Судья Тхазаплижева Б.М. Дело № 33-1985/2023 дело № 2-368/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
09 августа 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего – Бейтуганова А.З.,
судей Кучукова О.М. и Сохрокова Т.Х.,
при секретаре: Кишевой А.В.,
с участием: представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал», третье лицо ПАО Сбербанк о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права,
по апелляционной жалобе ПАО Сбербанк на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,
установил а:
ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 (далее – Покупатель, Заказчик) обратилась в суд к с иском обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее –ООО «ФСК Потенциал», Продавец, Общество), в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор, Предварительный договор), заключенный между Обществом и ФИО2, договором участия в долевом строительстве; возложить на ООО «ФСК Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ<адрес> и Покупателем заключен названный Договор, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи жилого помещения не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома (далее – МКД), в котором расположено подлежащее передаче в собственность Покупателя жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры с проектным номером 49, общей площадью 72,43 кв.м. (далее – Квартира), расположенной на 6 этаже во 2 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, б/н. Согласно п. 1.2 Договора Продавец обязался передать Квартиру в собственность Покупателя в срок не позднее второго квартала 2021 года.
В день заключения Предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком – принято исполнение обязательства по оплате стоимости Квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 2 300 000 рублей, однако, до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу Квартиры не исполнил.
Из существа Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий Договора. Также положениями п. 3.2 Договора предусмотрено, что оплата Квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного Договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.
Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ, Закон о долевом строительстве), следовательно, Договор, заключенный между сторонами, и условия, включенные в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.
Истец, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, поручил ведение дела в суде представителю ФИО1
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, а также дополнительно указал, что правоотношения, фактически сложившиеся между сторонами, являются отношениями по участию в долевом строительстве, которые должным образом не оформлены по вине ответчика, его права как потребителя были нарушены, в связи с чем, истец вынужден был прибегнуть к судебной защите своего нарушенного права. Истцу на основании данных ЕГРН было известно, что на момент заключения вышеуказанного договора застройщиком уже заключен ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами. При этом заключенные договоры прошли государственную регистрацию и воля сторон была направлена именно на заключение договора участия в долевом строительстве. Также истец исходил из того обстоятельства, что поскольку многоквартирный дом на момент заключения договора находился на стадии строительства, то в силу требований пункта 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве. Каких-либо обременений на приобретаемый объект в ЕГРН истцом, проявившем должную осмотрительность при заключении сделки, не выявлено, что подтверждается сведениями, полученными представителем истца в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республики, которые он просил приобщить к материалам дела. Договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) заключенный между ПАО Сбербанк России (далее – Банк) и ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрирован в установленном законом порядке, а был зарегистрирован ПАО Сбербанк лишь в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты. Согласно п.6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 430-ФЗ) приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. На момент заключения спорного договора сведения в ЕГРН о государственной регистрации договора залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», отсутствовали. Нет сведений об этом и в настоящее время, при этом и ПАО Сбербанк не оспаривает отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав.
Истец, проявив должную осмотрительность и заботливость, какая требовалась от него как дольщика по характеру спорных правоотношений, не мог бы установить общедоступными способами наличие какого- либо обременения либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства, что полностью опровергает довод том, что он действовал недобросовестно (злоупотребил правом). Согласно данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ПАО Сбербанк не зарегистрированы какие-либо права и обременения на объект долевого строительства приобретенную истцом двухкомнатную квартиру с проектным номером 49, общей площадью 72,43 кв.м., расположенную на 6 этаже во 2 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>
В судебное заседание представитель ответчика не явился, направил в суд заявление о признании исковых требований ФИО2
Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Третье лицо ПАО «Сбербанк» направило в суд возражение на исковое заявление, просило в иске отказать, полагая, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку Договор не соответствует требованиям Закона №214-ФЗ, не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве; истцом не представлено доказательств оплаты. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договора истца с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласие на привлечение денежных средств и заключения договора с истцом не давал. Истец, по мнению Банка, недобросовестно осуществляет свои права, так как при должной осмотрительности и заботливости, он не был лишен возможности проверить наличие обременения.
В судебном заседании представитель Банка ФИО3 доводы возражения поддержал, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.
Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО2 к Обществу удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ПАО Сбербанк подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда и принять по делу новое решение, которым в исковых требованиях к Обществу отказать в полном объеме, мотивируя следующим.
Договор о намерении не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ, так как не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 названного Федерального закона; истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты.
В Договоре определены не все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона №-ЗФ, в связи с чем, Договор не может быть признан договором долевого участия в силу ч.5 ст.4 Закона № 214-ФЗ.
Согласно п. 9 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию только при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве.
Более того, истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты Договора. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, доказательств обратного в материалах дела не представлено.
Апеллянт обращает внимание, что в качестве подтверждения оплаты Предварительного договора Истцом представлен акт приема-передачи денежных средств. Вместе с тем, как видно из данного документа, денежные средства получил директор Общества лично, данные денежные средства на строительство дома не направлялись, на счета Общества не поступали. Также Истцом не представлен оригинал данного документа об оплате и не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату предварительного договора (НДФЛ, выписка по счетам и т.д.).
Поскольку истец ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо, помимо прочего, установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у самого истца наличные денежные средства для внесения денежных средств в кассу Продавца, причем в размере не меньшем, чем переданные суммы.
В связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства суду надлежит применять повышенные стандарты доказывания.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО "ФСК Потенциал" заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в МКД, согласно п. 1 которого Продавец обязуются передать в собственность покупателя Квартиру, находящуюся в строящемся МКД по адресу: <адрес>, <адрес>, б/н, со следующими характеристиками: квартира, проектный №, блок - 2, этаж - 6, проектная площадь - 72,43 кв.м.
В Договоре стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения Предварительного договора у Продавца право собственности не оформлено.
Исходя из буквального толкования условий договора о намерении, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, в связи не имеются законные основания признать его основным договором участия в долевом строительстве.
Предварительный договор не может быть признан договором долевого участия, так как прекратил свое действие.
В жалобе указано, что согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ если в предварительном договоре срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поскольку по Предварительному договору до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор, с учетом положения ч. 6 ст.429, ст. 407 ГК РФ обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора, прекращены в силу закона.
В Предварительном договоре не указан срок заключения основного договора.
Согласно п. 1.3 Договора Продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта, указанного в п. 1.1 Договора.
Вместе с тем, данное условие Договора не является условием о сроке заключения основного договора.
Таким образом, в силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ Предварительный договор oт ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ, а с исковым заявлением истец обратилась в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Объект долевого строительства находится в залоге у Банка, который согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцом договора участия в долевом строительстве не давал.
ДД.ММ.ГГГГ Банк и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом 143000000 руб. для финансирования строительства объекта капитального строительства в виде МКД на срок по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.
В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:
Договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 названного договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю / возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе, оспариваемый объект долевого строительства.
Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.
Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:
- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641,00 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н;
- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;
- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>.
Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 12.1 Кредитного договора Заемщик несет безусловное обязательство перед Кредитором не привлекать без письменного согласия Кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства Объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о долевом строительстве и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми Заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства Объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади Объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства Объекта.
В соответствии с п. 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом Предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к Договору.
Согласно п. 4.1.1 Договора ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель в течение срока действия Договора не вправе без письменного согласия Залогодержателя иным образом распоряжаться Предметом залога, в т.ч., но не исключительно: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о Предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях Предмета залога и сделках с ним, осуществлять с Предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать Предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.
В соответствии с п.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Таким образом, с учетом изложенного, ООО «ФСК Потенциал» не вправе привлекать денежные средства истца без письменного согласия Банка. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом незаключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.
В случае признания ответчиком исковых требований такое признание не может быть принято судом в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, поскольку суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Признание ответчиком исковых требований будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы Банка.
В возражении на апелляционную жалобу ФИО2 просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Банка – без удовлетворения.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции стороны и третье лицо в суд не явились.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения представителя истца ФИО2 – ФИО1, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и истцом, поименованным его участниками «Договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», предусмотрена обязанность Общества передать Заказчику в собственность Квартиру в МКД. Условиями заключённого Договора предусмотрена и обязанность Покупателя внести полную стоимость приобретаемой ею в будущем недвижимости в размере 2300000 рублей.
Исходя из этого, по смыслу статьи 429 ГК РФ заключённый между Обществом и истцом, Предварительный договор таковым не является.
Из материалов дела, представленных доказательств и пояснений участников сделки следует, что вышеуказанную цену Договора истец уплатила Обществу ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора (л.д. 10).
Согласно положениям части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие названного Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключён договор, поименованный как «Договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже Квартиры, которая будет построена в МКД в будущем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин (истец) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре помещения в МКД, что ответчик возводил МКД и взял обязательство по передаче в собственность гражданина (истца) обозначенное в договоре имущество, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона о долевом строительстве, а Предварительный договор, заключённый сторонами ДД.ММ.ГГГГ, является договором участия в долевом строительстве.
Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность истца не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона о долевом строительстве, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований названного Закона, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права такого гражданина.
В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого Покупатель оплатила директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки (л.д. 10). Обществом факт получения денег признаётся. В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от Заказчика денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона о долевом строительстве. В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований названного Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона о долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ
В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда, поскольку тем же пунктом статьи 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 107-108), в ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – Квартиры, приобретаемой истцом в МКД.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено, в связи с чем, считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР
определил а:
решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Сбербанк – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи О.М. Кучуков
Т.Х. Сохроков