Решение по делу № 2-3691/2024 от 10.06.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи помещения основным, обязании передать помещение и зарегистрировать переход права собственности.

УИД 78RS0011-01-2024-008674-93

Дело №2-637/2025 23 апреля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пановой А.В.,

при секретаре Алояне Н.М.,

с участием представителя истца,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи помещения основным, обязании передать помещение и зарегистрировать переход права собственности,

установил:

ФИО1 ФИО10 обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО11 о признании предварительного договора купли-продажи помещения основным, обязании передать помещение и зарегистрировать переход права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20.01.2022 года она заключила с ответчиком предварительный договор ... купли-продажи помещения, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи помещения, основные условия которого определены в предварительном договоре в 1 квартале 2023 года. Продавец обязуется согласно условиям Основного договора передать в собственность покупателя принадлежащее продавцу на праве собственности помещение в черновой отделке, образованное в результате утвержденной планировки, находящееся по адресу: <адрес>. Ею была внесена 100% предоплата по договору в размере 2 513 700 руб. В установленный срок основной договор ответчиком с истцом заключен не был, помещение ответчиком истцу не передано, в связи с чем истец просит признать заключенный сторонами предварительный договор основным, признать за истцом право собственности на приобретенный объект недвижимости, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просила признать в качестве основного предварительный договор ... купли-продажи помещения от 20.01.2022 между истцом и ответчиком, признать право собственности за истцом на объект недвижимости, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, и выделить долю в размере ..., произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ответчика в пользу истца в отношении доли в помещении, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, доверила представление интересов представителю Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайств об отложении дела не заявлял, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещено ранее направило суду правовую позицию, указав, что самостоятельных возражений по существу заявленных требований не имеет в виду отсутствия гражданско-правовых отношений с истцом, указало, что требования истца могут быть удовлетворены при том условии, что предварительный договор заключен в отношении будущей вещи и истцом произведена ее полная оплата.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.01.2022 года между истцом, ФИО1 ФИО12 и ответчиком, Индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО13 был заключен предварительный договор ... купли-продажи помещения (далее – Предварительный договор) (л.д.23-26).

Согласно пункта 1 Предварительного договора стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи помещения, основные условия которого определены в настоящем предварительном договоре в 1 квартале 2023 года.

Пунктом 2 Предварительного договора продавец обязуется согласно условиям Основного договора, передать в собственность покупателя, принадлежащее продавцу на праве собственности помещение (далее - Помещение) в черновой отделке, образованное в результате утвержденной планировки, согласно Приложению №1, находящееся по адресу: <адрес> а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него установленную настоящим договором цену.

К моменту подписания сторонами Основного договора стороны уточняют точную площадь помещения исходя из обмерных планов. Помещение расположено на 1 (первом) этаже, назначение помещения - нежилое».

Согласно пункта 6 Предварительного договора, с учетом определенной в пункте 2 Договора площади приобретаемого объекта недвижимости стоимость приобретаемого объекта недвижимости на момент подписания Договора составляет 2 513 700 рублей.

В день подписания сторонами договора покупатель вносит стоимость приобретаемого помещения в размере 2 513 700 рублей путем перечисления на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах Договора, что признается сторонами обеспечительным платежом.

Истец обязательства по оплате объекта недвижимости в рамках Предварительного договора выполнил в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером от 20.01.2022 по операции 5052 на сумму 2 513 700 рублей в пользу ИП ФИО3.(л.д.22). Основной договор сторонами заключен не был.

Истец полагает, что поскольку им внесена в полном объеме оплата по предварительному договору в размере стоимости помещения, основные условия договора купли-продажи помещения определены в рамках предварительного договора, предварительный договор купли-продажи может быть признан основным договором.

По сведениям Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга предоставленным по запросу суда 28.03.2025, следует, что решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 18.02.2025 по делу № 2-1428/2025 (2-4686/2024) удовлетворены исковые требования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга к ФИО3 ФИО14, ответчик об обязании привести здание в соответствии с требованиями режима, Пестов ФИО15 был обязан в течение 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, в установленном порядке привести здание по адресу: <адрес> в соответствие с требованиями режима использования земель в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-1(31). В рамках рассмотрения данного дела было установлено что здание частично демонтировано.

В силу пунктов 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Так, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Учитывая условия договора, полную оплату помещения заключенный сторонами подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

На основании пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Предварительный договор квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и равен основному в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» только в случае, когда имущество будет создано или приобретено продавцом в будущем, т.е. на дату подписания предварительного договора его нет в натуре, или права на него не зарегистрированы, и произведена оплата.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается заключение сторонами предварительного договора в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес> на первом этаже, назначение помещения – нежилое, отмеченное на плане (Приложение №1).

Сведения о регистрации ответчиком прав в отношении Помещения материалы дела не содержат, регистрирующим органом не представлены.

Оплата стоимости Помещения в размере 2 513 700 руб. истцом произведена в полном объеме.

При указанных обстоятельствах суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о признании предварительного договора ... купли-продажи помещения от 20.01.2022, заключенного между истцом и ответчиком, основным.

Таким образом, факт купли-продажи помещения имеет место, на основании заключенного договора за истцом может быть признано право собственности на помещение площадью 11,97 кв.м, что соответствует с учетом объема 481,5 кв.м ... объекта недвижимости, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <адрес>

При этом оснований для удовлетворения требований провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении доли в помещении суд не усматривает, т.к. данное требование противоречит позиции истца о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности. Договор купли-продажи и решение суда о признании права собственности являются основанием для регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО16 удовлетворить частично.

Признать в качестве основного договора предварительный договор ... купли-продажи помещения от 20.01.2022, заключенный между ФИО1 ФИО18 и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО17.

Признать за ФИО1 ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки ..., проживающей по адресу: <адрес> паспорт ... на ... долю в праве собственности на объект недвижимости кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья

...