Производство № 2-6894/2023

УИД 28RS0004-01-2023-008536-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г.,

С участием представителя истцов – ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, в обоснование которого указали, что на основании договора купли-продажи от 01.09.2022 года ФИО2 и ФИО3 (Покупатели) приобрели у ФИО6 (Продавец) в общую долевую собственность (по 1/2 доли в праве) нежилое помещение, общей площадью 112,9 кв.м., расположенное по адресу: ***, кадастровый номер ***. При подписании Договора Покупателями была уплачена сумма первоначального взноса в размере 4 150 000 рублей, что подтверждается распиской Продавца от 01.09.2022 года. 06.09.2022 года право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем были сделана регистрационная запись с отметкой ипотека в силу закона в пользу продавца - ФИО6. 25.11.2022 года Покупатели передали второй взнос в размере 4 150 000,00 рублей, что подтверждается распиской Продавца от 25.11.2022 года. 16.01.2023 года ФИО6 умер, в связи с чем, нотариусом Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7 открыто наследственное дело № 33961128-23/2023. В целях исполнения обязательств по п. 2.1.2. Договора Покупатели обратились к нотариусу Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7 и передали нотариусу для депонирования оставшуюся сумму по договору в размере 4 100 000 рублей, для передачи денежных средств наследникам, принявшим наследство после наследодателя ФИО6, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 14.02.2023 года и справкой нотариуса № 326 от 14.02.2023 года. 18.07.2023 ФИО2, ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о прекращении обременения ипотеки на нежилое помещение. Согласно уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 21.07.2023 года № КУВД-001/2023-31076782/1, им было отказано в регистрации прекращения ипотеки на объект недвижимости в связи с тем, что на регистрацию не представлено; совместное заявление на снятие обременения залогодержателя и залогодателя, в связи с чем, до настоящего времени в ЕГРН имеется актуальная запись об ограничении:- (обременении) в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО6, возникшей на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2022 года, заключенного между ФИО2, ФИО3 и ФИО6

С учетом вышеизложенного истцы просят суд: признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2, 1/2доля, ФИО3, 1/2 доля, наложенное в пользу ФИО6 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2022 года, заключенного между ФИО6, ФИО2 и ФИО3 (запись за № ***-28/055/2022-4 от 06.09.2022 года), исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись за № ***-28/055/2022-4 об обременении ипотекой в силу закона в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

Как следует из отзыва на исковое заявление ФИО4, ФИО5, продавец ФИО6 умер 16.01.2023 года, в связи с чем, полный расчет был произведен с наследниками ФИО4, ФИО5 через нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7 путем депонирования. В настоящий момент, в виду полного расчета по договору от 01.09.2022 года и в рамках п. 2.1.4 договора купли-продажи от 01.09.2022 года необходимо произвести прекращение залога. 21.11.2023 года наследники продавца обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о снятии залога, получили 24.11.2023 года уведомление о приостановлении государственной регистрации. В виду того, что расчет по договору купли-продажи от 01.09.2022 г. произведен истцами в полном объеме, соответственно обременение на недвижимое имущество, являющееся предметом вышеуказанного договора, подлежит прекращению. Однако в виду того, что подача заявления залогодержателем в связи со смертью невозможна, а наследники постоянно не проживают в Амурской области и регистрация права залога на наследников и снятие залога наследниками потребует значительного времени и обязательной явки обеих сторон, считаем, что исковые требования подлежат удовлетворению, а обременение «ипотека в силу закона» снятию на основании решения суда в рамках ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На основании вышеизложенного, просят удовлетворить исковые требования ФИО2, ФИО3, признать отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

Согласно возражения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, в силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеки, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: в случае, если не выдана закладная: либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя: либо заявления залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Таким образом, данной статьей прямо предусмотрен способ защиты осушенного права путем предъявления в суд требования о прекращении ипотеки. В этой связи именно залогодержатель, а не орган, уполномоченный на т ведение государственной регистрации прав, является ответчиком по иску с ф лобными требованиями. Управление Росреестра по Амурской области не является надлежащим ответчиком по такой категории дел и может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. С учетом вышеизложенного, Управление Росреестра по Амурской области, просит отказать в заявленных к Управлению требованиях в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила требования удовлетворить.

В судебное заседание не явились истцы ФИО2, ФИО3, обеспечившие явку своего представителя, ответчики ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, о дате судебного заседания извещались судом надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил приступить к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела, 01.09.2022 года между ФИО2, ФИО3 (Покупатели) и ФИО6 (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которого продавец обязуется передать, а Покупатель принять в общую долевую собственность ФИО2 - 1/2 доля в праве, ФИО3- ? (доля в праве) и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: - нежилое помещение, площадь 112,9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: *** Кадастровый номер: ***. Согласно п. 2 договора указанный Объект недвижимости оценивается Сторонами и продается за 12 400 000 рублей. Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Расчет между Сторонами осуществляется путем передачи денежных средств наличными. Подтверждением оплаты будет являться предоставление расписки от Продавца, подтверждающая передачу денежных средств.

Пунктом 2.1.2 стороны установили следующий порядок оплаты стоимости Объектов недвижимости: покупатель оплачивает стоимость Объекта недвижимости в рассрочку на 6 (шесть)месяцев с 01.09.2022 года по 01.03.2023 года; первоначальный взнос оплачивается покупателем в размере 4 150 000 рублей в день подписания настоящего договора наличными денежными средствами; денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, передаются покупателем не позднее 01.12.2022 года в размере 4 150 000 рублей наличными денежными средствами; окончательный расчет с продавцом должен быть произведен не позднее 01.03.2023 года в размере 4 100 000 рублей наличными денежными средствами.

Согласно п. 2.1.4 после получения последнего платежа согласно п. 2.1.2 настоящего договора продавец обязуется выдать Покупателю расписку о получении оплаты за объект недвижимости в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган регистрации прав.

Согласно п. 2.1.3 договора, ввиду того, что расчет между сторонами произведен не полностью, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, отчуждаемое имущество будет находится в залоге у продавца.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.09.2023 года, право общей долевой собственности нежилое помещение, площадь 112,9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, кадастровый номер: *** зарегистрировано 06.09.2022 года за ФИО2, ФИО3 по ? доли в праве общей долевой собственности с обременением в виде ипотеки в силу закона на период с 06.09.2022 года до полной оплаты в пользу ФИО6

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи ФИО6 получил от истцов 4 150 000 рублей, что подтверждается распиской от 01.09.2022 года.

25.11.2022 года - ФИО6 получил от истцов 4 150 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской.

Как следует из свидетельства о смерти I-OT *** от 18.01.2023 года, ФИО6 16.01.2023 года умер.

Согласно материалов наследственного дела № 23/2023, открытого нотариусом Нотариальной палаты Амурской области ФИО7 к имуществу умершего ФИО6, наследником умершего является его дочь ФИО4 Наследники ФИО5, ФИО8, ФИО9 отказались по всем основаниям наследования от причитающейся им наследства после умершего ФИО6,

В целях исполнения обязательств по п. 2.1.2. Договора истцы обратились к нотариусу Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7 и передали нотариусу для депонирования оставшуюся сумму по договору в размере 4 100 000 рублей, для передачи денежных средств наследникам, принявшим наследство после наследодателя ФИО6, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 14.02.2023 и справкой нотариуса № 326 от 14.02.2023 года.

18.07.2023 ФИО2, ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о прекращении обременения ипотеки на нежилое помещение. Согласно уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 21.07.2023 года № КУВД-001/2023-31076782/1, им было отказано в регистрации прекращения ипотеки на объект недвижимости в связи с тем, что на регистрацию не представлено; совместное заявление на снятие обременения залогодержателя и залогодателя.

21.11.2023 года ФИО4, являющаяся наследником умершего ФИО6, обратилась в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о снятии залога. Уведомление от 24.11.2023 года КУВД -001/2023-54150497/1 осуществление действий по регистрации приостановлено, поскольку, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании пункта 2 статьи 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

При этом, прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается, что предусмотрено ст. 21 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с пунктом 53 постановления Пленума N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Из пояснений представителя истца следует, что обязательства по договору купли-продажи от 01.09.2022 года в части оплаты стоимости приобретенного имущества истцами исполнены в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками от 01.09.2022 года, от 25.11.2022 года, актом приема-передачи денежных средств от 14.02.2023 и справкой нотариуса № 326 от 14.02.2023 года. Указанное обстоятельство не оспаривается и подтверждается в отзыве на исковое заявление ФИО4, ФИО5

Тем не менее, согласно данным представленным Управлением Росреестра по Амурской области, сведения о существующем ограничении в виде ипотеки в силу закона имеют место.

Основанием для предъявления данного иска является смерть залогодержателя и невозможность совместной подачи заявления в соответствующие органы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Проанализировав представленные суду доказательства, пояснения истца, согласие ответчика с заявленными требованиями, подтверждением им факта полного расчета по договору купли-продажи от 01.09.2022 года, суд приходит к выводу о признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером ***, площадью 112,9 кв.м., расположенного по адресу: ***, установленного в пользу ФИО6, номер государственной регистрации ***-28/055/2022-4 от 06.09.2022 года.

В соответствии с 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты;

Согласно п. 52 Постановления Пленумов N 10/22 от 29.04.2010 года вступившее в законную силу решение суда по настоящему иску является основанием для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что истцу принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права, признав отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, суд полагает необходимым исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись за № ***-28/055/2022-4 от 06.09.2022 года об обременении в силу закона, в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером ***, площадью 112,9 кв.м., расположенного по адресу: ***

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером ***, площадью 112,9 кв.м., расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО6, номер государственной регистрации ***-28/055/2022-4 от 06.09.2022 года.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись за № ***-28/055/2022-4 от 06.09.2022 года об обременении в силу закона, в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером ***, площадью 112,9 кв.м., расположенного по адресу: ***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 11 декабря 2023 года