Дело № 2-661/2025

39RS0007-01-2025-000767-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2025 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Табанюховой Т.С.,

при секретаре Вердян Н.Н.,

с участием представителя истца Администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО3, ФИО2 о признании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №, находится в неразграниченной государственной собственности на территории муниципального образования "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области".

На основании постановления администрации МО "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области " от ДД.ММ.ГГГГ N № назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО " Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" и ФИО3 заключен договор аренды указанного земельного участка на срок 20 лет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена ДД.ММ.ГГГГ

Ссылаясь на нарушение ФИО3 положений п. 7 ст. 448 ГК РФ и условий договора аренды в нарушение прав истца - органа местного самоуправления, входящего в единую систему публично власти в Российской Федерации, осуществляющего предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального округа, являющегося арендодателем спорного земельного участка и стороной договора, представитель администрации МО "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" обратился в суд с требованиями о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности в виде прекращения права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №.

В судебном заседании представитель истца администрации МО " Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" ФИО1 поддержала исковые требования, указав, что ответчиками были нарушены положения п.3.1 Договора аренды о запрете переуступки прав по договору аренды, а регистрация права аренды за ФИО2 была осуществлена до получения ответа Администрации на просьбу ответчиков о даче согласия на переуступку прав и обязанностей.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, указав, что не знал о запрете переуступки прав требования по договору аренды. За указанную сделку им была передана ФИО3 денежная сумма в размере 90000 руб. Представил письменный отзыв на иск, в котором ссылаясь на положения п.2 ст. 615 ГК РФ указал, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Исходя из буквального прочтения п.7 ст. 448 ГК РФ полагается, что запрет установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендаторам по Договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду. Указанная позиция также согласована с ФАС России письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. <данные изъяты>).

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ, действующей на момент заключения договора аренды), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях, определенных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В частности, подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ закреплена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Ст. 39.18 ЗК РФ регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Указанная норма предусматривает, что в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 (подпункты 1 и 2 пункта 1).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из предусмотренных п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ действий, в том числе, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подп. 1 п. 5 ст. 39.18).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при разрешении настоящего спора, является установление того, каким образом и на основании чего был сформирован спорный земельный участок, ставший предметом аукциона- в результате публичной процедуры, инициированной администрацией по заявлению гражданина, имевшего право получить земельный участок в аренду без проведения торгов, и поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от других граждан, либо земельный участок был сформирован органом государственной власти по его инициативе и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

От установления данных обстоятельств зависит возможность применения или неприменения при разрешении спора положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ и, следовательно, правильное разрешение спора.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра об объекте недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, находится в неразграниченной государственной собственности на территории муниципального образования "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" (л.д. <данные изъяты>).

На основании постановления администрации МО "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области " от ДД.ММ.ГГГГ N № назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок № (л.д.<данные изъяты>).

Согласно протоколу № рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (от №) от ДД.ММ.ГГГГ аукцион признан несостоявшимся по причине подачи только одной заявки на участие в аукционе, а также принято решение о заключении договора аренды земельного участка с ФИО3, как единственным участником аукциона (л.д.<данные изъяты>).

Согласно договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" и ФИО3 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, на срок 20 лет (л.д. <данные изъяты>).

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Согласно выписке ЕГРН государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО3 произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

Согласно заявлению о согласии на передачу прав и обязанностей арендатора ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес администрации заявление, в котором просила администрацию выдать согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка соглашением ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок № (л.д. <данные изъяты>).

Согласно выписке ЕГРН государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

При этом, согласно ответу администрации МО "Багратионовский муниципальный округ Калининградской области" от ДД.ММ.ГГГГ за № администрация направила в адрес ФИО3 отказ в согласовании переуступки прав и обязанностей по договору по основаниям п.7 ст. 448 ГК РФ (л.д. 35).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 39:01:030804:581, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок № для целей строительства индивидуального жилого дома, сформирован по инициативе Администрации и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

Довод ответчика ФИО2 о том, что указанный земельный участок был предоставлен ему в субаренду, опровергается материалами дела, в том числе соглашением об уступке прав и обязанностей по договору, из которого прямо предусмотрено, что ФИО3 переуступила ФИО2 право аренды, а не передала участок в субаренду.

Содержащееся в п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, и потому замена стороны по договору аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимой, в связи с чем в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права аренды ФИО2 (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №.

Истец при подаче искового заявления в суд в соответствии со статьей 333.36 НК РФ была освобождена от уплаты государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом положений ст. 333.19 НК РФ и ст.103 ГПК РФ с ФИО3 и ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенное между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права аренды ФИО2 (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №.

Взыскать с ФИО3, паспорт №, и ФИО2, паспорт №, в доход бюджета муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» государственную пошлину в размере по 1 500 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Т.С. Табанюхова

Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2025 г.

Судья /подпись/

КОПИЯ ВЕРНА

Судья

Табанюхова Т.С.

Секретарь

Вердян Н.Н.