УИД 77RS0027-02-2024-004749-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 декабря 2024 года адрес
Тверской районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Стеклиева А.В.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4820/2024 по иску ФИО1 к адрес «СУИХОЛДИНГ» о взыскании денежных средств, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
установил:
фио обратилась в суд с иском к адрес «СУИХОЛДИНГ» о взыскании с ответчика в свою пользу стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, переданного по договору долевого участия от 22.04.2018 №Ясен14-3(кв)-1/5/3(1) в размере сумма, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя за период с 01.07.2023 по дату фактического исполнения решения суда из расчета 1% за каждый день просрочки, денежных средств в размере сумма в счет уменьшения цены договора, признании недействительным п. 4.6 договора, лишающего по мнению истца права требовать перерасчета цены квартиры в случае уменьшения ее площади; компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа, сопутствующих судебных расходов.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель ответчика адрес «СУИХОЛДИНГ» по вызову суда не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ решение по делу постановлено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.
Между адрес «СУИХОЛДИНГ» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве от 22.04.2018 №Ясен14-3(кв)-1/5/3(1).
Предметом договора являлось строительство застройщиком многоквартирного дома по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, и обязанность по передаче объекта долевого строительства – жилого помещения, условный номер 50, площадью 41,40 кв.м., этаж расположения: 5, в срок не позднее 15.10.2020.
Цена квартиры в соответствии с договором долевого участия составляет сумма
Квартира передана истцу по акту 03.12.2020.
Согласно выводов заключения независимого эксперта ООО НЦЭиП, в спорном помещении выявлены недостатки внутренней отделки, несоответствие требованиям СП и ГОСТ, стоимость работ по устранению дефектов составляет сумма
Требования истца о безвозмездном устранении недостатков переданной квартиры застройщиком не выполнены.
Каких-либо возражений относительно представленного истцом досудебного исследования со стороны ответчика не поступило, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 7 вышеуказанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
В соответствии с ФЗ от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, входящее в состав такого объекта, сокращен с 5 до 3 лет.
На основании приведенных норм права и установленных обстоятельств по делу, суд, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца денежных средств в размере сумма на устранение недостатков ремонта квартиры, так как ответчиком ненадлежащим образом исполнены свои обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.04.2018 №Ясен14-3(кв)-1/5/3(1), а именно спорная квартира была передана истцу с недостатками, которые в последующем не были устранены.
Исходя из материалов дела, согласно акту осмотра от 03.12.2020 сроки устранения недостатков установлены и составили 60 дней, срок для устранения указанных недостатков истек 17.01.2021, претензия о выплате стоимости устранения недостатков направлена истцом в адрес ответчика 23.05.2023.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1 названного Постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего Постановления до 31 декабря 2024 года включительно.
В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего Постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего Постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
В силу п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326, в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего Постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Постановления (п. 3 Постановления от 18 марта 2024 г. N 326).
В соответствии с п. 4 Постановление от 18 марта 2024 года N 326 вступило в силу со дня официального опубликования - 22 марта 2024 г. (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 22 марта 2024 г.).
Ввиду того, что неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя относится к числу финансовых санкций, упомянутых в данном Постановлении, то, согласно приведенным выше его положениям, за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Однако за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются, и соответственно, могут быть взысканы судом, однако их размер подлежит исчислению исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года (7,5% годовых), и с предоставлением отсрочки их уплаты до 31 декабря 2024 года.
Таким образом, суд, учитывая вышеуказанные требования применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора, приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно, то есть за 264 дня, в размере 7,5% годовых за каждый день просрочки, рассчитанная на сумму стоимости расходов по устранению недостатков - сумма, что составляет сумма (148 492,00х7/5%:365х264).
Оснований для удовлетворения требования о взыскании неустойки за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 не имеется в связи с действием моратория на взыскание неустойки.
Требования истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения (с 01.01.2025) подлежат отклонению, поскольку право требования истца взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства не влечет безусловное основание для его удовлетворения судом, а подлежит оценке исходя из доказательств, имеющихся в деле, в частности, возможного злоупотребления ответчика при исполнении решения суда. Таких обстоятельств, судом не усматривается. При этом суд, применяя меры гражданско-правовой ответственности, должен исходит из баланса прав и законных интересов сторон. Ответчик не лишен права на судебное рассмотрение оснований для взыскания неустойки, возможности ее снижения.
Разрешая требования истца о признании денежных средств в размере сумма в счет уменьшения цены договора, признании недействительным п. 4.6 договора, лишающего по мнению истца права требовать перерасчета цены квартиры в случае уменьшения ее площади, суд учитывает следующее.
03.12.2020 сторонами подписан передаточный акт, по которому однокомнатная квартира N 50 передана застройщиком истцу. При этом общая площадь квартиры по результатам завершения строительства составила 41,20 кв.м., что на 0,2 кв.м. меньше проектной площади – 42,10 кв.м.
В пункте 4.4. договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели допустимую разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в 0,5 кв. адрес наличии расхождений между проектной и фактической площадью в пределах допустимой разницы (0,5 кв. м) цена договора изменению не подлежит.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд исходит из того, что при заключении договора участия в долевом строительстве от 22.04.2018 стороны согласовали стоимость объекта долевого строительства, с учетом пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрено, что взаиморасчет между сторонами производится в случаях расхождения площади помещения, определенной по результатам обмеров БТИ, с ее проектной площадью, предусмотренной договором, в большую или меньшую сторону более чем на 0,5 кв. м, а в настоящем случае площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу изменилась на 0,4 кв. м, что исходя из буквального толкования договора участия в долевом строительстве, не является основанием для произведения взаиморасчета.
Судом принято во внимание, что согласование цены договора с учетом пункта 4.6 договора действующему законодательству не противоречит, поскольку возможность изменения цены договора закреплена в ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушает, поскольку изменение цены договора предусмотрено в настоящем случае не только для случаев уменьшения площади квартиры, но и в случаях ее увеличения.
Так, на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
По смыслу ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее увеличения, что не противоречит закону.
Как установлено судом, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства; разница между его фактической и проектной площадью составляет 0,2 кв. м.
Оснований для признания п. 4.6 договора у суда не имеется, поскольку это условие согласовано сторонами при заключении договора, не противоречит требованиям Закона N 214-ФЗ и не ущемляет права потребителя.
С учетом вышеизложенного, суд отклоняет требование истца о взыскании денежных средств, в связи с уменьшением площади объекта, а также требование о признании недействительным п.4.6 договора.
В силу ч. 2 ст. 10 Закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
Принимая во внимание, что нарушение прав истцов ответчиком установлено судом, с учетом требований разумности, длительности нарушения прав потребителя с ответчика в пользу истцов взыскивается сумма, в счет компенсации морального вреда.
Поскольку требование истца в добровольном порядке ответчиком не исполнено, с застройщика в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф, предусмотренный ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, в размере сумма (148 492,00 + 8 055,18 + 10 000,00)5%.
Судебные расходы истца, связанные с оплатой услуг независимого эксперта – сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма подтверждены документально и также подлежат взысканию с ответчика в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ.
В силу ст. 103 ГПК РФ и ст. ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета адрес, в размере сумма за требования имущественного характера, подлежащие оценке, и требования неимущественного характера.
С учетом положений п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ответчику надлежит предоставить отсрочку исполнения настоящего судебного решения до 31 декабря 2024 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к адрес «СУИХОЛДИНГ» о взыскании денежных средств, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с адрес «СУИХОЛДИНГ» в пользу ФИО1 в счет возмещения убытков сумма, неустойку сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, штраф сумма, расходы на оплату услуг независимого эксперта сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности сумма, почтовые расходы сумма
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с адрес «СУИХОЛДИНГ» в бюджет адрес государственную пошлину сумма
Предоставить адрес «СУИХОЛДИНГ» отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2024 года включительно.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 08.04.2025
Председательствующий фио