Дело №а-1166/2023

54RS0№-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Александровой Е.А.,

при секретаре Отт Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, в котором просит:

- Признать незаконным отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ней, ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:072045:8, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - участок № (по генплану), почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> заключить с ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:072045:8, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - участок № (по генплану), почтовый адрес ориентира: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В обоснование иска истцом указано, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072045:8, адрес установлен относительно ориентира - участок № (по генплану), почтовый адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> по договору аренды №р гражданину ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:072045:8 для строительства индивидуального жилого дома.

Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный период ФИО1 приобрела у ФИО2 расположенный на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства общей площадью 104,9 кв.м., степенью готовности 6%, окончательный расчет произведен сторонами договора в день его подписания.

Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:№, на основании договора купли продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 54:35:№

В период действия договора аренды земельного участка №р от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 осуществлено строительство индивидуального жилого дома.

Техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано, что на момент обследования степень готовности жилого дома в процентном отношении к полному завершению строительных работ составляет 72%. На момент выполнения кадастровых работ на объекте незавершенного строительства фундамент, стены, перекрытия и крыша выполнены полностью.

В связи с истечением срока аренды земельного участка, ФИО1 обратилась в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> с заявлением о предоставлении ей земельного участка с кадастровым номером 54:№ для завершения строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом было отказано в предоставлении земельного участка для завершения строительства со ссылкой на пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, поскольку предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства земельный участок уже однократно предоставлялся для завершения строительства.

Административный истец считает данный отказ незаконным и необоснованным, в связи с чем и обратился в суд.

Административный истец в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, но с участием представителей.

Представители административного истца – адвокат Гвоздик Ж.Н., действующая на основании ордера и доверенности и адвокат Ускова О.С., действующая на основании ордера, в судебном заседании поддержали доводы истца и просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель административного ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала и просила суд в их удовлетворении отказать в полном объеме.

Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Согласно договору аренды №р от ДД.ММ.ГГГГ, мэрия <адрес> (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор), заключили договор аренды, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:№, расположенный в пределах <адрес>, площадью 600 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-17).

На основании договора купли-продажи объекта от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела у ФИО2 расположенный на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства общей площадью 104,9 кв.м., степенью готовности 6%, находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок № с кадастровым номером 54:№ (л.д. 29-32).

Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54№ зарегистрировано в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 54:№

Согласно Техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования степень готовности жилого дома, по адресу: <адрес>, в процентном отношении к полному завершению строительных работ составляет 72%. На момент выполнения кадастровых работ на объекте незавершенного строительства фундамент, стены, перекрытия и крыша выполнены полностью. Вместе с тем, на объекте требуется выполнить оставшиеся строительно-монтажные работы по установке оконных и дверных блоков, монтажу лестницы и подведению инженерных коммуникаций (л.д. 61-68).

В связи с истечением срока аренды земельного участка, ФИО1 обратилась в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35№ для завершения строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 Департаментом направлено письмо, в котором сказано, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 54:35:№ для завершения строительства объекта предыдущим собственником ФИО2 было реализовано, а поэтому правовые основания для предоставления ей, ФИО1, испрашиваемого земельного участка для завершения строительства отсутствуют (л.д. 33).

Отказывая ФИО1 в предоставлении ей в аренду земельного участка, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> исходил из следующего.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Административный ответчик считает, что если объект незавершенного строительства приобретен ФИО1 у предыдущего собственника, а также, что предыдущий собственник реализовал право, предусмотренное ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», то повторное заключение договора аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта является невозможным в силу специального характера данных норм.

Однако суд вышеуказанные доводы административного ответчика находит незаконными, исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на земельном участке ФИО1 объекта незавершенного строительства, принадлежащего ей на праве собственности и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, также не может быть и предметом аукциона.

Поскольку Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес>, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:072045:8, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Частью 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации, предписано органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище.

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Незавершенный строительством объект социально значим для административного истца и был приобретен для постройки жилого дома в целях улучшения жилищных условий, переезда в <адрес> из другого региона для предоставления ребенку возможности получения высшего образования по избранной специальности.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Исходя из изложенного, суд считает, что отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54№, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - участок № (по генплану), почтовый адрес ориентира: <адрес>, является незаконным и в указанной части требований административный иск подлежит удовлетворению.

В качестве способа восстановления нарушенного права (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ) суд считает необходимым возложить на административного ответчика – Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес>, обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:№, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> необходимо повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:№, для завершения строительства объекта незавершенного строительства в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

О результатах повторного рассмотрения заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:№, для завершения строительства объекта незавершенного строительства необходимо сообщить суду и ФИО1 в течение одного месяца со дня исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил :

Административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать решение Департамента земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным.

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:№, для завершения строительства объекта незавершенного строительства – в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Об исполнении решения сообщить в суд и ФИО1 в течение одного месяца со дня исполнения решения суда.

В остальной части требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено «06» марта 2023 года.

Судья Е.А. Александрова