РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 декабря 2022года
Раменский городской суд Московской области в составе:
председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И.
при секретаре Маджирове Э.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6322/22 по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области к ФИО1 взыскании задолженности и неустойки, -
установил:
Истец Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области обратилось к ФИО1 взыскании задолженности и неустойки. В обоснование иска указали, что <дата> между ними и ФИО1 был заключен договор <номер> аренды земельного участка общей площадью 1500кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Договор заключен на срок с <дата> <дата>.Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 3.4 договора арендная плата за земельный участок вносится в полном объеме не позднее 10 числа каждого месяца безналичным платежом. За нарушение срока внесения арендной платы ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства, в связи с чем образовалась задолженность по выплате арендной платы за период с января 2022 года по июнь 2022 года в размере 5 026 779 рублей 08 копеек и пени за период с 11.02.2022г. по 30.06.2022г. в размере 126 429 рублей 08 копеек. Ответчику была направлена претензия, но ответчик задолженность не погасил. В связи с чем они вынуждены были обратиться в суд.
В настоящем судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик – ФИО1 не явился, извещен. Его представитель явился и указал, что задолженность ответчика за период с <дата> по <дата> отсутствует, так как в счет исполнения обязанности по оплате аренды ответчиком с учетом увеличения с 01.01.2022г. размера годовой арендной платы вносились денежные средства в полном объеме согласно договора, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями. Неустойка истцом также рассчитана неверно, так как неустойка за просрочку внесения арендной платы за февраль 2022 года оплачена ответчиком добровольно до предъявления претензии и искового заявления, что также подтверждается квитанцией. С <дата> по <дата> в отношении ответчика действует введенный Постановлением Правительства РФ от <дата> <номер> мораторий на возбуждение дел о банкротстве юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, распространяющийся, в том числе на начисление штрафных санкций (неустойки) по обязательствам. Таким образом, расчет и начисление неустойки могут быть произведены за нарушение сроков внесения арендной платы за март 2022 года в период с <дата> и по 31.03.2022г. в сумме 10 290 рублей 74 копейки. Кроме того, считают, что основания для взыскания суммы задолженности и неустойки отсутствую вовсе, так как <дата> ответчик обратился в Администрацию Раменского городского округа Московской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка. Решением Администрации от <дата> в заключении договора было отказано. Решением Раменского городского суда от <дата> по делу <номер>а-3009/2022, оставленным без изменения определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от <дата> решение администрации признано незаконным и отменено, на Администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи. Таким образом, в случае своевременного совершения Администрацией предусмотренных законом действий по заключению с ответчиком договора купли-продажи, ФИО1 приобрел бы право собственности на земельный участок и не был бы обязан нести расходы по аренде в период с <дата> и по настоящее время. Просили в удовлетворения иска отказать. Более подробный отзыв приобщен к материалам дела.
Третье лицо – Администрация Раменского городского округа Московской области, представитель, являющийся и представителем истца в одном лице, исковые требования поддержал.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено документально, <дата> между Управлением земельных отношений Раменского городского округа <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка <номер>.
В п.1.1 договора указано, что арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1500кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.
В п.2.1 указано, что договор заключается на срок 13 лет 2 месяца с <дата> по <дата>.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за использование имуществом (арендную плату).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи.
В п.3.3 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении к договору. Арендная плата вносится ежемесячно. Сумма ежемесячной арендной платы устанавливается в размере в соответствии с Приложением <номер>.
Из п.3.4 договора следует, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в полном объеме в размере, установленном в Приложении <номер>(в сумме 942 375 руб.), не позднее 10 числа текущего месяца включительно.
Акт прием-передачи земельного участка подписан 01.12.2021г.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.3 Договора).
Из расчета истца по настоящему делу, следует, что ответчик допустил просрочку платежей и имеет задолженность по договору аренды за период с января 2022 года по июнь 2022 года в размере 5 026 779 рублей 08 копеек и пени за период с 11.02.2022г. по 30.06.2022г. в размере 126 429 рублей 08 копеек..
В адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.
Между тем, стороной ответчика суду предоставлены квитанции, из которых следует, что за декабрь 2021 года ответчик уплатил арендную плату согласно договора в размере 942 375 рублей. Указанная сумма не является спорной.
При этом, за декабрь были внесены три платежа – 22.10.21г. в сумме 630 000 рублей(гарантийная) +312 375 рублей по квитанции от 09.12.2021г. +312 375 рублей по квитанции от 10.12.2021г.=1 254 750 рублей - 942 375 рублей(необходимых внести за декабрь) = 312 375 рублей составила переплата за декабрь.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено представленным уведомлением об изменении размера арендной платы, что с <дата> размер арендной платы увеличился до 980 070 рублей.
Из представленных ответчиком квитанций следует, что <дата> ответчиком внесены денежные средства в сумме 667 695 рублей +переплата за декабрь в сумме 312 375 рублей =980 070 рублей, <дата> внесены денежные средства в сумме 980 070 рублей и за несвоевременную уплату до 10.02.2022г. ответчиком добровольно выплачена неустойка в сумме 8 820 рублей по квитанции от 25.02.2022г.
Соответственно, платежи за период с <дата> по <дата> внесены по договору аренды ответчиком в полном объеме вместе с пени за просрочку за февраль. Расчет пени суд находит верным.
Также ответчиком по квитанции от <дата> внесена сумма в размере 980 070 рублей.
Соответственно, у ответчика образовалась задолженность по пени за несвоевременную уплату аренды за март месяц за период с 11.03.2022г. по 31.03.2022г. в сумме 10 290 рублей 74 копейки. (980070х21х0,05%)
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ввиду нарушения срока по уплате арендной платы.
Кроме этого, судом установлено, что <дата> ответчик обратился в Администрацию Раменского городского округа Московской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Решением Администрации от <дата> в заключении договора было отказано.
Решением Раменского городского суда от <дата> по делу <номер>а-3009/2022, оставленным без изменения определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от <дата> решение администрации признано незаконным и отменено, на Администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи, что подтверждается представленными в материалы дела судебными актами.
Во исполнение приведенного решения между Управлением земельных отношений Раменского городского округа <адрес> и ФИО1 заключен <дата> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030134:49, что подтверждается представленным в материалы дела договором.
Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030134:49 зарегистрировано на основании данного договора купли-продажи в Едином государственном реестре недвижимости <дата> (выписка из ЕГРН от <дата>).
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом от <дата> были установлены неправомерные действия истца, выраженные в отказе в предоставлении земельного участка в собственность.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона Федеральный закон от <дата> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Принимая во внимание положения статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и учитывая обращение ответчика с заявлением о выкупе земельного участка, суд приходит к выводу, что при надлежащем поведении истца договор купли-продажи земельного участка мог быть зарегистрирован не позднее 01.04.2022г.
Незаконность действий органа местного самоуправления подтверждена вступившим в законную силу судебным актом, установленные им обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не опровергнуты.
Данное решение явилось основанием для заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи земельного участка, что указывает на период, в течение которого земельный участок по причине, связанной с действиями органа местного самоуправления, не мог оформить право собственности на земельный участок при наличии оснований для этого.
Данные действия органа повлекли возникновение у ФИО1 убытков в виде расходов по внесению платы за землю в размере арендной платы, что отвечает предусмотренному в статье 15 ГК РФ понятию убытков. При этом убытки составляет только разница между подлежащей внесению арендной платой за земельный участок и размером земельного налога, расходы по уплате которого предприниматель обязан был бы нести вместо арендной платы в случае оформления права собственности на земельный участок в установленном порядке.
В связи с изложенным, арендная плата по договору аренды <номер> от 22.11.2021г. земельного участка за оставшийся период с апреля 2022 года по июнь 2022 года вместе с пени не подлежит взысканию.
Таким образом, учитывая, что в спорный период ответчик предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды за заявленный период отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области сумму неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период с <дата> по <дата> в сумме 10 290 рублей 74 копейки.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Раменский городской суд.
Федеральный судья
Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.