Судья: Ольмезов М.И. Дело № 33-2074/2023
дело № 2-550/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 августа 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Шомахова Р.Х.
судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.
при секретаре Тлостанове Т.К.
с участием: ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, возложении обязанности представить документы,
по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 26 мая 2023 года,
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – ООО «ФСК Потенциал»), в котором, с учетом последующего уточнения исковых требований, просил признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.01.2018 года, заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.01.2018 года, взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг за составление искового заявления в размере 3000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 19.01.2018 года между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО1 заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого «ФСК Потенциал» обязуется передать ФИО1 в собственность квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: квартира с проектным (строительным) номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на № этаже в № корпусе.
Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя внести 1400 000 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи и оставшуюся денежную сумму в размере 197800 руб. до окончания строительства Объекта (пункт 2.1 договора).
Истец оплатил полную стоимость квартиры тремя платежами: 19.01.2018 года в размере 1400 000 руб., 19.03.2018 года – 100000 руб. и 05.07.2022 года – 97800 руб.
Однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.
Из существа заключенного между сторонами договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.01.2018 следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.
Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 2.1 договора. При этом п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.
Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Решением Нальчикского городского суда КБР от 26.05.2023 года постановлено: исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» удовлетворить частично.
Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.01.2018г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, предоставить в регистрирующий орган документы для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенного 19.01.2018г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в доход городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.
В удовлетворении требовании ФИО1 о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» 3000 рублей затраченных на подготовку искового заявления, отказать.
Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе указано, что договор о намерениях купли-продажи от 19.01.2018 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.
Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.
Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.
Целью договора о намерении купли-продажи от 19.01.2018 года является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.
В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Договор о намерении купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены 19.01.2019 года на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от 19.01.2018 года условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2015 года № 5-КГ14-173.
Вместе с тем, в суд иском ФИО1 обратился лишь 18.10.2022 года.
На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.
Истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от 07.08.2019 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 16.08.2019 года, а договор залога имущественных прав от 07.08.2019 года был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19.08.2019 года.
Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавшего против удовлетворения жалобы ФИО1, Судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, договором, заключенным 19.01.2018 года между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), хотя и поименованным договором о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: квартира с проектным (строительным) номером №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на № этаже в № корпусе.
Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя внести 1400 000 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи и оставшуюся денежную сумму в размере 197800 руб. до окончания строительства Объекта (пункт 2.1 договора).
Таким образом, договор от 19.01.2018 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.
Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.
Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.
Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
В материалах дела имеются акты приема-передачи денежных средств от 19.01.2018 года, от 19.03.2018 года и от 05.07.2022 года, согласно которым ФИО1 оплатил стоимость квартиры в размере 1597 000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».
В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.
В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.
Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 26 мая 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2023 года.
Председательствующий Р.Х. Шомахов
судьи З.У. Савкуев
М.М. Тогузаев