Дело № 2-859/2023 (2-7469/2022;)
50RS0048-01-2022-008819-14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 января 2023 г. г. Химки Московской области
Химкинский городской суд Московской области в составе:
судьи Тягай Н.Н.,
с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО5, представителя ответчика Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по доверенности ФИО3,
при секретаре Калалб О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на нежилое помещение,
установил:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» (в настоящее время - Публично-правовая компания «Фонд развития территорий») о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>.
В основание искового заявления указано, что она приобрела у застройщика ЗАО «Континент проект» нежилое помещение. Поскольку в установленный договором срок помещение передано не было, истец обращалась за судебной защитой, в связи с чем, на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20.11.2019 г. за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства – <данные изъяты> доли в жилом комплексе по адресу: <адрес>, соответствующему жилому помещению с общей площадью по проекту 58,3 кв.м., строительный номер по проекту: Н-0018, находящемуся по проекту на 1 этаже 12 подъезда. Решением Арбитражного суда г. Москвы застройщик был признан несостоятельным (банкротом), определением суда от 20.04.2021 обязательства застройщика перед участниками строительства были переданы Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (в настоящее время - Публично-правовая компания «Фонд развития территорий»). Истец обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение № 020 (ранее 018), однако, в удовлетворении требований ей было отказано ввиду того, что право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком. Решением Химкинского городского суда Московской области от 14.10.2021 г., вступившим в законную силу 29.06.2022 г., суд признал право собственности Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» на помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствующим, а также указал, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о собственности Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» на помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>. Истец вновь обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение № 020 (ранее 018), однако, в удовлетворении требований ей было отказано, в связи с непредоставлением на регистрацию документов о признании права собственности за истцом. Поскольку зарегистрировать свои права в добровольном порядке истец не имеет возможности, она обратилась в суд с настоящим иском. При этом ответчик, будучи правопреемником застройщика, отказывается от передачи спорного объекта недвижимости и подписания акта приема-передачи.
Определением суда произведена замена ответчика на Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».
Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО5 в судебное заседание явились, требование иска поддержали в полном объеме.
Ответчик публично-правовая компания ««Фонд развития территорий» в лице своего представителя по доверенности ФИО3 в письменных возражениях исковые требования не признал в полном объеме, указывая, что в силу закона о банкротстве истец не может быть включен в реестр участников строительства, поскольку заключал договор в отношении нежилого объекта площадью более 7 кв. м.
Третье лицо - Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как следует из материалов дела, спорным является объект – нежилое помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>.
30.01.2017 г. между ФИО1 и АО «Континент проект» заключен договор № <данные изъяты> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
Согласно условиям договора истец приобретает право на обособленное нежилое помещение Н-0018, площадью 58,3 кв. м. по вышеуказанному адресу. Стоимость договора составила 7 202 819,25 руб., которую истец оплатил.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 по делу №А41-44403/18 АО «Континент Проект» был признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 – ФЗ.
Определениями Арбитражного суда Московской области по делу №А41-44403/18 ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» были переданы обязательства застройщика перед участниками строительства.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 19.03.2019 в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20.11.2019 за истцом ФИО1 было признано право собственности на 583/277902 доли в жилом комплексе по адресу: <адрес>), соответствующую нежилому помещению с общей площадью по проекту 58,3 кв.м., строительный номер по проекту Н-0018, находящемуся по проекту на 1 этаже 12 подъезда.
В доводах своих требований истец указывает, что после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, нумерация нежилого помещения была изменена с 0018 на 0020, в связи с чем за ней было Росреестром было ошибочно зарегистрировано право собственности на объект с номером 0018, однако после выявления ошибки повторно обратившись в Росреестр с заявлением о праве собственности на нежилое помещение ей было отказано ввиду имеющейся записи о праве собственности ответчика на указанное помещение.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 14.10.2021 г., вступившим в законную силу 29.06.2022 г., суд признал право собственности Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» на помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствующим, а также указал, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о собственности Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» на помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>.
Фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» учрежден Решением ППК от 09.08.2018, зарегистрирован 06.09.2018 за ОГРН <***>.
27.12.2018 Фонд обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15–1 Закона о банкротстве стать приобретателем имущества и обязательств должника в рамках дела о несостоятельности № А41–44403/18.
Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 заявление Фонда о намерении стать приобретателем результатов подготовительных строительных и проектных работ, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов инженерно-технического обеспечения, строительство которых не завершено, и прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов инженерно-технической инфраструктуры и объектов инженерно-технического обеспечения: земельные участки с кадастровыми номерами: <данные изъяты> по адресу: <адрес> принадлежащие АО «Континент проект» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 255 от 26.08.2005; договора аренды земельного участка № 35025Z от 24.04.2006; договора аренды земельного участка № ЮА69 от 15.05.2014, договора аренды земельного участка № ЮА102 от 18.08.2014; договора аренды земельного участка № ЮА100 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА93 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА102 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА90 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА91 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА98 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА34 от 06.07.2017, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения общеобразовательных организаций, дошкольных образовательных организаций и прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения объектов и исполнить обязательства по безвозмездной передаче указанных объектов, в государственную или муниципальную собственность после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, удовлетворено.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 (резолютивная часть объявлена 01.04.2019) Фонду передан земельный участок общей площадью 10 313 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, 7493 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, земельный участок общей площадью 13 949 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу Московская область, г Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, принадлежащие АО «Континент проект» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № ЮА-95 от 17.11.2016 (срок 5 лет); земельный участок общей площадью 80 000,0 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 24.04.2006 (в ред. доп. соглашения № 35 от 10.11.201.1); земельный участок общей площадью 9 900 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу <адрес>, принадлежащие АО «Континент проект» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 255 от 26.08.2005 (срок 49 лет)). Со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объект незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ <данные изъяты>, расположенными на земельных участках по адресу: <адрес>; многоквартирными домами №№ <данные изъяты>, расположенными на земельных участках по адресу: <адрес>, и обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства в размере 10.973.911.370 руб. 23 коп.
Таким образом, с 01.04.2019 права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, в том числе в отношении спорного нежилого помещения № <данные изъяты>, общей площадью 58,3 кв.м., перешли к Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства».
При постановке на кадастровый учет объектов, расположенных, по адресу: <данные изъяты>, была изменена нумера помещений. Так помещение, которое обладало проектным номером Н-0018 было поставлено на кадастровый учет под номером 20.
Как указано выше, определением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2019 по делу № A41-44403/2018 Фонду передано имущество и включенные в реестр требования участников строительства, обязательства ответчика перед участниками строительства о передаче помещений.
Обязательства ответчика перед иными кредиторами, в том числе перед истцом, который по смыслу подпунктов 2 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве не является участником строительства, и требования которого не включены в реестр требований участников строительства, ответчику не передавались.
Таким образом, на ответчика, который действует в отношении переданного от застройщика имущества в силу п. 1 ч. 12 ст. 13 ФЗ от 13.07.2020 г. № 202ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не могут быть возложены обязанности по передачи спорного объекта недвижимости по следующим основаниям.
Так, в силу п. 1 ст. 201.15–1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее – приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с п. 1 ст. 201.15–1 Закона о банкротстве относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
В соответствии с п. 5 ст. 201.15–2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
В подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указано, что требование о передаче машино-места и нежилого помещения – требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее – договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
В этой связи, требование в отношении нежилого помещения, превышающего установленную законом площадь в 7 квадратных метров, не является требованием участника строительства, и в отношении него применяются общие положения Закона о банкротстве без учета правил параграфа 7 главы IX.
В силу императивных требований ст. 201.8. Закона о банкротстве (в ред. ФЗ от 29.07.2017 № 218 ФЗ), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в том числе требования других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно статей 126, 100 Закона о банкротстве и п. 34 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.06.2012 г. № 35, такие требования трансформируются в денежные требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору о приобретении нежилых помещений, и подлежат включению в реестр требований кредиторов должника.
Таким образом, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд с учётом обстоятельств дела, приходит к выводу, что предъявление и рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества к застройщику реализуется в рамках дела о банкротстве застройщика. При этом, закон о банкротстве не предусматривает особый порядок предъявления и удовлетворения требований, возникших из договоров, предусматривающих передачу нежилых помещений площадью, превышающей семь квадратных метров. Погашение требований участников строительства посредством передачи им в рамках дела о банкротстве нежилых помещений (превышающих площадь в 7 квадратных метров) действующим законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на нежилое помещение, - оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области.
Мотивированное решение изготовлено 06 февраля 2023 г.
Судья Н.Н. Тягай