Решение по делу № 2-290/2023 от 10.05.2023 - о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело № 2-290/2023

УИД: 58RS0012-01-2023-000427-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2023 года г. Каменка Пензенской области

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Сботовой Н.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО3,

при секретаре Колосовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с названным иском, мотивируя свои требования тем, что 18.01.2011 года приобрела в свою собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., на основании договора купли-продажи. Со дня его приобретения она в спорном жилом доме зарегистрирована и проживает, несет бремя его содержания. Она свою семью не создала, детей нет, но имеются племянники, отношения с которыми были близкими и доверительными.

Ее племянница ЛЛС длительное время работала в г. Москве и в 2016 решила переехать туда на постоянное место жительства. Для приобретения квартиры на условиях ипотечного кредитования ей необходимо было продать квартиру, расположенную по адресу: ..., в которой доля принадлежала ее несовершеннолетней дочери ФИО5. Для получения разрешения органа опеки и попечительства Администрации Каменского района на продажу квартиры, в которой имелась доля несовершеннолетней, последней необходимо было предоставить равнозначное жилое помещение.

ЛЛС обратилась к истцу с просьбой о переоформлении принадлежащего ей жилого дома по ..., на несовершеннолетнюю ФИО5 для вида, без намерения создать для нее правовые последствия в виде реальной передачи в ее собственность спорного жилого дома и только с одной целью - получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры по .... Деньги, вырученные от продажи этой квартиры, ЛЛС и ФИО5 были необходимы для уплаты первоначального взноса по кредиту, предоставленному ЛЛС на приобретение квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: .... Ответчице и ее матери также необходима была прописка, поскольку получить ипотеку в ... и просто без прописки жить в ... было нельзя.

ЛЛС вместе с ФИО5 пообещали истцу переоформить на нее документы, после того как приобретенная ими квартира в ... будет введена в эксплуатацию и они смогут в ней прописаться, а также после достижения Ангелиной совершеннолетия.

22.06.2016 года она подписала договор купли-продажи своего жилого дома, а 27.06.2016 года ФИО5 вместе с матерью продали квартиру с разрешения органа опеки и попечительства администрации Каменского района. Денежные средств она от ФИО5 не получала, из жилого дома не выселялась и проживает в нем по настоящее время, неся бремя его содержания. Все подлинные документы на дом находятся у нее и по настоящее время.

ФИО5 училась в школе в .... Когда ответчице исполнилось 18 лет, а квартира в ... была сдана в эксплуатацию, истец стала просить ответчицу и ее мать приехать и вернуть спорный жилой дом и земельный участок в ее собственность, но они просили немного подождать, поскольку в связи с затруднительным материальным положением не могли приехать в город. Истец содержала дом за счет своей пенсии, делала в нем ремонт: поменяла отопление вместе с отопительным котлом, установила газовый котел, поменяла деревянные окна на изделия из ПВХ, заменила половые доски и входную дверь и выполнила другие работы, которые были необходимы для поддержания жилого дома в состоянии, пригодном для проживания, а также в полном объеме оплачивала коммунальные платежи. Но в марте 2023 года получила исковое заявление о ее выселении из дома.

Исходя из вышеизложенного, в соответствии со ст. 166,167,170 ГК РФ истец считает, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.06.2016 года, заключенная между ней и ФИО5, является мнимой, а, значит, ничтожной. Она в собственности другого жилого помещения не имеет, спорный жилой дом являлся и является для нее единственным, из жилого дома не выселялась, продолжала и продолжает нести бремя его содержания. ФИО5 в спорный жилой не вселились и не проживала, каких-либо вещей в этом доме не имеет, поэтому заключенная между ней и ответчицей сделка не имела для сторон юридических последствий. Целью заключения данной сделки было получение согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетняя ФИО5 имела долю в праве, за счет которой ответчица и ЛЛС смогли переехать в ... и обеспечить себя новым жильем.

На основании изложенного ФИО4 просит суд признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22.06.2016 года, заключенный между ней и ФИО5, недействительным в силу его мнимого характера, применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22.06.2016 года, заключенного между ней и ФИО5, возвратив ей право собственности на жилой дом с кадастровым номером: ... и земельный участок с кадастровым номером: ..., расположенные по адресу: ....

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя ФИО1, а также представила ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности в связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности к ее исковым требованиям, указав, что считает пропуск срока для обращения в суд был вызван уважительными причинами, поскольку она не могла предположить, что ее родные и близкие люди-племянница ФИО2 и ее дочка ФИО5 обманут ее и не возвратят спорные жилой дом и земельный участок и еще предъявят иск о выселении, зная о том, что она не имеет другого жилья. Не обращаясь прежде с настоящим иском в суд, она продолжала верить, что между ней и ответчицей будет совершена другая сделка, по которой спорное имущество будет ей возвращено. Истинные намерения ответчицы она поняла только тогда, когда получила иск о выселении и вынуждена была обратиться в суд.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании ордера №449 от 12.04.2023, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала ходатайство ФИО4 о восстановлении пропущенного срока исковой давности по доводам, изложенным в нем.

В судебное заседание ответчица ФИО5 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчицы ФИО3, действующий на основании доверенности от 02.03.2023, иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать, применив к исковым требованиям срок исковой давности, поскольку считает, что правовым последствием сделки купли-продажи недвижимости вопреки утверждениям истца является не проживание покупателя в приобретенном жилом помещении, а переход права собственности от продавца к покупателю, прошедший государственную регистрацию. Правовое последствие наступило, договор купли-продажи от 22 июня 2016 года земельного участка и жилого дома на нём по спорному адресу мнимой сделкой не является. Началом исполнения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома на нём является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, которая была осуществлена 29 июня 2016 года. Истекший срок исковой давности по требованиям ФИО4 указывает на отсутствие у ФИО4 права на судебную защиту.

Представитель Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей истца и ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит следующему выводу.

В силу положений ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп. 3).

В силу положений ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 2). Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 4). Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п. 5). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 9 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1). В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п. 3). Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд (ст. 11 п. 1 ГК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Одними из основных принципов гражданского законодательства являются недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Положениями статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно части 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу положений статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1).

Как следует из материалов дела, ФИО4 по договору купли-продажи от 18.01.2011 года на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ... с расположенным на нем жилым домом по адресу: .... (л.д.)

Из договора купли-продажи от 22.06.2016 года следует, что ФИО4 (Продавец) продала ФИО5 (Покупатель), ... года рождения, действующей с согласия своей матери ЛЛС принадлежащий ей жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеназванному адресу. (л.д.)

Согласно п. 3 договора купли-продажи от 22.06.2016 года, земельный участок продан за 10 000 рублей, жилой дом продан за 190 000 рублей, общая сумма договора составляет 200 000 рублей, которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания договора. В отчуждаемом жилом доме на момент заключения договора зарегистрированы СВН и ФИО4. (пункт 9 договора).По соглашению сторон передача земельного участка и жилого дома и их принятие осуществляется без составления акта приема-передачи, земельный участок и жилой дом считаются переданными с момента подписания договора (пункт 8 договора купли-продажи).

29.06.2016 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок согласно договору купли-продажи от 22.06.2016 года.

В судебном заседании установлено, что в настоящий момент земельный участок и жилой дом, расположенные по спорному адресу, зарегистрированы на праве собственности за ФИО5

ФИО4 заявлены требования о признании заключенного между ней и ФИО5 22.06.2016 года договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным в силу его мнимого характера.

В пункте 86 Постановления Пленума от 23.06.2015 года N 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Чтобы опровергнуть аргумент о мнимости сделок, недостаточно наличия документов, формально подтверждающих существование отношений между сторонами. Характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия. Обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле. При изменении юридической квалификации гражданско-правовых сделок судам следует учитывать, что мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ) являются недействительными независимо от признания их таковыми судом в силу положений ст. 166 ГК РФ.

Обращаясь в суд с иском ФИО4 указала, что намерений у нее продавать жилой дом ФИО5, которая является ее родственницей, не было, денежные средства в размере 200 000 рублей она от ответчика не получала, после заключения договора купли-продажи продолжает состоять на регистрационном учете в жилом доме, вещи, предметы мебели и домашнего обихода из дома она не вывозила, оплачивает коммунальные платежи. ФИО5 в жилой дом не вселялась, не несла бремя его содержания, не обрабатывала земельный участок. До настоящего времени никто требований о ее выселении из жилого дома не предъявлял. Договор купли-продажи жилого дома был заключен по просьбе матери ФИО5, являющейся на момент сделки несовершеннолетней, которая обещала впоследствии переоформить право собственности на жилой дом на нее.

Данные доводы истца подтверждаются показаниями свидетелей АНС КВС которые являются родными сестрами матери ответчицы ФИО5, а также показаниями ПЛВ ПНП., квитанциями об оплате коммунальных услуг, представленными стороной истца, из которых следует, что лицевые счета в организациях, оказывающих коммунальные услуги, открыты на имя ФИО4 (л.д.)

Из показаний вышеназванных свидетелей следует, а также не оспаривается стороной ответчика, что в жилом доме по вышеуказанному адресу находятся предметы мебели, обихода, вещи, принадлежащие истцу ФИО4, и отсутствуют предметы обихода и вещи ответчицы ФИО5, которая в жилой дом никогда не вселялась, земельный участок не обрабатывала, коммунальные услуги не оплачивала, что не характерно для последствий перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ бремя содержанию имущества лежит на собственнике, каковым в ЕГРН значился ответчик.

Из материалов дела также следует, что ФИО4 17.04.2014 года была зарегистрирована в спорном жилом доме и после заключения договора купли-продажи продолжает состоять на регистрационном учете по спорному адресу, фактически проживать в нем(л.д.)

Договором купли-продажи от 22.06.2016 года не предусмотрена обязанность истца ФИО4 выселиться из спорного помещения и сняться с регистрационного учета в определенный, установленный между сторонами сделки срок.

Свидетели ПЛВ ПНП также пояснили в судебном заседании, что ФИО4 содержит жилой дома в пригодном для проживания состоянии, осуществляет его ремонт. Данные пояснения подтверждаются также представленными стороной истца в материалы дела товарными и кассовыми чеками на покупку строительных материалов, газового котла. (л.д.)

Доводы истца ФИО4 о том, что ФИО5 и ее мать, с согласия которой заключалась сделка, не имели намерения приобрести в собственность спорный дом и земельный участок, а имели целью заключения договора получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры по адресу: ..., подтверждаются представленной в материалы дела копией договора купли-продажи: комнаты в коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат и двух комнат в квартире, состоящей из трех жилых комнат, расположенных по адресу: ..., заключенного между ЛЛС ФИО5, действующей с согласия матери ЛЛС (Продавцы) и ПНН (Покупатель) от 27.06.2016 года. (л.д.)

Кроме того, согласно показаниям допрошенных свидетелей МНВ КВС АНС мать ФИО5-ЛЛС прежде обращалась к ним с просьбой оформления договора купли-продажи их жилых помещений на ее дочь ФИО5 с целью получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры по адресу: ....

Доводы истца ФИО4 о том, что целью продажи квартиры по адресу: ..., было получение денежных средств для приобретения квартиры по адресу: ..., подтверждается фактом приобретения квартиры по данному адресу, регистрации и фактического проживания в ней по настоящее время ответчицы ФИО5, что не оспаривается стороной ответчика.

Согласно утверждению истца ФИО4 она не получала денежных средств в сумме 200 000 рублей, как указано в п.3 спорного договора купли-продажи.

Принимая во внимание отсутствие расписки в получении денежных средств ФИО4 по данному договору, наличие родственных отношений между сторонами, несовершеннолетней возраст покупателя по договору-ФИО5, суд находит доводы ФИО4 о неполучении ей денежных средств обоснованными, а факт реальной передачи ФИО5 денежных средств ФИО4 в размере 200000 рублей объективно доказательствами не подтвержденным.

Из вышеизложенного следует, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу на продажу квартиры по адресу: ... а с не намерением приобретения в собственность за плату земельного участка и жилого дома по спорному адресу.

Анализ представленных и исследованных доказательств, позволяет сделать вывод о мнимости договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, без намерения создать правовые последствия сделки, а именно передать в собственность ответчика за плату земельный участок и жилой дом.

Если предположить, что у ФИО6 имелось намерение продать жилой дом по возмездной сделке, а у ФИО5 приобрести дом за плату, то при добросовестном поведении и должной осмотрительности ответчик имела реальную возможность получить от истца расписку о получении денежных средств, вправе была потребовать от истца выселения из жилого дома и снятия с регистрационного учета, освобождения жилого дома истцом от своих вещей, чего на протяжении более шести лет сделано не было. Доказательства вселения ответчика в жилой дом или распоряжения им иным образом с момента регистрации сделки и до настоящего времени в деле отсутствуют. Поданный же ФИО5 спустя шесть лет после заключения сделки иск к ФИО4 о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, как следует их показаний свидетелей КВС АНС пояснений представителя истца ФИО1 и не оспаривается стороной ответчика, вызван конфликтом между ФИО4 и родственниками ФИО5

Таким образом, судом установлено, что на момент регистрации договора купли-продажи, его условия сторонами не были исполнены, ФИО4 не передавала земельный участок, жилой дом и ключи от него ФИО7, последняя не пользовалась земельным участком и жилым домом, не несла бремя их содержания с момента заключения договора и до настоящего времени. То есть, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде земельного участка и жилого дома фактически покупателю передано не было и им не принято, ФИО4, считая себя собственником данного имущества и сохраняя регистрацию в жилом доме, правомерно продолжила пользоваться им, неся при этом, расходы по его содержанию и уплате коммунальных платежей.

Анализируя, приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что у ФИО4 отсутствовали намерения в продаже ФИО5, принадлежащего ей дома, являющегося ее единственным местом жительства.

Согласно приведенным нормам закона по оспариваемой сделке ФИО4 (продавец) должна была передать ФИО5 (покупателю) земельный участок и жилой дом, а последняя должна быть уплатить продавцу деньги за спорное имущество, чего сделано не было, доказательств обратного в дело не представлено. То есть, правовые последствия по договору купли-продажи не наступили, фактический переход права собственности к ФИО5 не произошел.

Поскольку исполнением оспариваемого договора со стороны продавца является передача покупателю земельного участка и жилого дома, то сам по себе факт государственной регистрации права собственности ФИО5 на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.

Поскольку заключение договора купли-продажи от 22.06.2016 г. не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению таких целей, то договор купли-продажи, заключенный между ФИО4 и ФИО5 в части отчуждения земельного участка и жилого дома должен быть признан недействительным в силу ничтожности, мнимости.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки, в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ связывает применение реституции с фактом исполнения сделки. К мнимой сделке применение реституции невозможно.

При указанных обстоятельствах, зарегистрированное право собственности ФИО5 на объекты недвижимости – земельный участок и жилой дом, находящийся по адресу: ..., основанное на недействительной сделке купли-продажи, подлежит прекращению, а требование ФИО4 по возврату в ее собственность спорного имущества удовлетворению.

Разрешая ходатайство стороны ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 101 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года N 25 для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

ФИО4 обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи от 22.06.2016 г. недействительным - 28.03.2023 г.

Представитель ответчика ФИО3 просил о применении исковой давности по указанным требованиям.

ФИО4 обратилась с заявлением о восстановлении пропущенного срока исковой давности, указав, что, принимая во внимание родственные отношения и доверясь близким людям, ожидала, когда они выполнят свое обещание по переоформлению спорного имущества в ее собственность.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Согласно абз. 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Учитывая обстоятельства дела, личность истца ФИО4, для которой в силу юридической неграмотности, родственных, доверительных отношений факт государственной регистрации спорной сделки не являлся переходом права собственности при условии, что после заключения данной сделки фактическое обладание правом пользования, владения спорным имуществом (ее единственным местом жительства) для нее не изменилось, и которая об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, узнала в марте 2023 года, когда ФИО5 был предъявлен иск о выселении из жилого помещения, суд считает обоснованным и справедливым восстановить пропущенный срок исковой давности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки являются обоснованными, доказанными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО4 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки- удовлетворить.

Признать ничтожным договор купли-продажи от 22 июня 2016 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, действующей с согласия матери ЛЛС, в отношении отчуждения земельного участка и жилого дома, находящихся адресу: ....

Применить последствия недействительности вышеуказанной сделки, в виде возврата недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, находящихся адресу: ..., в собственность ФИО4.

Право собственности ФИО5 на земельный участок и жилой дом, находящиеся адресу: ..., прекратить, что является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Каменский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.И. Сботова

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2023 года.