлен.

Таким образом, суд вновь соглашается со доводом представителя истцов по первоначальному иску о том, что процедура изъятия жилого помещения с земельным участком Комитетом при направлении доп.соглашения нарушена. Отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объекта недвижимого имущества отсутствует.

Не основан на нормах права перерасчет возмещения, произведенный Комитетом исходя из права долгосрочной аренды на земельный участок под многоквартирным домом.

В связи с чем, подлежат удовлетворению требования собственников о признании п.2.1 соглашения недействительным, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Судом по ходатайству стороны истцов по первоначальному иску назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО «АИНА» ... на ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер возмещения за жилое помещение по адресу: ..., в соответствии с положениями ч.7 ст.32 ЖК РФ, включая рыночную стоимость жилого помещения рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном дома, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирныйдом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет 5946831 руб.

В суде допрошенный эксперт ФИО5 выводы заключения поддержала.

Оценивая заключение эксперта, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает знаниями, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения ООО «АИНА» соответствуют нормативно-правовым требованиям. Доказательств иного суду не представлено.

Поскольку на момент рассмотрения спора истцами приобретены иные жилые помещения, подлежит исключению из стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение сумма убытков, связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 145 900руб.

Таким образом, исковые требования истцов по первоначальному иску об установлении размера возмещения подлежат удовлетворению в сумме 5 800 931руб (5946831-145900). Поскольку ими было получено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2578000 рублей (1289000 рублей каждой), также подлежат удовлетворению требования истцов об обязании Комитет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести выплатув размере 3 222 931 рубль (по 1611 465,5руб каждой)

Проверяя довод Комитета об истечении срока исковой давности в части признания недействительным соглашения, суд пришел к следующему.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку истцы ФИО3 и ФИО4 узнали об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной из письма Комитета в сентябре 2024года, в связи с чем, срок исковой давности ими не пропущен.

В связи с изложенным, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 197-199ГПК Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ), ПетруновойАюны Васильевны ( ) удовлетворить.

Признать недействительным п. 2.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» от ДД.ММ.ГГГГ между ПетруновойАюны Васильевны и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 578 000 рублей.

Признать недействительным п. 2.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 578 000 рублей.

Установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в размере 5 800 931 рубль.

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести ФИО3, ПетруновойАюне Васильевне выплату денежных средств в размере 3 222 931 рубль (по 1611 465,5руб каждой)

Встречные исковые требования МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ИНН <***>) к ФИО3, ПетруновойАюне Васильевне об обязании подписать дополнительное соглашение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяцапутем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд гор.Улан-Удэ.

Мотивированное решение изготовлено 07.02.2025 года

Судья п\пТ.ФИО8

Копия верна:

Судья Т.ФИО8

Секретарь: К.Е.Потёмкина

Подлинник решения Советского районного суда ...

находится в гражданском деле ...