Решение по делу № 2-1203/2025 от 21.01.2026 - о признании недействительным договора купли- продажи жилого помещения.

Дело № 2-73/2026 (2-1203/2025;)

УИД 05RS0005-01-2025-001534-04

Заочное Решение

Именем российской Федерации

21 января 2026 г. гор. Буйнакск

Буйнакский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Амирханова Р.А., при секретаре судебного заседания Абдулаевой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли- продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО3 обратилась в суд с выше указанными исковыми требованиями.

В обоснование исковых требований указала на то, что на основании доверенности 05 АА № 2719528 удостоверенной нотариусом г. Махачкалы ФИО4 01.04.2020г. истец ФИО1 уполномочила ответчицу ФИО2 на продажу своей квартиры, находящуюся по адресу: <адрес>.

В ходе телефонного разговора в октябре 2024 г. ответчица попросила истца зарегистрировать в ее квартире постороннего человека на, что ФИО1 как собственник квартиры ответила отказом. После данного случая в ходе переписки в мессенджере ВАТСАП ответчица сообщила истцу, что она якобы продала квартиру. Позднее стало известно, что она на основании мнимой сделки переоформила недвижимое имущество ФИО1 на некую ФИО5. Как позже выяснилось ФИО2 и ФИО5 являются подругами.

ФИО1 чтобы обезопасить себя от незаконных действий ответчицы, и в целях исключения ущерба 16.10.2024 посетив офис нотариуса ФИО4 в соответствии с пп.2 п.1 ст. 188 ГК РФ отменила доверенность 05 АА № 2719528 (реестровый номер: 05/94-н/05-2022-1-372) выданное 01.04.2021г. ФИО2 о чем 16.10.2024 нотариусом вынесено подтверждающее Распоряжение.

Истцом предпринимались меры для сохранения своего недвижимого имущества, посредством МФЦ заказала выписку из ЕГРН на свою квартиру. Так как деньги от продажи квартиры ей не выплатили она не могла поверить, что в отношении нее имеет место мошеннические действия. Получив в октябре 2024года указанную выписку на свою квартиру худшие опасения истца подтвердились т.е. 23.05.2024 ФИО2 действуя на основании доверенности от ФИО1 заключила (безденежный) договор купли- продажи квартиры с ФИО5

Как указано в постановлении следователя СО МВД России по г. Буйнакску от 24.01.2025г. опрошенная по факту покупки квартиры покупатель ФИО5 сообщила, что она договорилась с ФИО2 о приобретении квартиры ФИО1 за 5 000 000 рублей в рассрочку, сроком на два года с первым взносом в размере 300 ООО рублей. В последующем из-за финансовых проблем, как указано в Постановлении от 24.01.2025 со слов ФИО5 она не смогла оплатит первоначальный взнос за квартиру в размере 300 000 рублей.

Из-за финансовых проблем и сложностей ФИО5 предложила ФИО2 обратно оформить квартиру ФИО1, на что ответчица согласилась.

02.10.2024 ФИО5 выступая в роли продавца, а ФИО2 в роли покупателя заключили очередную мнимую сделку по купле-продаже квартиры истца указав в договоре стоимость 1 295 000 рублей, что меньше его кадастровой стоимость более чем на 500 000 рублей.

В ходе указанных сделок по купле-продаже квартиры стороны не выполнили существенных условий договора т.е. не произвели оплату, и прием передачу имущества, осознано пошли на обман с целью завладеть квартирой истца на основании мнимых сделок купли-продажи т.е. условия сделки не выполняются обеими сторонами, никаких гражданско-правовых действий, обусловленных соглашением, не происходит, что влечёт за собой недействительность данного договора (ч.1 ст. 170 ГК РФ).

Перечисленные выше безденежные договора купли-продажи квартиры от 23.05.2025 и 02.10.2025 истец считает недействительным в силу их ничтожности. В момент заключения указанных договоров купли - продажи спорной квартиры воля ФИО2 в последующем и воля ФИО5 не была направлена на отчуждение квартиры. Данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, а лишь для того чтобы ответчица смогла незаконно завладеть квартирой истца.

Ни одна из сторон не производила оплату т.е. имеет место осуществление гражданских прав ФИО2 в сговоре с ФИО5 с намерением причинить ущерб ФИО1

Просит признать недействительным договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 02.10.2024 между ФИО5 и ФИО2

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № 05:44:000037:192

Вернуть квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № 05:44:000037:192 в собственность ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №05:44:000037:192, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания в суд не явились, обратились с заявлением о рассмотрении данного дела в их отсутствии.

В силу положений пункта 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Ответчица ФИО2 надлежаще извещенная о месте и времени судебного заседания в суд не явилась, ограничилась направлением в суд заявления об отложении дела, письменных возражений относительно исковых требований суду не представила.

В соответствии с пунктом 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом.

Исковое заявление ФИО1 поступило в суд 31 октября 2025 года.

Суд считает, что ФИО2 обратилась в суд с заявлением об отложении дела с целью затянуть рассмотрение дела, хотя о месте и времени судебного рассмотрения дела была заблаговременно и надлежаще извещена. Об уважительности причин неявки суду какие-либо сведения не представила.

В связи с изложенным, суд находит возможным рассмотрения настоящего дела в порядке заочно производства руководствуясь ст. 233 ГПК РФ.

Поверив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из материалов дела ФИО1 своей нотариально удостоверенной доверенностью от 1 апреля 2021 года уполномочила ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с предоставлением право подписать договор купли- продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашение (договор) о задатке и т.д.

Нотариальным распоряжением от 16 октября 2024 года ФИО1 отменила выше указанный доверенность и как оказалось ФИО2, воспользовавшись доверенностью ФИО1 от 1 апреля 2021 года, то есть до отзыва доверенности, на основании договора купли- продажи квартиры от 2 октября 2024 года, продала спорную

В ходе указанных сделок по купле-продаже квартиры стороны не выполнили существенных условий договора т.е. не произвели оплату, и прием передачу имущества, осознано пошли на обман с целью завладеть квартирой истца на основании мнимых сделок купли-продажи т.е. условия сделки не выполняются обеими сторонами, никаких гражданско-правовых действий, обусловленных соглашением, не происходит, что влечёт за собой недействительность данного договора (н.1 ст. 170 ГК РФ).

Перечисленные выше безденежные договора купли-продажи квартиры от 23.05.2025 и 02.10.2025 истец считает недействительным в силу их ничтожности. В момент заключения указанных договоров купли - продажи спорной квартиры воля ФИО2 в последующем и воля ФИО5 не была направлена на отчуждение квартиры. Данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, а лишь для того чтобы ответчица смогла незаконно завладеть квартирой истца.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В нашем случае данные требования норм ГК РФ были нарушены не одна из сторон не производила оплату т.е. имеет место осуществление гражданских прав ФИО2 в сговоре с ФИО5 с намерением причинить ущерб ФИО1

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в сговоре между ФИО2 и ФИО5

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ. в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи К) и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 86 вышеуказанного постановления Пленума, следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 23.05.2024 внесена запись о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью 68.5 кв.м, с кадастровым номером 05:44:000037:192, основанием государственной регистрации послужил договор купли-продажи от 23.05.2024. Номер и дата государственной регистрации права: 05:44:000037:192-05/095-2024-4 от 23.05.2024, выданный Управлением Росреестра по Республике Дагестан на имя ФИО5 Далее в связи с тем, что ФИО5 не могла оплатить первоначальный взнос в размере 300 000 рублей из обговоренной цены в размере 5 000 000 рублей, указанная квартира истца незаконно по многократно заниженной цене (1 295 000 рублей) без фактической уплаты его стоимости на основании договора купли-продажи от 02.10.2024г. была переоформлена и мошенническим путем перешла в собственность Г угаевой Д.А.

Сделка регистрировалась в соответствии с Законом о государственной регистрации, что в соответствии с п. 86 вышеуказанного Постановления Пленума,не препятствует квалификации таких сделок как ничтожных.

В момент заключения договора купли - продажи спорной квартиры, принадлежащей ФИО1 воля ФИО5 также, как и водя ФИО2 не была направлена на отчуждение квартиры, данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, характерных для сделки данного вида, поскольку доказательств с достоверностью подтверждающих передачу денежных средств, переданных сторонами дела нет вообще. Более того ФИО5 как продавец не проживала в данной квартире. Кроме того, договор купли-продажи квартиры от 02.10.2024 заключен сторонами с целью завладеть незаконно квартирой истца на основании мнимой сделки, заключенной между ФИО5 и ФИО2

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При таких обстоятельствах, суд находит договор купли-продажи объекта недвижимости кадастровым номером 05:44:000037:192 по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5, и ФИО2, подлежащим признанию недействительной.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1- удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 02.10.2024 между ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № 05:44:000037:192

Настоящее решение суда является основанием для Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для исключения регистрационной записи о праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 82 19 №239148 на квартиру с кадастровым номером №05:44:000037:192, расположенную по адресу: <адрес> регистрации право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № 05:44:000037:192 ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене данного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Амирханов Р.А.