78RS0004-01-2023-000094-95

Дело № 2-166/2023 29.06.2023г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зеленогорский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Заведеевой И.Л.,

с участием адвоката Платоновой М.Л.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя на доли квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя на доли квартиры, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что она является собственником 15/28 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании решения Зеленогорского районного суда <адрес> от 02.04.2013г. по делу №, вступившего в законную силу 05.06.2013г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2013г. сделана запись о регистрации №.

Спорная квартира находилась в общей долевой собственности совместно с ФИО3 Доля ответчика в квартире составляла 13/28.

07.02.2023г. истцу стало известно о том, что ответчик ФИО3 на основании договора купли-продажи от 22.12.2022г., удостоверенного 22.12.2022г. ФИО11, временно исполняющей обязанности ФИО12, нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга №-н/78-2022-14-510 продал свою долю в общей долевой собственности квартиры, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2022г. сделана запись о регистрации №. Покупателем является ФИО4 Данный факт подтверждается полученной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.02.2023г.

Как указывает истец, о предстоящей сделке купли-продажи доли ФИО3 не поставил последнего в известность в установленном законом порядке.

Истец не согласен с состоявшейся сделкой-договором купли-продажи доли в квартире между ФИО3 и ФИО4, поскольку сам намерен приобрести спорную долю квартиры.

Истец ФИО2 и его представитель, действующий по доверенности и ордеру, в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований. В процессе рассмотрения дела ФИО2 осуществила обеспечительный платеж на счет Управления Судебного департамента в <адрес>, включенные в чек по операции от 07.06.2023г. на сумму 1 800 000 рублей.

Ответчики ФИО3, ФИО4 и их представитель в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали, указывая о соблюдении продавцом требований ст.250 ГК РФ.

Третье лицо ФИО8, врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО12, в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещена, возражений по иску не представила.

Третье лицо ПАО «РосБанк» в судебное заседание не явилось, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено, возражений по иску не представило.

Третье лицо Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено, представило отзыв на заявленные требования.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 этого же Кодекса.

Материалами дела доказано, что ФИО2 принадлежит 15/28 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании решения Зеленогорского районного суда <адрес> от 02.04.2013г. по делу №, вступившего в законную силу 05.06.2013г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2013г. сделана запись о регистрации №.

Спорная квартира находилась в общей долевой собственности совместно с ответчиком ФИО3 Доля ответчика в квартире составляла 13/28, что подтверждается договором купли-продажи от 11.01.2011г.

22.12.2022г. ФИО11, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО12, удостоверен договор купли-продажи (на бланках <адрес>9, <адрес>0, зарегистрировано в реестре за №-н/78-2022-14-510), заключенный ФИО3(продавец) и ФИО4 ( покупатель) (л.д. 76-79).

Согласно п. 1 этого договора, продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в общую долевую собственность 13/28 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом в пользование покупателя поступает жилая комната №, общей площадью 13,10 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>.

Покупатель приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставляемых ему ПАО «РОСБАНК» по кредитному договору <***> от 22.12.2022г.

В п. 2.1. договора определена цена отчуждаемого объекта недвижимости.

В п. 2.2-2.2.2. договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами: сумма в размере 360 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу за счет собственных средств не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, окончательный расчет производится за счет кредитных средств путем уплаты покупателем продавцу суммы 1 400 000 рублей не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. При этом продавец передает покупателю недвижимое имущество по передаточному акту, не позднее 5 дней с момента получения документов с государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что права собственности ФИО4 на приобретенные им у ФИО3 доли объекта недвижимости были зарегистрированы Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 23.12.2022г.

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В п.2 ст.250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Нотариусом ФИО12 в ответ на судебный запрос были представлены заверенные копии: извещение ФИО3, направленное ФИО2 по адресу регистрации: Санкт-Петербург, <адрес> намерении продать принадлежащие ему 13/28 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 1 800 000 рублей (реестр №-н/78-2022-2-1514), удостоверенное ФИО10 врио. нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9 19.10.2022г.; свидетельства о направлении документов от 02.12.2022г. на бланке <адрес>0 (зарегистрировано в реестре 78/571-н/78-2022-3-1767), из которого следует, что нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9 по просьбе ФИО3 21.10.2022г. направила ФИО2 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> извещение ФИО3 ФИО2 от 19.10.2022г. (зарегистрировано в реестре: №-н/78-2022-2-1514) о намерении продать принадлежащие ФИО3 13/28 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру за 1 800 000 рублей. Отправление с почтовым идентификатором 80110576934978 возвращено отправителю из-за истечения срока хранения ( л.д. 85).

Истец в ходе разбирательства по делу подтвердил суду, что он зарегистрирован по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что также подтверждается материалами дела, в которых содержатся сведения о регистрации истца.

В п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания.

Довод истцовой стороны о том, что он по независящим от него причинам не получал уведомление ФИО3 о намерении продать свою долю в спорной квартире, является несостоятельным в виду следующего.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявление, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которым закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено ( адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Указанную норму содержит и Письмо ФНП от ДД.ММ.ГГГГ № «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже дли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016г. №)).

Верховный Суд Российской Федерации в пп.67-68 Постановления Пленума от 23.05.2015г. № «О применении судами некоторых положении раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснил, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанном адресам своего представителя. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лиц, направившим сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклоняется от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Так из материалов дела следует, что нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9 по просьбе ответчика ФИО3 21.10.2022г. направила истцу ФИО2 по адресу регистрации: Санкт-Петербург, <адрес>, заявление ФИО3 о намерении продать принадлежащее ему имущество. Отправление с почтовым идентификатором № было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения ( л.д. 85).

Из представленного АО «Почта России» ответа на запрос суда, усматривается, что заказное письмо с простым уведомлением №, поступило 24.10. 2022г. в отделение почтовой связи, и в тот же день было обработано установленном порядком и направлено в доставку. При невозможности вручения по причине отсутствия адресата в момент доставки и неполучении РПО в ОПС в период установленного срока хранения, письмо по истечению срока хранения было возвращено 24.11.2022г. по обратному адресу с последующим вручением отправителю.

Также суд критически относится к доводу представителя истца о том, что оспариваемый договор купли-продажи спорной доли жилого помещения заключен с нарушением установленного порядка продажи доли жилого помещения ввиду следующего.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Согласно п. 3.3. «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделении связи по месту жительства адресата.

Таким образом, ответчиком не нарушен установленный законодательством РФ порядок продажи доли жилого помещения, поскольку как следует из представленного ответа АО «Почта России» следует, что заказное письмо с простым уведомлением №, поступило 24.10. 2022г. в отделение почтовой связи, и в тот же день было обработано установленном порядком и направлено в доставку.

Ссылка истца и его представителя о том, что ФИО3, зная о том, что истец не проживает по спорному адресу, зная номер телефона истца и его электронную почту, не направил письменное сообщение о намерении продать свою долю в праве общей собственности на квартиру, следует признать необоснованными, поскольку содержание и порядок извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю определены ГК РФ, Основами законодательства РФ «О нотариате» утв. ВС РФ от 11.02.1993г. №, Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договора по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол № от 28.03.2016г.).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее ( п.2 ст. 250 ГК РФ).

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса ( ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Таким образом, ФИО3 выполнены в полном объеме требования ст. 250 ГК РФ.

Доводы представителя ФИО2 о злоупотреблении правом со стороны ответчиков суд находит также необоснованными ввиду следующего.

Согласно п.п. 1 и 5 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагают, пока не доказано иное.

По смыслу п. 5 ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом не предполагается, а подлежит доказыванию в каждом конкретном случае.

Доказательств того, что действия ответчиков были направлены исключительно на причинение вреда истцу, а также доказательств иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, стороной истца не представлено.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективным и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом с учетом имеющихся в деле доказательств, содержания п.2 ст.250 ГК РФ, Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016г. №), установлено, что ответчик ФИО3 до заключения с ответчиком ФИО4 02.12.2022г. договора купли-продажи через ФИО10, врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9, надлежащим образом известил истца ФИО2 о своем намерении продать принадлежащие ему 13/28 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 1 800 000 рублей.

На основании изложенного, исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя на доли квартиры, взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.12,56,57,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя на доли квартиры, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

В порядке ст.199 ГПК РФ решение изготовлено 14.07.2023г.

Судья