Дело № 2а- 4564/2022

73RS0002-01-2022-007762-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ульяновск 14 ноября 2022 года

Засвияжский районный суд г.Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Колбиновой Н.А.,

при секретаре Маряниной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права, о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Ульяновской области о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права, о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права аренды. Исковые требования мотивированы тем, что между муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский район Ульяновской области (арендодатель и ООО «ЭрфолГ» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ согласно положениям которого арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору земельный участок в соответствии с условиями договора. В силу п.1.2 договора передавался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8 000 кв.м. местоположения 8 000 кв.м., местоположением по адресу: <адрес> <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭрфолГ» и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно положениям которого продавец обязался передать покупателю право аренды на земельный участок кадастровый №, площадь 8 000 кв.м., местоположение: <адрес>, р.<адрес>, а Покупатель обязуется принять право аренды на земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную Договором (п. 1.1 и 1.2 Договора). Установлено, что право аренды на земельный участок принадлежит продавцу на основании Договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 Договора). Указанный Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 свою обязанность по оплате арендных платежей в пользу Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области исполнял в полном объеме. какие-либо претензии отсутствовали. В адрес ФИО2 поступило письмо Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области № от

ДД.ММ.ГГГГ согласно которому Арендодатель уведомил о возобновлении Договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок. В дальнейшем, между ФИО2 (Сторона 1) и ФИО1 (Сторона 2) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №), согласно положениям которого Сторона 1 производит отчуждение имущественного комплекса в пользу стороны 2, а именно: Сторона 1 передает, а сторона 2 принимает право аренды, в т.ч. все права и обязанности Стороны 1 по Договору аренды, в отношении земельного участка, кадастровый №; площадь 8 000+/- 31 кв.м; местоположение: <адрес> категория земель: Земли населенных пунктов; Виды разрешенного использования: Для строительства торгового центра. Сторона 2 обязуется принять право аренды на земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную Договором. Сторона 1 продает в собственность стороне 2 Объект незавершенного строительства; степень готовности: 20 %; назначение: нежилое; площадь застройки: 115 кв.м.; адрес: <адрес>; кадастровый № (далее по тексту - Объект недвижимости), а Сторона 2 обязуется уплатить за объект недвижимости цену в соответствии с условиями настоящего Договора. Также в п. 1.2 договора отмечено, что право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1.1 настоящего Договора, принадлежит Стороне 1 на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который заключен во исполнение договора №.1/2014 аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Согласно Письму Муниципального учреждения «Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «<адрес>» <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на неопределенный срок. Согласно п. 1.3 Договора объект незавершенного строительства принадлежит стороне 1 на праве собственности на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора. В последующем, в адрес ФИО1 поступило письмо Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский район Ульяновской области № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель уведомил о возобновлении договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. на неопределенный срок, а также Письмо № от ДД.ММ.ГГГГ (о получении и регистрации уведомления и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. ФИО1 свою обязанность по оплате арендных платежей в пользу Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «<адрес>» <адрес> исполняла в полном объеме с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, какие-либо претензии отсутствовали. В октябре 2022 г., получив Выписку из ЕГРН, ФИО1 обнаружила, что право аренды земельного участка все еще зарегистрировано за ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила на руки и была ознакомлена с Уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №. Истец просит суд признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права, и возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права аренды.

Суд привлек в качестве заинтересованных лиц: Межмуниципальный отдел управления Росреестра по Ульяновской области, Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области, ФИО2, ООО МСК «ЭрфолГ».

В судебном заседании истица не присутствовала, о месте и времени рассмотрения дела, извещалась.

В судебном заседании представитель истицы - ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО4 по доверенности, исковые требования не признала. В целом, привела доводы, аналогичные изложенным в иске.

В судебном заседании представители заинтересованных лиц: Межмуниципального отдела управления Росреестра по Ульяновской области, Муниципального учреждения «Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области, ООО МСК «ЭрфолГ», не присутствовали, о месте и времени рассмотрения дела, извещались.

В судебном заседании заинтересованное лицо ФИО2 не присутствовал, о месте и времени рассмотрения дела, извещался.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судебной защите, в силу ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), подлежит нарушенное либо оспариваемое право.

Согласно ст. ст. 14, 62 КАС РФ, административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 КАС РФ, суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В соответствии с ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии и со ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5); при аренде земельного участка,

находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этой другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом идя договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считаемся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились ФИО2 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> и ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание, а также с заявлением № о государственной регистрации договора продажи здания и уступки прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор уступки) земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Земельный участок).

Согласно представленному сторонами договору уступки ФИО2 продает в собственность ФИО1 здание, а также уступает ФИО1 право аренды на Земельный участок. Согласно п. 1.2. Договора уступки право аренды Земельного участка принадлежит ФИО2 на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который заключен во исполнение договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание.

ДД.ММ.ГГГГ на основании п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержание документа (Договора уступки) не соответствует требованиям действующего законодательства, государственная регистрация Договора уступки и ограничения (обременения) прав в виде аренды в пользу ФИО5 была приостановлена по следующим причинам.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что при проведении правовой экспертизы документов было уставлено, что в разделе Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), открытого на Земельный участок, имеется актуальная запись об аренде, внесенная ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО МСК «ЭрфолГ» уступает ФИО2 право аренды на Земельный участок.

Согласно п. 1.3. данного договора Земельный участок принадлежит на праве аренды ООО МСК «ЭрфолГ» на основании договора аренды Земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район» Ульяновской области» (арендодатель) и ООО МСК «ЭрфолГ» (арендатор) сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 и ч.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено

законом.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, как устанавливает ч.2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу требований ч. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в соответствии со ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время - ч.1 ст.51 Закона о регистрации) любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП (в настоящее время ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП (ЕГРН) записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит выводу о том, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем (MУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район Ульяновской области и арендатором (ФИО2) договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок.

Таким образом, между арендатором и арендодателем после окончания договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) действует иной договор, договор аренды на тех же условиях, что и ранее, но на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в Управление были представлены следующие документы: письмо МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район» Ульяновской области» от ДД.ММ.ГГГГ № в адрес ФИО2 о том, что в силу ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на неопределенный срок; уведомление ДД.ММ.ГГГГ, направленное

ФИО2 в адрес МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район» Ульяновской области», согласно которому ФИО2 планирует заключить договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды Земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1

Часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Между тем обязанность регистрации договора аренды земельного участка обусловлена, в силу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительно сроком действия данного договора аренды.

Принимая правовой подход, содержащийся в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 («Договор аренды здания, возобновленный на

неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года..»), следует сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно ч.2 ст.26 государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года, начиная с ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ возобновлен договор аренды, который не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на неопределенный срок.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком обоснованно на основании ст. 27 Закона о регистрации, в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО5 было отказано.

Суд отмечает, что отказ в государственной регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку в силу закона такая сделка не подлежит государственной регистрации.

Обжалуемое уведомление об отказе в осуществлении регистрационных действий было принято государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ, представитель административного истца указывает, что в октябре 2022 года ФИО1 получила выписку из ЕГРН и обнаружила, что право аренды земельного участка не зарегистрировано, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила на руки уведомление, в суд обратилась с иском ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок для обращения в суд с административным иском, истцом не пропущен.

Установив вышеизложенные обстоятельства, представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного по делу иска.

Руководствуясь ст.ст. 176-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права, о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Колбинова