РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2022 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при пом. судьи Гавренкове И.Д

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ к ФИО3, ОАО «494 УНР» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, договора пользования, акта приема-передачи, недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России обратилось в суд с иском к ФИО1, ОАО «494 УНР» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договора пользования и акта приема-передачи недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указал, что дом по адресу: АДРЕС, г.п Одинцово, АДРЕС, в котором находится спорная квартира, построен в соответствии с условиями инвестиционного контракта № ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ГУ Московская КЭЧ, правопреемником которого является ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России», и ОАО «494 ФИО2 ». По условиям данного контракта не менее 20% от общей жилой площади объекта строительства должны быть переданы в собственность РФ и закреплены в оперативное ФИО2 организаций Министерства обороны РФ в виде отдельных квартир. Оформление имущественных прав сторон на квартиры производится на основании акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей. До настоящего времени акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан. Таким образом, ответчик не обладал правом собственности на спорную квартиру, в связи с чем, правовые основания для заключения с ФИО1 предварительного договора у него отсутствовали. Между тем, в нарушение условий контракта, ОАО «494 ФИО2» заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи, заведомо зная, что основной договор купли-продажи объекта заключен в оговоренный срок не будет, то есть, совершена мнимая сделка. Действия сторон по заключению предварительного договора были направлены на обход установленного законом порядка признания права собственности на объект недвижимости.

Полагает, что спорный договор является ничтожной сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью.

Представитель истца ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель иск не признал.

Представитель ответчика ОАО «494 ФИО2» требованиями ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление

Представители третьих лиц: Министерства обороны РФ, ФИО2 Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены.

Выслушав объяснение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, во исполнение Распоряжения Федерального агентства по ФИО2 федеральным имуществом от 02.08.2005г. №-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС» между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 ФИО2» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ № «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ, Заказчиком по Инвестиционному контракту стало ФГУ «Центральное территориальное ФИО2 имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ), является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га., расположенного по адресу: АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п.1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных ФИО2, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Согласно п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или)инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.

Согласно условий пунктов 1.13, 2.1., 2.2., 3.3. Контракта в совокупности, инвестиционным вкладом Заказчика является земельный участок общей площадью 13 га., находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий Заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в АДРЕС, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее ..... долларам США.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке, осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: АДРЕС

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4.,п.4.5.

Согласно 4.3.1 После завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта:

- не менее 20 % от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную. не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное ФИО2 организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80 % от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) - Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность. По общей коммерческой нежилой площади Объекта: 100 % в " собственность Инвестора и привлеченным им Соинвесторам.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта установлено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).

Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.

Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.

Из материалов дела также следует, что реализация Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ велась с 2005 года.

По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 ФИО2» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались соответствующие Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.

В частности, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе №, секции №№,1-2,1-3. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. Дополнительными соглашениями № от 15.11.2010 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. ( .....)

Дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. ( л.д.39-42)

Дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ в оперативное ФИО2 Министерства обороны РФ переданы квартиры ; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

После сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.

Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства (корпус 15,16,17) присвоен почтовый адрес: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU №. построенный объект капитального строительства (корпус 15,16,17), расположенный по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «494 ФИО2» заключен предварительный договор № купли-продажи, по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в Предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность ФИО1, а ФИО1 принимает в собственность АДРЕС, общей площадью 37,8 кв.м., площадью всех помещений 39,6 кв. м., на 12 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС.

В соответствии с Актом об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса от 10.11.2020г., согласно п. 3.3. Договора, Стороны подтвердили, что ФИО1 в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате ОАО «494 УНР» суммы гарантийного взноса в размере 5 647 813,00 руб., указанном в п.3.1 Договора.

Согласно Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг ОАО «494 УНР» передал, а ФИО1 принял АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГАДРЕС пользования №/№.

Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном объекте, т.е. в жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, сторонами Инвестиционного контракта не подписан до настоящего времени.

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от 13.01.2021 исковые требования ФИО1 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру удовлетворены. За ФИО1 признано право собственности на АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, общей площадью 37,8 кв.м. Данное решение вступило в законную силу.

В настоящее время между ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» и ОАО «494 ФИО2» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.

Решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС ) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв.м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, отказано.

Граждане, которые приобрели у ответчика спорные квартиры, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступивший в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Арбитражным судом в решении от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в период с 2013 по 2021 года ответчик заключал с физическими лицами предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, они оплачивали стоимость квартир, подписывали акты приема-передачи, и первыми вступали в фактическое владение квартирами.

Как следует из судебных постановлений, не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые приобретали у одного из участников договора права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса РФ).

При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

В силу положений ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные постановления по указанному арбитражному делу №№ имеет преюдициальное значение для рассмотрения данного гражданского дела.

Истец указывает на притворность сделки (предварительного договора купли-продажи)

Мнимые и притворные сделки, как правило, относят к сделкам с пороком воли. Основным условием для признания их недействительными является установление отличия истинной воли сторон от выраженной формально в сделке (Определения Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25).

Оспариваемые предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема передачи являлись основанием для признания права собственности за ответчиками на спорную квартиру решением суда. Право собственности ответчика на спорную квартиру не оспорено.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего, что истец стороной оспариваемой сделки не является, доказательств нарушение своих прав оспариваемой сделки не представил, ФИО1 стал собственником спорной квартиры на основании решение суда, которое вступило в законную силу, сам истец в отношении спорной квартиры никаких притязаний не имеет, а его довод о незаконности заключения оспариваемых договоров до подписания акта о реализации контракта не может являться для удовлетворения требований, поскольку, как следует из абз. 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР», о признании недействительной сделкой: предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества с дополнительными соглашениями заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО1; договор пользования № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО1 ; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон спорного договора возвратить другой стороне все полученное по предварительному договору №/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ к ФИО1, ОАО «494 УНР» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договора пользования, акта приема-передачи, недействительными, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Одинцовский городской суд.

Судья Н.В.Лосева