№ 2-1175/2022
70RS0004-01-2022-000708-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июня 2022 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ненашевой О.С.,
при секретаре Дадашове Э.Н.,
с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н., представителя истца ФИО1, действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены,
установил:
ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в сумме 4501 000 руб., взыскании судебных расходов по оплате экспертизы в размере 16 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками квартиры общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. ФИО2 принадлежит ... долей в праве общей долевой собственности, ФИО3 ... долей. Многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим реконструкции в соответствии с заключением Межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, и постановлением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Проживать в указанной квартире небезопасно для жизни. Поскольку соглашение с Администрацией <адрес> о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможно посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
Истцы, представитель ответчика в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, поддержала, по основаниям, изложенным в иске.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшей при определении выкупной цены руководствоваться заключением судебной экспертизы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Как следует из материалов дела, ФИО4 является собственником № долей в праве общей долевой собственности на объект права: квартира, назначение: жилое, площадью № кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № по двум основаниям: № доли приобретена по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 70-АВ 308524, выданным ДД.ММ.ГГГГ, и № получена по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <адрес>, выданным ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 и ФИО6 заключили брак ДД.ММ.ГГГГ, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО7.
ФИО3 является собственником № долей в праве общей долевой собственности на указанный выше объект на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <адрес>, выданным ДД.ММ.ГГГГ.
Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации <адрес>», многоквартирный жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Требованием администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцам предложено в течение 6 месяцев после получения требования произвести с другими собственниками реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, от чего истцы отказались.
Вместе с тем, изъятие (выкуп) принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения, ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку истцами заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретении права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно от долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.
Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы в обоснование заявленных требований ссылаются на кадастровую стоимость квартиры, согласно выписке из ЕГРН, которая составляет 1403214,95 руб.
В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере изымаемого жилого помещения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости, подлежащего изъятию имущества, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> составляет 4501 000 руб., которая состоит из: стоимости помещения – 1237 000 руб., стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом – 1228 000 руб., размера убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 125 000 руб., стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1911 000 руб.
Рассмотрев заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.
Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.
Стороны о назначении повторной либо дополнительной экспертизы ходатайств не заявили.
Суд полагает, что в рассматриваемом случае оценки подлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, поскольку согласно представленным в материалы дела доказательствам, земельный участок под многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> сформирован в установленном порядке, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с номером 70:21:0100047:2230, с видом разрешенного использования «Историко-культурная деятельность. Многоквартирный жилой дом».
При этом ответчиком не оспаривалось, что сформированный земельный участок предназначен именно для эксплуатации многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> и на основании ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ находится в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.
Статья 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Как указал Конституционный Суд в постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.
В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленная заключением эксперта.
При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Сведений о том, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 4 501 000 руб.
С учетом размера долей истцов, размер выкупной цены № доли ФИО2 составляет 3000 666,66 руб., размер выкупной цены № доли ФИО3 составляет 1500333,33 руб.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истцов на <адрес>, в <адрес>.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При обращении с иском истцами оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. согласно чек ордерам от ДД.ММ.ГГГГ (операции №, 4999) на общую сумму 300 руб., расходы по которой подлежат взысканию в пользу истцов по 150 руб. каждой, с муниципального образования «Город Томск».
В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО». Расходы по проведению экспертизы были возложены на истцов.
В силу ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заключение №, составленное ООО «Бюро оценки «ТОККО», поступило в Советский районный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость проведенной экспертизы согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ составила 16 000 руб.
Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 оплатила данные расходы в полном объеме.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований, с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в пользу ФИО2 в размере 16000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО2, ФИО3 удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2, ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО2, ФИО3 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в размере 4 501 000 рублей, из которых ФИО2 - 3000666,66 руб., ФИО3 - 1500333,33 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 16000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.
Судья: О.С. Ненашева
Мотивированный текст решения изготовлен 21.06.2022.