Апелляционное определение по делу № 33-5886/2023 от 12.07.2023

Судья Гладских Д.Ю.

Дело № 33-5886/2023

(2-№ 769/2023)

25RS0007-01-2022-007635-59

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2023 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Матосовой В.Г.,

судей Чернянской Е.И., Гареевой А.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Артемовского городского округа о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО2 и дополнениям к жалобе представителя истца ФИО3

на решение Артемовского городского суда Приморского края от 29.03.2023, которым исковые требования оставлены без удовлетворения,

заслушав доклад судьи Чернянской Е.И., объяснения представителя истца ФИО7,

УСТАНОВИЛ

А :

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Артемовского городского округа о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №-А аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером: №, площадью 607 кв. м., сроком на 5 лет.

Согласно условиям договора, земельный участок передается арендатору для строительства склада.

За указанный участок, арендатору устанавливается арендная плата в размере 3 098 000 (три миллиона девяносто восемь тысяч) рублей на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства склада от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером № не обеспечен подъездными путями, в связи с чем размещение на нем каких-либо объектов недвижимости, невозможно. Таким образам, использование земельного участка по целевому назначению «для строительства склада» невозможно без оборудования подъездных путей.

Истец обратился в администрацию Артемовского городского округа с заявлением о выдаче технических условий на строительство примыкания к автомобильной дороге общего пользования от земельного участка с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения заявления, решением от 11.05.2022 № р-01-543/40 истцу отказано в выдаче технических условий, ввиду нахождения автомобильной дороги в ведении министерства транспорта и дорожного хозяйства Приморского края.

Министерством транспорта и дорожного хозяйства Приморского края 09.06.2022 также отказано истцу в согласовании объекта дорожного сервиса.

Таким образом, поскольку истцу не согласовано строительство примыкания к автомобильной дороге общего пользования от земельного участка с кадастровым номером №, фактически земельный участок использоваться по целевому назначению «для строительства склада» не может.

В связи с невозможностью использования земельного участка, истцом в адрес ответчика направлено заявление от 15.07.2022 года о расторжении договора аренды. Ответ на данное заявление в адрес истца не поступал.

Ссылаясь на положения статьи 620 ГК РФ истец просит суд

расторгнуть договор аренды земельного участка №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), по передаче в пользование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером: №, площадью 607 кв. м., сроком на 5 лет;

взыскать с администрации Артемовского городского округа в пользу ФИО1 200 000 рублей, уплаченные при заключении договора аренды земельного участка №-а от ДД.ММ.ГГГГ и учтенные в качестве платежей по арендной плате.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

С постановленным решением не согласился истец, представители ФИО5 и ФИО6 в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просят решение отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то что су сделал неверные выводы, поскольку до заключения договора аренды истец не знал и не мог знать о наличии юридических препятствий в пользовании земельным участком. В настоящее время возможность пользоваться земельным участком отсутствует, однако сохраняется обязанность истца оплачивать арендную плату по договору. Считает, что если невозможно использовать имущество по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Дополнил, что считает отсутствие согласия министерства на строительство примыкающей автодороги является существенным обстоятельством.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал апелляционную жалобу по доводам и основаниям, изложенным в ней.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции извещенный надлежащим образом представитель ответчика не явился, судебная коллегия с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда, выслушав доводы представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в ее пределах в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

Судом установлено, что между администрацией Артемовского городского округа и ФИО1 по результатам аукциона от 03.03.2022 года заключен договор аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ.

28.02.2022 года ИП ФИО1 оплатил 200 000 рублей в качестве задатка для участия в аукционе.

По акту приема-передачи от 08.04.2022 года участок передан.

Предметом договора является земельный участок площадью 607 кв. м, кадастровый №; местоположение: Российская Федерация, <адрес>, в районе <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование участка: склады.

Согласно пункту 1.4 Договора участок приобретен для строительства склада.

Срок аренды земельного участка устанавливается на 5 лет (пункт 2 договора), арендная плата составляет 3 098 000 рублей в год, вноситься ежемесячно (пункт 3.1.).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут на основании и в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления, решением Управлением дорожной деятельности и благоустройства администрации Артемовского городского округа от 11.05.2022 года № р-01-543/40 истцу отказано в выдаче технических условий, ввиду нахождения автомобильной дороги межмуниципального и регионального значения «Артем-Находка-порт Восточный» (с которой запрошено строительство съезда) в ведении министерства транспорта и дорожного хозяйства Приморского края.

Министерством транспорта и дорожного хозяйства Приморского края 09.06.2022 отказано истцу в согласовании объекта дорожного сервиса, в связи с тем, что согласно пункту 2 части 3 статьи 25 Федерального закона от 08.11.2007 года № 257-ФЗ размещение зданий, строений, сооружений и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги, её строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания и не относящихся к объектам дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги запрещается; указанный истцом объект «Здание склада» не является объектом дорожного сервиса.

15.07.2022 года ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка по причине существования препятствий для его использования; отсутствия возможности согласования технических условий на примыкание к земельному участку.

МКУ Управление муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа дало ответ от 08.08.2022 года о том, что рассмотрение вопроса о расторжении договора будет продолжено после погашения задолженности, которая по состоянию на 04.08.2022 года составляет 832 666,68 рублей, пеня 454 3996,68 рублей.

Разрешая заявленные требования, с учетом положений статей 450, 610, 607, 614, 612, 620 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2022 истец имел возможность получить сведения о свойствах и характеристиках земельного участка с кадастровым номером № и о транспортной доступности к нему; истцом не рассматривалась возможность использования иных подъездных путем, в том числе и путем установления сервитутов; ФИО1 действовал добровольно, по своей волей и в своем интересе, принял на свой риск земельный участок в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, должен был предвидеть последствия отсутствия подъездных путей к автодороге по <адрес>; пришел к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия не может согласиться решением суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора, поскольку судом сделаны неверные выводы из установленных по делу обстоятельств, что в силу п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда и вынесения нового.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г., указано, что согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как указано выше, разрешенное использование спорного земельного участка: склады. В силу пункта 1.4 Договора участок приобретен для строительства склада.

Исходя из понятия склада, закрепленного в "ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины", утвержденного Приказом Росстандарта от 24.12.2020 N 1388-ст, для пользования им необходимо использование дороги.

В соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

В границах полосы отвода автомобильной дороги, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, запрещаются размещение зданий, строений, сооружений и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги, ее строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания и не относящихся к объектам дорожного сервиса.

В силу определения, данного в пункте 13 ст. 3 указанного Закона, склад к таким объектам не относится.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что использование спорного земельного участка под склад невозможно, в связи с невозможностью устройства от склада автодороги, примыкающей к автодороге общего пользования межмуниципального и регионального значения «Артем-Находка-порт Восточный» в границах полос отвода автодороги.

Доказательств того, что существуют иные возможности организации автодороги не имеется.

Указанное обстоятельство является препятствием к пользованию земельным участком, предоставленным под размещение склада, что является основанием для расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Довод о неуплате задолженности по арендной плате не является основанием, препятствующим расторжению договора. При этом, арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, судебная коллегия признает требование истца о расторжении договора и возврате арендной платы уплаченной по нему обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Артемовского городского суда Приморского края от 29 марта 2023 года отменить, вынести новое решение об удовлетворении иска.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 15-а от 01.04.2022, заключенный между администрацией Артемовского городского округа и ФИО8, по передаче в пользование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером: №, площадью 607 кв. м., сроком на 5 лет.

Взыскать с администрации Артемовского городского округа в пользу ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца ... 200 000 (двести тысяч) рублей, уплаченные при заключении договора аренды земельного участка № 15-а от 01.04.2022 и учтенные в качестве платежей по арендной плате.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.07.2023.

Председательствующий

Судьи