Дело № 2-7776/2022
УИД 23RS0047-01-2022-005941-64
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 года г. Краснодар
Советский районный суд г. Краснодар в составе:
Судьи Арзумановой И.С.
при секретаре Почуйко В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО4, в котором с учетом уточненных исковых требований просила:
понудить ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующую от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м. на следующих условиях:
ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующая от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. передают ФИО2 квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м., а ФИО2 передает ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. сумму в размере 3 734 463,64 (три миллиона семьсот тридцать четыре тысячи четыреста шестьдесят три) руб. 64 коп.; передача указанной квартиры осуществляется путем передачи ключей и правоустанавливающих документов на квартиру. Составление отдельного документа о передаче квартиры от продавцов покупателю не требуется;
обязать ответчиков ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратиться в Управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования <адрес> для получения разрешения на отчуждение принадлежащих несовершеннолетним ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. 1/40 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. 1/40 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м.
В обоснование иска указано, что 16.08.2021 между ФИО2 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м. По условиям предварительного договора ФИО5 обязался передать в собственность ФИО2 указанную выше квартиру не позднее 31.10.2021. Стоимость квартиры по соглашению сторон установлена в размере 7 100 000 рублей. Согласно п. 3 Предварительного договора указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. На момент заключения предварительного договора квартира находилась в залоге ПАО «Банк Уралсиб». Продавец обязался направить вырученные от продажи квартиры денежные средства на погашение обязательств перед Банком и снять обременение не позднее 21.08.2021 (п.4 Договора). Также у ФИО5 имелись задолженности ФССП по исполнительным производствам №№-ИП, 131000/20/23035-ИП, 47894/19/23035-ИП, 79849/20/23035-ИП. В целях обеспечения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора ФИО5 и ФИО2 заключили соглашение о задатке от 16.08.2021, согласно которому ФИО2 передала ФИО5 581568,77 руб. для погашения долговых обязательств по исполнительным производствам, а также снятия ФИО5 ограничения (запрещение регистрации №№-23/229/2021-3 от 16.06.2021 г.) с продаваемой квартиры. Согласно Предварительному договору ФИО2 были переданы ФИО5 2 636 651,95 руб. 02.09.2021 обнаружились дополнительные непогашенные задолженности ФССП в размере 35760,64 руб. Указанные средства были перечислены ФИО2 на счет УФК по Краснодарскому краю (ОСП по Кавказскому району и г. Кропоткину ГУФССП по Краснодарскому краю тремя платежами, что подтверждается чеками СберБанка о безналичной оплате услуг от 02.09.2021 №№, 655411, 496547. В подтверждение передачи указанных сумм в счет оплаты за квартиру ФИО8 была составлена и подписана расписка на указанную сумму. Итого ФИО2 передала ФИО5 в счет оплаты стоимости квартиры общую сумму в размере 3 253 981,36 руб. Согласно п. 15 предварительного договора Продавец обязуется передать Покупателю письменное согласие супруги на заключение основного договора купли-продажи, если это необходимо. 04.04.2022 при личной встрече ФИО3 предварительный договор не оспаривала и была согласна заключить основной договор купли-продажи, но потребовала изменить сумму сделки и выплатить ей за указанную квартиру сумму в размере 7 000 000 руб. так как, по ее словам, эту сумму ей обещал отдать муж - ФИО5 Согласно п. 22 предварительного договора купли-продажи в случае, когда одна из сторон предварительного договора будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры, на предусмотренных настоящим договором условиях, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. С целью заключения основного договора купли-продажи квартиры, ФИО2 07.03.2022 известила ФИО5 о готовности заключить сделку. ФИО5 не отказывался от заключения основного договора купли- продажи, но на словах сообщил, что жена хочет получить больше денег, чем указано в предварительном договоре. ФИО2 готова оплатить оставшуюся сумму в размере 3 734 463,64 руб. за приобретаемую квартиру согласно предварительному договору купли-продажи от 16.08.2021. Указанная сумма соответствует оставшейся неоплаченной сумме по Предварительному договору за минусом задолженности перед ООО УК «Империал» в размере 111 555 руб. Истец считает, что в рассматриваемом случае на лицо злоупотребление правом со стороны ФИО3, выразившееся в изменении суммы сделки, предусмотренной предварительным договором купли-продажи.
ФИО2, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчики ФИО5, ФИО3, действующая от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, что подтверждается судебными извещениями, возвращенными в адрес суда.
Третье лицо ФИО6, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель управления по вопросам семьи и детства администрации МО г. Краснодар ФИО7, до начала судебного заседания ознакомился с материалами дела и уточненными исковыми требованиями, заявлений не представил.
В соответствии с ч.1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания был уведомлен надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, суд полагает возможным рассмотреть и разрешить гражданское дело по существу в порядке заочного производства с применением положений Главы 22 ГПК РФ.
Исследовав материалы гражданского дела суд находит основания для удовлетворения иска ввиду следующего.
Судом установлено, что 16.08.2021 между ФИО2 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м.
По условиям предварительного договора ФИО5 обязался передать в собственность ФИО2 указанную выше квартиру не позднее 31.10.2021.
Стоимость квартиры по соглашению сторон установлена в размере 7 100 000 руб. Согласно п. 3 Предварительного договора указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит
На момент заключения предварительного договора квартира находилась в залоге Публичного Акционерного общества «Банк Уралсиб». Продавец обязался направить вырученные от продажи квартиры денежные средств: на погашение обязательств перед банком и снять вышеуказанное обременение не позднее 21.08.2021 г. (п. 4 Предварительного договора). Также у ФИО5 имелись задолженности ФССП по исполнительным производствам №№-ИП, 131000/20/23035-ИП, 47894/19/23035-ИП, 79849/20/23035-ИП.
В целях обеспечения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора ФИО5 и ФИО2 заключили соглашение о задатке от 16.08.2021 г., согласно которому ФИО2 передала ФИО5 581 568,77 руб. для погашения долговых обязательств по исполнительным производствам, а также снятия ФИО5 ограничения (запрещение регистрации №№ от 16.06.2021 г.) с продаваемой квартиры. Указанные средства были перечислены ФИО2 на счет УФК по Краснодарскому краю (ОСП по Кавказскому району и г. Кропоткину ГУ ФССП по Краснодарскому краю четырьмя платежами, что подтверждается чеками СберБанка о безналичной оплате услуг от 16.08.2021 <...>, 323545.
Согласно предварительному договору ФИО2 были переданы ФИО5 2 636 651,95 руб. путем внесения на расчетный счет ФИО5 на погашение ипотечного кредита по кредитному договору №.0/9485/Г1Р18-И от 04.12.2017 года (Публичное Акционерное общество «Банк Уралсиб» ипотека в силу закона: дата государственной регистрации 08.05.2018, номер регистрации №, на срок с 08.05.2018 на 180 мес.), что подтверждается приходным кассовым ордером № от 18.08.2021.
02.09.2021 обнаружились дополнительные непогашенные задолженности ФССП в размере 35760,64 руб. Указанные средства были перечислены ФИО2 на счет УФК по Краснодарскому краю (ОСП по Кавказскому району и г. Кропоткину ГУФССП по Краснодарскому краю тремя платежами, что подтверждается чеками СберБанка о безналичной оплате услуг от 02.09.2021 №№, 655411, 496547. В подтверждение передачи указанных сумм в счет оплаты за квартиру ФИО8 была составлена и подписана расписка на указанную сумму.
Итого ФИО2 передала ФИО5 в счет оплаты стоимости квартиры общую сумму в размере 3 253 981,36 руб.
Поскольку для частичного погашения ипотечного кредита по вышеуказанной квартире использовались средства материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. №256- ФЗ, выданного ФИО3, ФИО5 обязался оформить спорную квартиру на всех членов семьи. После чего получить Приказ Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования город Краснодар «О предварительном разрешении на продажу долей, принадлежащих несовершеннолетним: ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В целях обеспечения жильем несовершеннолетних при отчуждении принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, брат ответчика - ФИО6 16.08.2021 года дал обязательство оформить в собственность несовершеннолетних необходимые доли в праве общей долевой собственности на принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, общей площадью 56,3 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Кавказская, <адрес>.
Согласно п. 15 Предварительного договора Продавец обязуется передать Покупателю письменное согласие супруги на заключение основного договора купли-продажи, если это необходимо.
Оценив представленные в материалы дела доказательства (нотариально заверенная переписка в Whats app между ФИО3 и ФИО11 – риелтором), суд приходит к выводу, что ФИО3 была уведомлена о существенных условиях предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, но ни только не оспаривала его, но и активно собирала документы необходимые для заключения основного договора купли-продажи.
Как следует из иска, при личной встрече ФИО3 с ФИО2 ответчик не оспаривала предварительный договор и была готова заключить основной договор купли-продажи, однако потребовала изменить сумму сделки и выплатить ей за указанную квартиру сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей так как, по ее словам, эту сумму ей обещал отдать муж - ФИО5
Согласно п. 22 Предварительного договора купли-продажи в случае, когда одна из сторон предварительного договора будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры, на предусмотренных настоящим договором условиях, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.
С целью заключения основного договора купли-продажи квартиры, ФИО2 07.03.2022 известила ФИО5 о готовности заключить сделку.
ФИО5 не отказывался от заключения основного договора купли- продажи, но на словах сообщил, что жена хочет получить больше денег, чем указано в предварительном договоре.
Согласно ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению обищим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Все действия ФИО5 и ФИО3 свидетельствовали о том, что между супругами достигнуто согласие по продаже спорной квартиры.
Об осведомленности ФИО3 о заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры свидетельствует и тот факт, что ФИО2 в счет оплаты за квартиру полностью погасила долговые обязательства супругов ФИО12 по кредитному договору № от 04.12.2017 года (Публичное Акционерное общество «Банк Уралсиб»),
При сборе документов для получения разрешения на продажу долей принадлежащих несовершеннолетним детям одним из основных документов является предварительный договор купли-продажи, что также подтверждает тот факт, что ФИО3 знала о существенных условиях Предварительного договора.
Согласно данным ООО УК «Империал» на 31.03.2022 у собственников спорной квартиры образовалась задолженность перед ООО УК «Империал» в размере 11 1555 рублей, что свидетельствует о том, что ответчики не ведут себя в отношении указанной квартиры как собственники.
На данный момент спорная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО5 - 19/40 долей, ФИО3 - 19/40 долей, ФИО4 - 1/40 доля, ФИО4 - 1/40 доля.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 3 260 209,29 руб.
ФИО3 заказывала оценку недвижимости с целью определить доли в праве собственности на дом и земельный участок равноценные долям принадлежащим несовершеннолетним на спорную квартиру.
Согласно справке о рыночной стоимости недвижимого имущества №83 от 1.005.2022 квартира оценена в 7 850 000 руб. Следовательно, стоимость 1/40 доли в праве общей долевой собственности на квартиру равна 196 250 руб. Жилой дом и земельный участок оценен в 2 600 000 руб. Учитывая изложенное 1/40 доле в праве собственности на спорную квартиру соответствует 8/100 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Кавказская, <адрес>.
Рыночная стоимость 19/40 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежащих ФИО3 составляет 3 728 750 руб.
ФИО2 готова оплатить оставшуюся сумму в размере 3 734 463,64 руб. за приобретаемую квартиру согласно предварительному договору купли-продажи от 16.08.2021. Указанная сумма соответствует оставшейся неоплаченной сумме по Предварительному договору за минусом задолженности перед ООО УК «Империал» в размере 111 555 рублей.
Расчет оставшейся неоплаченной суммы по Предварительному договору:
Общая сумма по Предварительному договору 7 100 000 рублей за минусом:
581 568,77 (погашение задолженности ФССП);
2 636 651,95 рублей (погашение ипотечного кредита);
35760,64 рублей (погашение задолженности ФССП);
111 555 рублей (задолженность перед ООО УК «Империал»).
Итого оставшаяся сумма, подлежащая передаче Истцом Ответчикам составляет: 3 734 463,64 руб.
В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
При изложенном, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае на лицо злоупотребление правом со стороны ФИО3, выразившееся в изменении суммы сделки предусмотренной Предварительным договором купли - продажи и явное завышение стоимости принадлежащих ей 19/40 долей в праве общей собственности на спорную квартиру.
Согласно п.5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Обязать ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующую от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м. на следующих условиях:
ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующая от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. передают ФИО2 квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м., а ФИО2 передает ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. сумму в размере 3 734 463,64 (три миллиона семьсот тридцать четыре тысячи четыреста шестьдесят три) руб. 64 коп..
Передача указанной квартиры осуществляется путем передачи ключей и правоустанавливающих документов на квартиру. Составление отдельного документа о передаче квартиры от продавцов покупателю не требуется.
Обязать ответчиков ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратиться в Управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования город Краснодар для получения разрешения на отчуждение принадлежащих несовершеннолетним ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. 1/40 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. 1/40 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, общей площадью 90,6 кв. м.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Судья: