РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Самара 6 ноября 2025 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,
при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,
с участием прокурора Сидоровой А.А.,
представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1127/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, площадью 1077 кв.м, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 32 731 591 рубля.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что являются собственником нежилого здания с кадастровым номером №, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, не соответствующая его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить по доводам, изложенным в иске, дополнив, что налог на здание исчисляется от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с включением его в Перечень.
Иные участники дела, извещенные о рассмотрении административного дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не направили.
В письменных дополнительных пояснениях на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости. В отзыве на иск административный ответчик указал о несогласии с представленным отчетом об оценке, который не соответствует требованиям законодательства.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав явившегося представителя административного истца, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора об отсутствии возражений по существу требования на основании заключения эксперта, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года №106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 1077,1 кв.м, назначением: нежилое.
29.03.2024 в ЕГРН внесены сведения на основании акта определения кадастровой стоимости ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» № АОКС-63/2024/000139 от 22.03.2024 об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 55252283,15 рублей.
Административный истец уведомлен налоговым органом об исчислении налога на имущество за 2024 год в размере 2% от кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №.
Под пунктом 15773 Приложения № 1 Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2025 год, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 05.11.2024 N 2650, включен рассматриваемый объект недвижимости с кадастровым номером №, что свидетельствует об исчислении налога на имущества от кадастровой стоимости.
Оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества затрагиваются права и законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество юридического лица. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налогов.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 10.06.2025 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
В соответствии Федеральным законом № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной его стоимости на дату кадастровой оценки является обоснованным.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 30-05/2025 от 30.05.2025 оценочной компании ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» об определении итоговой стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 32 731 591 рубль.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе административного ответчика ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в связи с возникшими сомнениями судом с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости назначена судебная экспертиза определением от 13.08.2025, производство которой поручено ООО «СНЭК».
Заключением эксперта экспертной организации ООО «Самарская независимая экспертная компания» (ООО «СНЭК») установлено:
- оценщиком ФИО2 оценочной организации ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» в отчете об оценке № 30-05/2025 от 30.05.2025 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на его стоимость, информация, использованная оценщиками не является, достоверной, достаточной, проверяемой,
- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2023 составляет 38 658 859 рублей.
Замечаний по судебной экспертизе, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступило.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах объекта оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Суд полагает, что заключение эксперта является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.
При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества на дату кадастровой оценки 01.01.2023 заключение эксперта ООО «СНЭК».
Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат частичному удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по выводам заключения эксперта.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10.06.2025, что следует отразить в резолютивной части решения.
Издержки экспертной организации на проведение судебной экспертизы составили 55 000 рублей, что следует из счета и акта сдачи-приемки работ.
ГБУ Самарской области «Центр независимой оценки», как инициатором ходатайства о назначении судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внесена денежная сумма в счет оплаты экспертизы в размере 55 000 рублей (платежное поручение № 522 от 29.09.2025).
В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).
Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Суд полагает, что издержки ООО «Самарская независимая экспертная компания» (ООО «СНЭК») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 55 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвестиции» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 38 658 859 рублей.
Датой подачи заявления в суд считать 10.06.2025.
Перечислить с расчетного (депозитного) счета Самарского областного суда на счет общества с ограниченной ответственностью «Самарская независимая экспертная компания» (ООО «СНЭК») «Самарская независимая экспертная компания» (ООО «СНЭК») денежные средства в размере 55 000 рублей, внесенные ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-1127/2025, по следующим реквизитам:
Получатель: ООО «СНЭК», ИНН №, КПП №, счет №№, банк получателя в Поволжском банке ПАК Сбербанк, г.Самара, БИК №, сч. № №.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 10.11.2025.
Судья И.А. Щетинкина