Уникальный идентификатор дела 77RS0012-02-2025-007838-17

Дело № 2-7149/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2025 года Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Филимоновой Е.В.,

при секретаре Харук М.К.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7149/25 по иску ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить основной договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер *** в соответствии с представленным истцом проектом договора купли-продажи.

В обоснование иска истец указывает, что 13.02.2023 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик (продавец) обязался продать истцу (покупателю), а истец обязался купить у ответчика в собственность квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***. По указанному договору стороны определили цену квартиры в 10 500 000 руб. Квартира представляет собой однокомнатную квартиру на 1 этаже 9-этажного дома 1970 года постройки. Кадастровая стоимость квартиры составляет 7 326 983,96 руб. Истец в счет оплаты покупной цены квартиры в течение 2-х лет перечислил 7 500 000 руб. С февраля 2025 года ответчик начал уклоняться от обсуждения вопроса о заключении основного договора купли-продажи квартиры.

Письмом от 07.03.2025 года истец проинформировал ответчика о готовности перечислить остаток покупной цены квартиры в размере 3 000 000 руб. и заключить основной договор, но перед полной оплатой квартиры просил ответчика подтвердить свое намерение заключить основной договор и предоставить актуальную выписку на квартиру из ЕГРН, единый жилищный документ или выписку из домовой книги подтверждающие, что ответчик не продал, не заложил квартиру, не зарегистрировал в ней третьих лиц, то есть исполнил свои обязательства, предусмотренные пунктами 3.1 и 3.2 договора от 13.02.2023 года.

Истец также приложил к письму проект основного договора купли-продажи квартиры и просил ответчика его согласовать. Не получив ответа от ответчика, истец направил ответчику повторное письмо от 20.03.2025 года, в котором вновь просил подтвердить намерение ответчика заключить основной договор, а также напомнил ответчику о последствиях отказа ответчика от заключения основного договора. В своем письме от 28.03.2025 года ответчик обусловил заключение договора купли-продажи квартиры уплатой ему процентов по статье 395 ГК РФ.

Указанные проценты являются мерой ответственности и не могут выступать в качестве условия для встречного исполнения по договору. Таким образом, ответчик фактически отказался от заключения договора купли-продажи квартиры. В своем письме от 28.03.2025 года ответчик отказался предоставлять какие-либо документы по квартире и обсуждать условия основного договора, несмотря на то, что проект договора был направлен истцом ответчику. Своим письмом от 05.04.2025 года ответчик уже прямо отказался от заключения основного договора, указав, что все полученные по договору от 13.02.2023 года денежные средства оставляет себе.

Истец полагает, что имеет право требовать понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи на условиях, указанных в проекте договора, приложенном к иску.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на многочисленные и значительные нарушения условий предварительного договора со стороны истца, выразившиеся в систематических и длительных просрочках исполнения обязательств по внесению платежей в установленные сроки, а также в предложении условий основного договора, которые существенно отличаются от условий предварительного договора и проекта основного договора, ранее направленного истцом ответчику. Ответчик также указывает на отсутствие соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и на злоупотребление истцом правом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон на основании ст.167 ГПК РФ.

Суд, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), предварительным договором стороны обязуются в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. При этом основной договор заключается на условиях, указанных в решении суда, в соответствии с предварительным договором и действующим законодательством.

Как установлено судом, 13.02.2023 года между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик ФИО4 (продавец) обязался продать истцу ФИО3 (покупателю), а ФИО3 (покупатель) обязался купить у ФИО4 (продавца) в собственность квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, общая площадь *** кв.м и заключить предстоящий договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных в настоящем договоре.

На момент заключения предварительного договора указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора передачи № 040200-Д07744 от 31.08.2019 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2019 года сделана запись регистрации № 77:04:0002014:1403-77/003/2019-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.09.2019 года, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, полученной нотариусом из интернет-портала государственных услуг, оказываемых Росреестром в виде электронного документа (п. 1.2. Договора).

По соглашению сторон настоящего договора продавец обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты получения полной оплаты стоимости квартиры подготовить все документы, необходимые для продажи квартиры покупателю и подписать предстоящий договор купли-продажи с покупателем (п. 1.3. Договора).

Согласно п. 2.1. Договора стороны пришли к соглашению, что квартира должна быть продана по предстоящему договору купли-продажи за цену 10 500 000,00 руб. По соглашению сторон в период действия настоящего договора ни одна из сторон не имеет права требовать изменения указанной выше цены квартиры.

Пунктом 2.2 Договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры:

- покупатель в течение 14 календарных дней с даты подписания настоящего договора выплачивает продавцу денежную сумму размере 1 500 000,00 руб. путем перечисления на расчетный счет продавца, указанная сумма считается задатком;

- оставшаяся сумма в размере 9 000 000,00 руб. выплачивается покупателем продавцу равными платежами, по 375 000,00 руб. ежемесячно в течение 24 месяцев в срок не позднее 30-го числа каждого календарного месяца, начиная с марта 2023 года. Денежные средства передаются путем перечисления на расчетный счет продавца, указанная сумма считается задатком;

- остальные условия будут установлены сторонами в предстоящем договору купли-продажи квартиры.

В случае заключения сторонами предстоящего договора купли-продажи, указанные сумму задатка должны быть в полном объеме зачтены в счет оплаты согласованной сторонами цены квартиры. В случае отказа от заключения предстоящего договора купли-продажи по вине продавца, в том числе в результате нарушения им своих обязательств по настоящему договору, продавец обязуется единовременно полностью вернуть покупателю всю сумму, полученную в виде задатков, в двойном размере. Возврат двойной суммы задатков должен быть произведен в течение 14 календарных дней со дня предъявления требования о таком возврате. В случае отказа по вине покупателя от заключения предстоящего договора купли-продажи квартиры вся сумма, полученная в виде задатков, остается у продавца. В случае, если обязательство по заключению предстоящего договора купли-продажи квартиры не будет исполнено в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает (форс мажор, стихийные бедствия, случайная гибель имущества и т.д.), продавец обязуется единовременно полностью вернуть покупателю всю сумму, полученную в виде задатков, в течение 14 календарных дней со дня предъявления требования о таком возврате (п. 2.3 Договора).

В счет стоимости квартиры ФИО3 были выплачены следующие суммы с соответствующим назначением платежа:

- 21.02.2023 года — 1 000 000,00 руб.;

- 22.02.2023 года — 500 000,00 руб.;

- 25.03.2023 года — 375 000 руб.;

- 05.04.2024 года — 100 000,00 руб.;

- 14.04.2024 года — 100 000,00 руб.;

- 20.04.2024 года — 100 000,00 руб.;

- 28.04.2024 года — 75 000,00 руб.;

- 12.05.2024 года — 125 000,00 руб.;

- 18.05.2024 года — 125 000,00 руб.;

- 25.05.2024 года — 125 000,00 руб.;

- 13.07.2024 года — 375 000,00 руб.;

- 08.11.2024 года — два платежа по 375 000,00 руб.

Всего за период с 21.02.2023 года по 08.11.2024 года ФИО3 в счет стоимости оплаты квартиры оплатил 3 750 000,00 руб. (1 000 000 + 500 000 + 375 000 + 100 000 + 100 000 + 100 000 + 75 000 + 125 000 + 125 000 + 125 000 + 375 000 + 375 000 + 375 000,00).

Суд, учитывая обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

Сторона истца утверждала, что с февраля 2025 года ответчик начал уклоняться от обсуждения вопроса о заключении основного договора купли-продажи квартиры, обусловил заключение договора купли-продажи квартиры уплатой процентов по статье 395 ГК РФ, тогда как указанные проценты являются мерой ответственности и не могут выступать в качестве условия для встречного исполнения по договору, фактически ответчик отказался от заключения договора купли-продажи квартиры.

Сторона ответчика, в свою очередь, утверждала, что истец не исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, не перечислил сумму, обусловленную в договоре (10 500 000,00 руб.), в связи с чем не может требовать исполнения обязательства от ответчика.

Данные утверждения стороны ответчика нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Так, материалы дела свидетельствуют о существенных нарушениях предварительного договора со стороны истца, выразившихся в систематических просрочках внесения ежемесячных платежей и неисполнении принятых финансовых обязательств.

Как указано выше, покупатель в течение 14 календарных дней с даты подписания настоящего договора выплачивает продавцу денежную сумму размере 1 500 000,00 руб. путем перечисления на расчетный счет продавца, оставшаяся сумма в размере 9 000 000,00 руб. выплачивается покупателем продавцу равными платежами, по 375 000,00 руб. ежемесячно в течение 24 месяцев в срок не позднее 30-го числа каждого календарного месяца, начиная с марта 2023 года.

Первые два платежа (1 500 000,00 руб. и 375 000,00 руб.) истец перечислил ответчику в установленный предварительным договор срок.

Очередные платежи истцом были произведены только в апреле 2024 года, на общую сумму до 30-го числа месяца – 375 000,00 руб., далее в мае 2024 года на общую сумму – 375 000,00 руб., далее в июле 2024 года – 375 000,00 руб. и в ноябре 2024 года на сумму 750 000,00 руб.

Таки образом, истец неоднократно задерживал перечисление денежных средств, а выплаченные суммы не соответствуют установленным условиям договора.

Иные переводы денежных средств сторонами друг другу осуществлялись без указания назначения платежа. Стороной ответчика оспаривалось перечисление иных сумм на карту, без указания назначения платежа, как сумм, выплаченных во исполнение предварительного договора. Представителем ответчика представлена заверенная банковская выписка о переводах истцу (встречных переводах) на сумму более 2 000 000,00 рублей.

Доказательств перечисления иных сумм без назначения платежа, в счёт исполнения обязательств по предварительному договору стороной истца представлено не было.

Согласно статье 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать его исполнения, если не исполнила своё встречное обязательство.

Истец существенно нарушил условия предварительного договора, не перечислил оговорённую сумму, систематически нарушал сроки внесения платежей и, следовательно, не вправе требовать от ответчика заключения основного договора купли-продажи. Требования истца прямо противоречат статье 328 ГК РФ, поскольку сторона, не исполнившая своё обязательство, не может требовать исполнения обязательства от другой стороны.

Доводы стороны истца об оспаривании начисленных процентов по статье 395 ГК РФ являются несостоятельными, истец не был лишён возможности своевременно исполнить своё основное обязательство по внесению ежемесячных платежей.

Доводы представителя истца относительно задатка также не основаны на законе и договоре.

В пункте 2.2 предварительного договора стороны согласовали, что выплачиваемые суммы являются задатком. В пункте 3.12 предварительного договора указано, что текст договора полностью соответствует их волеизъявлению и до подписания прочитан ими лично. Истцом не были оспорены положения предварительного договора. Более того, в претензии от 20.03.2025 года, подписанной самим истцом, он требовал возврата уплаченной суммы задатка в двойном размере.

Доводы стороны истца о приостановлении им платежей по договору не основаны на условиях договора и законе. При этом истец не может ссылаться на приостановление исполнения обязательств после истечения сроков платежей, которые были им нарушены. Ответчик не отказывался от приёма денежных средств по договору.

Доводы стороны истца о его праве на понуждение к заключению основного договора не основан на нормах действующего законодательства и противоречит пункту 3 статьи 328 ГК РФ ввиду неисполнения истцом своих обязательств.

Суд учитывает, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ нарушение условий договора, влекущее для другой стороны существенный ущерб или лишающее её того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, признаётся существенным. В данном случае систематические просрочки внесения платежей, невыплата значительной части причитающихся ответчику денежных средств и неопределённость сроков окончательных расчётов препятствовали ответчику реализовать своё право на своевременное получение денежных средств за отчуждаемую квартиру и создавали для него риск неблагоприятных имущественных последствий.

При таком положении требования истца не подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что истец направлял проекты основного договора, условия которых отличались от условий предварительного договора, в том числе в части выплаты всей суммы, тогда как в суд представлен проект договора, предполагающий лишь частичную выплату, на выводы суда не влияет.

Доводы стороны ответчика о наличии оснований для вывода о злоупотреблении истцом правом, т.к. действия истца, направлены на понуждение к заключению основного договора на иных условиях при наличии существенных нарушений обязательств со стороны истца, подлежат отклонению, поскольку обращение ФИО3 в суд с иском к ответчику для защиты нарушенного права не является злоупотреблением правом, поскольку право на обращение в суд закреплено в ст. 46 Конституции Российской Федерации, а также в ст. 3 ГПК РФ.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

При таком положении суд приходит к выводу о правомерности отмены мер по обеспечению иска, наложенных определением суда от 25.04.2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить основной договор купли-продажи – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Кузьминского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2025 года, снять арест с жилого помещения, принадлежащего ФИО4, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, а также запрет на распоряжение указанным имуществом.

Снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.

Мотивированное решение суда составлено 29 октября 2025 года.

Судья Е.В. Филимонова