Дело № ...

10RS0№ ...-79

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года ........

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Береговой С.В.,

при секретаре Максимовой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 муниципального района, Совету Кондопожского муниципального района, А.К. сельского поселения, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании решений недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, аннулировании и исключении сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с указанным иском по тем основаниям, что ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ........А, ........; ФИО1 является собственником ? доли в праве жилого помещения, расположенного по адресу: ........А, ......... В вышеуказанном жилом доме расположен подвал – нежилые помещения № ... общей площадью 216,9 кв.м, которые были переданы ФИО4 По результатам прокурорской проверки было установлено, что право собственности ФИО3 муниципального района на спорные нежилые помещения было зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ. На основании решения Совета Кондопожского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № ... нежилые помещения были переданы в собственность К. сельского поселения. Первая приватизация жилого помещения в ........А по ........ в ........ произошла ХХ.ХХ.ХХ на основании договора безвозмездной передачи жилья в собственность ФИО7 Полагают, что с указанной даты возникло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. С учетом уточненных требований просят признать решение Совета Кондопожского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ «О приеме федерального имущества в муниципальную собственности ........ и решение Совета Кондопожского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О даче согласия на отчуждение муниципального имущества К. сельскому поселению» недействительными; признать договор безвозмездной передачи недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между ФИО3 муниципального района и А.К. сельского поселения недействительным, признать договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ заключенный между ФИО3 муниципального района и ФИО4 недействительным, признать договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между ФИО4, ФИО5 и ФИО6 недействительным, аннулировать и исключить сведения из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о правах Кондопожского муниципального района, К. сельского поселения, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 на нежилые помещения № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенные по адресу: ........А.

В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя.

Представитель истцов ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно указала, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир дома. Доступ к указанным коммуникациям у жильцов дома отсутствует. Полагает, что срок обращения в суд не пропущен, поскольку о нарушении прав узнали из сообщения, в котором указывалось на освобождение помещений в связи с новым собственником.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований, поддержал представленный отзыв. Дополнительно указал, что препятствий в доступе к нежилым помещениям, расположенным в подвале дома, а также к инженерным коммуникациям не чинится. Спорные жилые помещения спроектированы и введены в эксплуатацию как нежилые помещения, ответчиком не производится оплата по их содержанию. Просил отказать в удовлетворении требований также по основаниям пропуска срока исковой давности по оспариванию решений и сделок.

Представители ответчиков ФИО3 муниципального района, Совета Кондопожского муниципального района и А.К. сельского поселения, ответчики ФИО4, ФИО5, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ........, Кондопожского ММП ЖКХ, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, треть лицо конкурсный управляющий Кондопожского ММП ЖКХ ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании Глава К. сельского поселения ФИО11 поддержал представленный отзыв, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу положений ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. При этом статья 12 ГК РФ содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ № ... (далее – Правила).

Согласно пп. «а» п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ № ...-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

С учетом названных норм права законодатель определяет, какое имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ........А, ........; ФИО1 является собственником ? доли в праве жилого помещения, расположенного по адресу: ........А, ........, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № ...-АБ 105418 от ХХ.ХХ.ХХ и № ...-АБ 075411 от ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 10:03:0070104:196, площадью 216,9 кв.м., расположенное по адресу: ........А зарегистрировано в собственности Кондопожского муниципального района с ХХ.ХХ.ХХ, на основании Договора безвозмездной передачи недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ право собственности прекращено и зарегистрировано за Кончезерским сельским поселением. В соответствии с Договором купли-продажи муниципального имущества от ХХ.ХХ.ХХ право собственности зарегистрировано за ФИО4 В соответствии с Договором купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ право собственности зарегистрировано за ФИО6

Из технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: ........А, следует, что ........, 1983 года постройки, капитальный ремонт произведен в 2003 году, имеет в том числе подвал площадью 216,9 кв.м. Согласно экспликации площадей дома, в подвале жилых помещений не имеется, подвальное помещение состоит из помещений по плану под номерами № ..., и включает в себя 9 помещений, 3 санузла, электрощитовую, вент.камеру, коридор.

В соответствии с решением ........ Совета XXXIV созыва от ХХ.ХХ.ХХ «О приеме федерального имущества в муниципальную собственности ........» принят в муниципальную собственность ........ 6-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: ........А. Решения от ХХ.ХХ.ХХ не выносилось, в связи с чем суд считает указанную в исковом заявлении дату опиской.

Данное решение ........ Совета явилось основанием государственной регистрации права собственности ........ на спорное подвальное помещение (номер государственной регистрации права в ЕГРН 10-10-03/015/2005-176 от ХХ.ХХ.ХХ).

Решением Совета Кондопожского муниципального района XXXII сессии XXVI созыва от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О даче согласия на отчуждение муниципального имущества К. сельскому поселению» дано разрешение на передачу К. сельскому поселению, в том числе спорные нежилые помещения. Решения от ХХ.ХХ.ХХ не выносилось, в связи с чем суд также считает указанную в исковом заявлении дату опиской Согласно договора безвозмездной передачи недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ФИО3 муниципального района и А.К. сельского поселения нежилые помещения переданы в собственность К. сельского поселения. Имущество передано по акту приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ (номер государственной регистрации права 10-10-03/003-/2013-528 от ХХ.ХХ.ХХ).

Согласно договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ заключенного между А.К. сельского поселения и ФИО4, последнему переданы спорные нежилые помещения (номер государственной регистрации права 10:03:0070104:196-10/040/2022-2 от ХХ.ХХ.ХХ).

По договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенному между ФИО4, ФИО5 и ФИО6 нежилые помещения переданы ФИО6, о чем также составлен акт приема-передачи недвижимости от ХХ.ХХ.ХХ (номер государственной регистрации права 10:03:0070104:196-10/032/2022-4).

С учетом вступления в силу ХХ.ХХ.ХХ Закона РСФСР № ... от ХХ.ХХ.ХХ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», определять статус подвального помещения, его правой режим следует с учетом даты приватизации первой квартиры в вышеуказанном доме, поскольку приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ХХ.ХХ.ХХ № ..., с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома

Таким образом, правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Приватизация первой квартиры в вышеуказанном доме согласно сведений ГУП РК РГЦ «Недвижимость» зарегистрирована ХХ.ХХ.ХХ (........А ......... Собственники ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17).

С учетом изложенного, ФИО3 муниципального района не могла являться собственником спорного нежилого помещения, такое право возникло у граждан, в связи с первой приватизации жилого помещения в доме.

Уполномоченный орган на основании ст. 209 ГК РФ был не вправе распоряжаться спорным имуществом в соответствии с действующим законодательством и провести его отчуждение в собственность иного лица.

Кроме того, суд учитывает, что фактически А.К. сельского поселения спорные нежилые помещения фактически не использовались, согласно сведений, ООО «КРЦ» указано на наличие задолженности за жилищные услуги более 75000 руб., Фондом капитального ремонта ........ также указано на задолженность по капитальному ремонту спорных помещений в размере более 39000 руб. Указанные обстоятельства также подтверждены ФИО18 сельского поселения при рассмотрении дела.

Из ответа ООО «КРЦ» от ХХ.ХХ.ХХ следует, что по адресу: ........А на нежилое помещение площадью 216,9 кв.м. было открыто 3 лицевых счета: № ... в феврале 2022 на К. сельское поселение с февраля по ХХ.ХХ.ХХ, задолженность составляет 75594,53 руб. Лицевой счет № ... открыт в августе 2022 на ФИО4 за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ, задолженность составляет 4725,58 руб. Лицевой счет № ... открыт с ХХ.ХХ.ХХ по настоящее время на ФИО6, задолженность составляет 13990,05 руб. По взысканию образовавшейся задолженности обращений в суд не имеется.

Согласно сведений Кондопожского ММП ЖКХ от ХХ.ХХ.ХХ был произведен осмотр помещений, расположенных по адресу: ........А. Установлено, что спорное нежилое помещение находится в подвальном помещении вышеуказанного многоквартирного дома. Практически каждое помещение занято жильцами дома для хранения собственных вещей. В некоторых помещениях расположены электрощиты, приборы учета ХВС, тепловой узел, общедомовые стояки, розливы отопления. В одном из помещений расположена «серверная», принадлежащая ФИО19, с его слов, обслуживающая поселок для передачи телевидения и интернета.

Из представленных материалов следует, что нежилое помещение использовалось как самостоятельный объект недвижимости, использовалось ранее жильцами дома в целях обеспечения эксплуатации дома. Размещение нежилых помещений в подвале и нахождение в нем коммуникаций является основанием для отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Также на протяжении длительного времени Государственной жилищной инспекцией Республики Карелия не проводились проверки на предмет незаконного использования всего подвального помещения многоквартирного дома с функциональным назначением и обладающего признаками общего долевого имущества, без протокольного решения собрания собственников МКД, о передаче подвального помещения в собственность иных лиц и уменьшении площади общедомового имущества.

Доводы представителя ФИО6 о том, что со стороны ответчика не чинятся препятствия в доступе в нежилые помещения не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку собственникам дома, в том числе истцам предложено освободить нежилые помещения в связи со сменой собственника.

Часть спорных нежилых помещений, находящихся в подвале являются техническими помещениями, в которые требуется постоянный доступ для эксплуатации и контроля за функционированием инженерного оборудования, используемого для обслуживания данного многоквартирного жилого дома, при этом они не могут использоваться как самостоятельные объекты, поскольку являются единым объектом, зарегистрированном в установленном порядке.

Как следует из п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом (ранее – ГК РФ), в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь п. 1 ст. 166 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ, действующих в период оспариваемых решений и сделок, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов о признании договоров купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ФИО3 муниципального района и ФИО4, и от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 недействительными, поскольку оформление соответствующих договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, находящегося в подвальном помещении жилого дома, расположенного по адресу: ........А, нарушает права граждан на пользование общим имуществом с момента первой приватизации жилого помещения в доме и исключает возможность беспрепятственного обслуживания находящихся в них инженерных коммуникаций.

В связи с изложенным, суд полагает требования истца по существу подлежащими удовлетворению, в связи с чем записи о правах собственности ответчиков на спорное имущество в виде нежилых помещений № ..., общей площадью 216,9 кв.м. расположенных по адресу: ........А не может быть сохранена в Едином государственном реестре недвижимости, так как это нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, и в том числе истцов.

Представителем ФИО6 заявлено требование о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Представитель истцов указывает, что ранее не обращались в суд, поскольку не знали о том, что спорное имущество было отнесено к муниципальной собственности, и имеет иных собственников, не знали о наличии оспариваемых решений, поводом для обращения в суд в настоящее время послужило то обстоятельство, что в спорном подвальном помещении появились объявления об освобождении помещений, находящихся в пользовании собственников квартир дома.

Абзацем 5 ст. 208 ГК РФ определено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).

Суд отклоняет доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку в силу ст. 208 ГК РФ, а также разъяснений, содержащиеся в п. 7 постановления Пленума ВС РФ от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», и исходя из того, что правоотношения сторон являются длящимися, собственники жилых помещений в вправе в любое время поставить вопрос о признании права на общее имущество многоквартирного дома.

С учетом изложенного, заявленные требования суд признает обоснованными частично, и принимает решение о признании недействительным решения ........ Совета XXXIV созыва от ХХ.ХХ.ХХ «О приеме федерального имущества в муниципальную собственности ........» о принятии в муниципальную собственность ........ 6-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ........А; решения Совета Кондопожского муниципального района XXXII сессии XXVI созыва от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О даче согласия на отчуждение муниципального имущества К. сельскому поселению» на спорные нежилые помещения; о признании недействительным договора безвозмездной передачи недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ФИО3 муниципального района и А.К. сельского поселения о передаче в собственность К. сельского поселения спорного нежилого помещения: о признании недействительным договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ заключенного между А.К. сельского поселения и ФИО4, и договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенному между ФИО4 и ФИО6 на спорные нежилые помещения. В исковых требованиях к ФИО5 надлежит отказать.

Решение суда является основанием для аннулирования зарегистрированного права каждого из ответчиков в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным решение ........ Совета XXXIV созыва от ХХ.ХХ.ХХ «О приеме федерального имущества в муниципальную собственности ........» о принятии в муниципальную собственность ........ 6-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ........А.

Признать недействительным решение Совета Кондопожского муниципального района XXXII сессии XXVI созыва от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О даче согласия на отчуждение муниципального имущества К. сельскому поселению» на нежилые помещения № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенные по адресу: ........А.

Признать недействительным договор безвозмездной передачи недвижимого имущества, нежилых помещений № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенных по адресу: ........А, от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ФИО3 муниципального района и А.К. сельского поселения.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенных по адресу: ........А от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между А.К. сельского поселения и ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенных по адресу: ........А от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между ФИО4 и ФИО6 на спорные нежилые помещения.

В удовлетворении требований к ФИО5 отказать.

Решение суда является основанием для аннулирования зарегистрированного права и сведений о правах Кондопожского муниципального района (номер государственной регистрации права 10-10-03/015/2005-176 от ХХ.ХХ.ХХ), К. сельского поселения (номер государственной регистрации права 10-10-03/003-/2013-528 от ХХ.ХХ.ХХ), ФИО4 (номер государственной регистрации права 10:03:0070104:196-10/040/2022-2 от ХХ.ХХ.ХХ) и ФИО6 (номер государственной регистрации права 10:03:0070104:196-10/032/2022-4) в Едином государственном реестре недвижимости на объект права в виде нежилых помещений № ... общей площадью 216,9 кв.м. расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: ........А.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кондопожский городской суд Республики Карелия.

Судья С.В. Берегова

Копия верна: судья С.В. Берегова

Мотивированное решение составлено ХХ.ХХ.ХХ.