Решение по делу № 2-2192/2025 от 10.03.2025

54RS0№...-63

Дело №...

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«10 »марта 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего - Поповой М.В.

При секретаре - Лаптевой О.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, ФИО2, в котором просил прекратить право собственности ФИО1 на <адрес>, площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> указать в решении суда, что оно является основанием для снятия с кадастрового учета многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №....

В обоснование иска указано, постановлением администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №... от 26.01.1998 истцу был отведен земельный участок площадью 0,12 га для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства по адресу участок №... по <адрес> Новосибирского района Новосибирской области, на котором он совместно с ответчиком ФИО2 возвел двухквартирный жилой дом.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... за истцом ФИО1 было признано право собственности на <адрес>, площадью 132,6 кв.м., жилой площадью 89,8 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером <адрес> не позволяет истцу оформить земельный участок под его квартирой в единоличную собственность, что подтверждается письмом Администрации Новосибирского района Новосибирской области.

С ДД.ММ.ГГГГ в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Указанным признакам принадлежащее истцу жилое помещение - <адрес>, расположенная на земельном участке с кадастровым номером <адрес>.

Так, из заключения кадастрового инженера ООО «Гео плюс» ФИО3, следует согласно сведениям ЕГРН на государственном кадастровом учете стоит объект недвижимости - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <адрес> пересечение границы (контура) жилого дома и границ иных земельных участков не выявлено. В соответствии со сведениями ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... - для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно действующей редакции Правил землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, земельный участок №... относятся к Зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Жин). Градостроительный регламент данной территориальной зоны содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков вид использования «Блокированная жилая застройка (2.3)». Следовательно, функциональное назначение здания - жилой дом блокированной застройки, также входит в перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Правилам землепользования и застройки предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования «Блокированная жилая застройка (2.3)» составляет 150 кв.м., максимальный - 1000 кв.м., площадь земельного участка №... составляет 1200 кв.м., что больше предельного максимального размера. Для вида разрешенного использования «Блокированная жилая застройка (2.3)» минимальный отступ от границ земельного участка до объектов капитального строительства не устанавливается, следовательно, для жилого дома блокированной застройки (блок №...) соблюдается. Также установлены предельный минимальный (20%) и предельный максимальный (60%) проценты застройки в границах земельного участка. Площадь застройки объектом недвижимости - блоком №... жилого дома блокированной застройки общей площадью 227.6 кв.м составляет 157.1 кв.м. Правообладателю земельного участка №... необходимо провести кадастровые работы по его разделу на два отдельных земельных участка, один из которых будет иметь вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка (2.3)» (на котором будет располагаться жилой дом блокированной застройки (блок №...)), а другой - иной вид, например, «Для индивидуального жилищного строительства (2.1)». Для соблюдения установленных Правилами землепользования и застройки предельных процентов застройки площадь земельного участка, занимаемого блоком №..., должна быть в диапазоне от 262 кв.м до 785 кв.м. Следовательно, площадь второго образуемого земельного участка должна быть в диапазоне от 415 кв.м до 938 кв.м (минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства (2.1)» составляет 300 кв.м). Процент застройки земельного участка №... определяется по следующей формуле: Кзастр = (S3acip/S)*100% = (157.1 кв.м/1200 кв.м)* 100% = 13%, где Эзастр - площадь застройки блока №... жилого дома блокированной застройки, S - площадь земельного участка №...

Количество надземных этажей жилого дома блокированной застройки - блок №... (2 этажа) не превышает предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства (жилого дома блокированной застройки), равное 3 этажа.

Таким образом, можно заключить, что вид объекта - жилой дом блокированной застройки (блок №... общей площадью 227.6 кв.м.) полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №....

Жилой дом блокированной застройки будет соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (при разделе земельного участка №... на два отдельных), на котором он располагается, и требованиям к жилому дому блокированной застройки, указанным в п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса («жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять...»), пересечение границ (контура) жилого дома и границ иных земельных участков не выявлено.

Также, истцом оформлен технический паспорт объекта (вид объекта - здание, наименование объекта - жилой дом блокированной застройки (блок №...), который по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет следующие технические характеристики: ...

<адрес> помещений здания (в соответствии с требованиями приложения №... к приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № №...) составляет 227,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, обратился в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства, однако, Уведомлением № №.../4 от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано учете изменений в связи с отсутствием аналогичного заявления от ответчика ФИО2 - собственника помещения с кадастровым номером №....

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании исковое заявление поддержала.

Представитель ответчика администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, администрация Новосибирского района Новосибирской области о месте и времени судебного заседания извещена. Ранее представителем представлен отзыв на исковое заявление.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ истцу был отведен земельный участок площадью 0,12 га для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства по адресу участок №... по <адрес> <адрес>, на котором он совместно с ответчиком ФИО2 возвел двухквартирный жилой дом.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... за истцом ФИО1 было признано право собственности на <адрес>, площадью 132,6 кв.м., жилой площадью 89,8 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером <адрес> в качестве многоквартирного жилого дома по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Криводановский, <адрес>, не позволяет истцу оформить земельный участок под его квартирой в единоличную собственность, что подтверждается письмом Администрации Новосибирского района Новосибирской области.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания такого права.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, исходя из совокупности вышеуказанных норм и позиции Верховного Суда Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано при отсутствии разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, при соблюдении строительных норм и правил, непосредственно только за тем лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:

объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме того, понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме приведен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденному Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №..., дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ог-<адрес> "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Гео плюс» ФИО3 установлено, что согласно сведениям ЕГРН на государственном кадастровом учете стоит объект недвижимости - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <адрес>. Минимальный отступ от контура жилого дома до кадастровых границ земельного участка составляет 0 м, а максимальный - 25.6 м (см. Схему), пересечение границы (контура) жилого дома и границ иных земельных участков не выявлено. В соответствии со сведениями ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... - для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

Также, истцом оформлен технический паспорт объекта ...

Общая площадь помещений здания (в соответствии с требованиями приложения № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № п/0393) составляет 227,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, обратился в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства, однако, Уведомлением № <адрес>/4 от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано учете изменений в связи с отсутствием аналогичного заявления от ответчика ФИО2 - собственника помещения с кадастровым номером №...

Согласно заключению ООО «НБСТЭЭ» №...-С от ДД.ММ.ГГГГ автономный блок жилого дома, блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> №... требованиям градостроительных, строительных, санитарно- эпидемиологических, противопожарных нормам и правилам, в том числе: п.1 ст.69 Федерального закона №...-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; п.5.2, таб.5 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», п.6.3 СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные; п.4.1 прил.2 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ- 10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» соответствует, и не имеет признаков аварийности указанных в Постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Объект исследования автономный блок жилого дома, блокированной застройки на участке №... по <адрес> угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан не представляет, поскольку на дату экспертного осмотра несущие и ненесущие конструкции жилого дома, блокированной застройки отклонений в виде выхода стен на "/г толщины, прогибов деревянных балок перекрытия - 1/50 длины не имеют, что подтверждает исправное состояние несущих и ненесущих конструкций дома в целом. Величина физического износа - 43%. Техническое состояние исправное (работоспособное).

Согласно заключению ООО «Дайм» №....2025-ТЗ от ДД.ММ.ГГГГ объемно-планировочное и конструктивное решение жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский с/совет, <адрес>, земельные участки №... и №... (кадастровые номера земельных участков соответственно: №...), расположение жилого дома на земельных участках, инженерное оборудование и его размещение в объеме жилого дома и на прилегающей территории - полностью соответствуют определенным нормативно-правовыми документами признакам жилого дома блокированной застройки и требованиям, предъявляемым к жилым домам данного типа, а также фактическому использованию жилого дома, при котором каждый жилой блок эксплуатируется автономно и предназначен для проживания одной семьи. Жилой дом не является многоквартирным домом. Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций обследованного жилого дома оценивается как работоспособное согласно классификации СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и не создает угрозу жизни и здоровью людей. Конструкции жилого дома являются безопасными в эксплуатации. Жилой дом и его размещение на земельных участках - соответствуют действующим техническим регламентам РФ, относящимся к проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений (Федеральному закону «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №...-ФЭ; Федеральному закону «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ), а именно требованиям данных технических регламентов по: пожарной безопасности; безопасным для здоровья человека условиям проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасному уровню воздействия зданий и сооружений на окружающую среду; безопасности зданий в процессе эксплуатации; доступности зданий и сооружений для маломобильных групп населения. 4. Обследованный жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки и пригоден для эксплуатации в качестве объекта, относящемуся к данному типу жилой застройки; жилой дом в его текущем состоянии не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, соответствует требованиям действующих строительно-технических, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, является безопасным в эксплуатации; возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация в качестве жилого дома блокированной застройки при условии сохранения режима эксплуатации, контроля продолжительности и условий эксплуатации несущих и ограждающих конструкций и инженерного оборудования.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что согласно заключению, части жилого дома представляют собой конструктивно обособленные блоки, способные функционировать отдельно (автономно) друг от друга, следует признать, что <адрес>, площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером №... расположенная по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, <адрес>, является жилым домом блокированной застройки, общей площадью помещений здания по внутреннему обмеру 130,8 кв.м.

Анализ исследованных судом материалов дела свидетельствует о том, что строительство жилых домов блокированной застройки истцом осуществлялось на земельном участке, предоставленном ему на основании постановления администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №.... Истец использовал земельный участок по целевому назначению. Объекты строительства соответствует всем строительным нормам и правилам, спорные помещения по своему размещению, типу строения, примененным материалам, степени благоустройства соответствуют необходимым для данного типа помещений правилам СНиП и ГОСТ, безопасно и пригодно к эксплуатации, соответствуют всем пожарным и санитарным нормам. Истец в настоящее время лишен возможности оформить свое право собственности на жилой дом по не зависящим от него обстоятельствам, возведение истцом жилых домов блокированной застройки не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №...) на <адрес>, площадью 132,6 кв. м. с кадастровым номером №..., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для снятия с кадастрового учета многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 54:19:020202:1602.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: М.В. Попова