Судья Никишова А.Н. № 33-6199/2023
№2-2935/2022
УИД 61RS0005-01-2022-004231-68
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 июля 2023 года г.Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Алферовой Н.А.,
судей Боровой Е.А., Фетинга Н.Н.,
при секретаре Сагакян С.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2 об изъятии путем выкупа по апелляционной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 декабря 2022 года.
Заслушав доклад судьи Фетинга Н.Н., судебная коллегия
установила
администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии путем выкупа, ссылаясь на то, что Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Пунктом 1.12 указанного постановления установлено изъятие объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам. ООО «Твой город» была проведена оценка указанных объектов недвижимости. Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственникам их изъятием, составляет 12 859 000 рублей, убытки, причиненные собственникам изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, составляют 32 700 руб. Ответчикам направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, которое не достигнуто.
На основании изложенного, истец просил суд изъять путем выкупа у ФИО1 и ФИО2 в муниципальную собственность земельный участок площадью 2 760 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене, равной 12 859 000 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на 21/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 760 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; прекратить право собственности ФИО2 на 29/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 760 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать право муниципальной собственности на земельный участок площадью 2 760 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать ФИО1 и ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества.
Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 декабря 2022 года исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.
Суд изъял путем выкупа у ФИО1 и ФИО2 муниципальную собственность земельный участок площадью 2 760 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; прекратил право собственности ФИО1 и ФИО2 на указанный объект недвижимости и признал право муниципальной собственности на него; установил размер возмещения, подлежащий оплате ФИО1 за 21/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере равный 7 289 049,6 руб., размер убытков, причиненных собственнику изъятием – 292 401,9 руб.; установил размер возмещения, подлежащий оплате ФИО2 за 29/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 10 065 830,4 руб., размер убытков, причиненных собственнику изъятием – 403 793,1 руб. Отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.
С таким решением суда не согласилась Администрации г. Ростова-на-Дону, подала апелляционную жалобу, в которой содержится просьба об изменении решения в части размера возмещения за изымаемый земельный участок, установив размер возмещения 12 859 000 руб. и убытки в размере 32 700 руб., а также о назначении по делу повторной экспертизы.
В обоснование доводов жалобы апеллянт выражает несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой, поскольку экспертом в качестве объектов-аналогов по сравнительному подходу определения рыночной стоимости спорного земельного участка были выбраны только 4 участка (стр. 15 заключения), которые не могут быть приняты в расчет, так как объекты-аналоги отличаются по площади от спорного земельного участка. В результате приведенного исследования выкупная стоимость земельного участка увеличилась более чем на 5 млн. рублей. Расхождения двух результатов оценки являются существенными, так как превышает установленный Правилами определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости (расхождение в стоимости более чем на 30%). При определении стоимости убытков, связанных с оплатой услуг риелторской фирмы, процент комиссии риелторов установлен экспертом по результатам прозвона крупных агентств недвижимости. При этом, в приложении не приложены опросные листы с указанием опрошенных специалистов соответствующих агентств недвижимости, с указанием их квалификации, что не позволяет проверить достоверность представленной информации.
Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г.Ростова-на-Дону, представителя ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.
При вынесении обжалуемого судебного решения суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 279, 281, 282 ГК РФ, статьями 56.8, 56.10 ЗК РФ, Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также принял во внимание результаты судебной экспертизы ООО «Донской центр технических исследований и экспертиз».
Судебная коллегия с учетом доводов апелляционной жалобы, заявленного истцом ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, назначала проведение такой оценочной экспертизы, поручив ее проведение ООО ЭЦ «Веритас».
Согласно выводам этой повторной экспертизы стоимость спорного земельного участка составляет 13010000, а размер убытков, включая упущенную выгоду, - 199150 руб.
Исследуя поставленный представителем ФИО1, вопрос о существенной разнице между результатами оценки, полученными по двум судебным экспертизам, судебная коллегия принимает во внимание, что основанием такой значительной разницы выступает не столько принятые экспертными учреждениями аналоги объекта оценки, сколько примененная экспертом ООО ЭЦ «Веритас» корректировка на рельеф «–16%».
Обосновывая применение данной корректировки, эксперт указал, что оцениваемый земельный участок имеет сложный рельеф – уклон, перепады (л.д. 85 т.2). Такой вывод эксперта подтверждается фотоматериалами, приобщенными к делу, и объективно не опровергнут ответчиками. При этом результаты данной экспертизы сходны с отчетом об оценке ООО «Твой город», выполнившего экспертизу по заказу МКУ «ДИСОТИ» (л.д. 88-139 т.1), несмотря на то, что в данном отчете корректировка на рельеф не применялась.
Указанные обстоятельства судом первой инстанции во внимание не приняты, несмотря на заявление ответчика вопрос о назначении повторной экспертизы, при значительной разнице между результатами судебной экспертизы и отчетом об оценке ООО «Твой город» судом первой инстанции повторная экспертиза не назначена. Это привело к вынесению неправильного решения в части размера возмещения за изымаемый участок, так как в этой части выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при существенном нарушении норм процессуального права. Данное обстоятельство является в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для изменения судебного решения в указанной части.
С учетом долей ответчиков в праве собственности на этот участок размер возмещения, подлежащий оплате ФИО1 за долю в земельном участке следует определить равном 5464200 руб., а размер убытков, причиненных собственнику изъятием, – 83643 руб.
Размер возмещения, подлежащий оплате ФИО2 за его долю в праве на земельный участок следует установить равным 7545800 руб., размер убытков, причиненных собственнику изъятием, – 115507 руб.
На основании ч. 6 ст. 98 ГПК РФ по ходатайству ООО ЭЦ «Веритас» (л.д. 62 т.2) с ответчиков в равных долях следует взыскать стоимость проведенной экспертизы 36000 руб., то есть по 18000 руб. с каждого.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила
решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 декабря 2022 года изменить в части размера возмещения, подлежащего оплате ФИО1, ФИО2
Установить размер возмещения, подлежащий оплате ФИО1 за 21/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равный 5464200 руб., размер убытков, причиненных собственнику изъятием – 83643 руб., а всего установить общий размер возмещения в размере 5547843 руб.
Установить размер возмещения, подлежащий оплате ФИО2 за 29/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равный 7545800 руб., размер убытков, причиненных собственнику изъятием – 115507 руб., а всего установить общий размер возмещения в размере 7661307 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону – без удовлетворения.
Взыскать в пользу ООО «ЭЦ «Веритас» (ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) с ФИО1 оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 18000 руб.
Взыскать в пользу ООО «ЭЦ «Веритас» (ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) с ФИО2 оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 18000 руб.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение изготовлено 13.07.2023.