Решение по делу № 2-3818/2022 от 19.12.2022 | Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)

дело № 2-3818/22

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 декабря 2022 года г. Ростов – на – Дону

Пролетарский районный суд г. ФИО5-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Черникова С.Г.,

при секретаре Волковой И.И.,

с участием:

-прокурора Цримовой Б.В.,

-от истца: представителя по доверенности ФИО1,

-ответчика: ФИО2 и его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города ФИО5-на-Дону к ФИО2 ФИО8 об изъятии объекта недвижимого имущества квартиры, прекращении права собственности, признании право муниципальной собственности, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании предоставления банковских реквизитов, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Департамент координации строительства и перспективного развития г.ФИО5-на-Дону,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города ФИО5-на-Дону обратилась в Пролетарский районный суд г. ФИО5-на-Дону с исковым заявлением, в котором с учётом уточнений в окончательном виде просит: «Изъять у ФИО2 ФИО9 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – однокомнатную квартиру №20, площадью 30.1 кв.м., расположенную по адресу: г<адрес> по цене равной – 2 661 910 руб. Прекратить право ответчика на данную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на квартиру №20 по <адрес> Обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение» (л.д.5).

Свою просьбу заявитель объясняет тем, что ответчику принадлежит квартира №<адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации города ФИО5-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу.

Органом местного самоуправления и Департаментом координации строительства и перспективного развития г.ФИО5-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта. Независимым экспертным учреждением ООО «МОК «Аркон» произведена оценка рыночной стоимости квартиры №20 (определение выкупной цены изымаемого помещения).

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города ФИО5-на-Дону, рыночная стоимость квартиры №20 с кадастровым номером №№, общей площадью 30.1 кв.м., расположенной на пятом этаже, по адресу: <адрес> составляет: 2661 910 руб., из расчета: рыночная стоимость за 1 кв.м. - 85289 руб. (на сумму 2567 199 руб.), стоимость обязательств по возмещению убытков: 94711 руб. (в том числе: стоимость услуг риэлторов 89852 руб., стоимость оформления права (госпошлина) на другое жилое помещение 2000 руб., стоимость переезда 2859 руб.).

Однако на предложение органа местного самоуправления о заключении соглашения об изъятии жилого помещения и выплаты за указанное помещение, собственник объекта недвижимости ответил отказом, считая предложенную стоимость заниженной.

Учитывая изложенное истец обратился в суд.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1 уточнил исковые требования, которые в окончательном виде с учетом уточнений выглядят следующим образом:

«Изъять у ФИО2 ФИО10 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – однокомнатную квартиру №20, площадью 30.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> по цене равной – 2661910 руб., перечислив в пользу Банк ВТБ (ПАО) 412109.65 руб.; перечислить в пользу ФИО2 2249800.35 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на данную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной стоимости на квартиру №20 по пер. <адрес> Выселить ответчика из квартиры №<адрес>. Обязать ответчика предоставить банковские реквизиты перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять обременение в виде ипотеки в силу закона с объекта недвижимого имущества – квартиры №20, площадью 30.1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>» (прот. с\з от 16 – 19 декабря 2022).

В судебном заседании от 16 – 19 декабря 2022 года представитель истца ФИО1 поддержал уточнённые требования и показал, что уточнение иска вызвано тем, что спорная квартира была приобретена ФИО2 за кредитные средства и находится в залоге кредитора Банк ВТБ (ПАО).

В том же судебном заседании ответчик исковые требования не признал и показал, что не согласен с расчетом рыночной стоимости квартиры №20. Ответчик утверждает о том, что компенсационная выплата за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна быть включена в выкупную цену жилого помещения. Также ответчик настаивает на том, что в стоимость жилья не включены адекватные расходы на демонтаж газового и электрооборудования, сплит системы, мебели, а также перевозка вещей ответчика и другого имущества на такой же этаж в другой квартире, куда будут перевезены вещи (аналогичное помещение, такой же этаж в Пролетарском районе).

В том же судебном заседании представитель Департамента координации строительства и перспективного развития ФИО4 поддержала уточненные исковые требования, просила удовлетворить заявление муниципального образования.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, представителя третьего лица, действующего на стороне истца, прокурора Цримовой Б.В., которая полагала оставить без удовлетворения исковые требования о выселении ответчика, поскольку он фактически зарегистрирован и проживает в другом принадлежащем ему жилом доме: по адресу: <...>, исследовав имеющиеся материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 235, ст. 239 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

В соответствии с положениями п. 7 ст. 32 ЖК РФ, При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности спорная квартира №20, площадью 30.1 кв.м. (КН №), по пер. <адрес>, на основании договора купли продажи с использованием кредитных средств №№. Данная квартира находится в залоге Банка ВТБ (ПАО). Согласно выписке ЕГРН, ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГномер государственной регистрации №

Согласно справке Банк ВТБ (ПАО) известно, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность заёмщика по кредитному договору №623/5055-0000422 перед банком составляет: остаток основного долга 411976.46 руб., задолженность по процентам 133.19 руб. Всего: 412 109.65 руб. (л.д.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города ФИО5-на-Дону, рыночная стоимость квартиры №20 с кадастровым номером №№, общей площадью 30.1 кв.м., расположенной на пятом этаже, по адресу: <адрес> составляет: 2661 910 руб., из расчета: рыночная стоимость за 1 кв.м. - 85289 руб. (на сумму 2567 199 руб.), стоимость обязательств по возмещению убытков: 94711 руб. (в том числе: стоимость услуг риэлторов 89852 руб., стоимость оформления права (госпошлина) на другое жилое помещение 2000 руб., стоимость переезда 2859 руб.) (л.д.32).

Однако ответчик не согласился с предложением органа местного самоуправления об изъятии квартиры №20 по предложенной выкупной цене.

Учитывая, что возникшие правоотношения предусматривают спор о стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ., Пролетарским районным судом г. ФИО5-на-Дону по делу назначена судебная строительно техническая экспертиза для определения рыночной стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения (л.д.236, т.1).

На разрешение судебным экспертам были поставлены следующие вопросы:

-Определить рыночную стоимость квартиры №20, площадью 30.1 кв.м., расположенной на пятом этаже, по <адрес>, в соответствии с положениями п. 7 ст. 32 ЖК РФ (При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду);

-Произвести расчет рыночной стоимости в отношении данной квартиры без учёта аварийности многоквартирного дома (а также с учётом аварийности жилого дома);

-Определить стоимость услуг по перевозке груза, имущества, вещей при переезде из изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону в иное жилое помещение с учетом демонтажа движимого имущества, находящегося в квартире, подъема имущества, вещей на аналогичный - пятый этаж в этом же районе.

-Определить стоимость риэлтерских услуг по поиску нового жилого помещения с учетом рыночной стоимости данного жилого помещения - без учета аварийности жилого дома.

Производство судебной экспертизы поручено экспертному учреждению ООО «Абсолют».

Согласно выводам экспертного учреждения в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ – известно, что рыночная стоимость исследуемого жилого помещения без учёта аварийности многоквартирного дома, составляет: 2684 047 руб.; рыночная стоимость квартиры с учётом аварийности МКД, составляет: 2446 784 руб. (л.д.4, т.2).

Кроме этого, согласно выводам судебных экспертов известно, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома составляет 237 263 руб.;

-Стоимость услуг по перевозке грузов при переезде из изымаемого жилья, составляет: 38490 руб.;

-Стоимость риэлторских услуг по поиску нового жилого помещения, составляет 132 782 руб. (в том числе госпошлина для регистрации права 2000 руб.);

Анализируя имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что в основу должно быть положено судебное экспертное заключение, поскольку данное заключение в полной мере отражает стоимость изымаемого жилого помещения (с учётом рыночной стоимости самого жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчика в праве общей собственности на такое имущество). Экспертиза проводилась с учетом положений ГК РФ, ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности», ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки ФСО №1, Федеральных стандартов оценки ФСО №2, Федеральных стандартов оценки ФСО №7, Федеральных стандартов оценки «Оценка стоимости машин и оборудования», Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта, РД 37.020.015-98, справочника оценщика 2020, (2016). Выводы указанного экспертного исследования научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся доказательствам (ст. 67 ГПК РФ). Оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имеется. При этом эксперты предупреждены судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд считает, что представленное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по делу. Выводы эксперта мотивированы, носят категоричный характер, основаны на заявленных объемах механических повреждений транспортного средства. Названное заключение последовательно, непротиворечиво, научно обоснованно, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов. При этом эксперты предупреждены судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таком положении исковые требования истца подлежат удовлетворению в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Расчёт: Рыночная стоимость квартиры №20 с учётом аварийности многоквартирного дома (2446784 руб.) + стоимость услуг по перевозке грузов при переезде (38490 руб.) + стоимость риэлторских услуг (132782 руб.) + величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома (237263 руб.). Итого: 2855319 руб.

Рассматривая уточнённые требования муниципального образования о перечислении денежных средств за изымаемое жилое помещение в пользу залогодержателя квартиры №20 и о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что изымаемая квартира №20 приобретена ответчиком с использованием кредитных средств по договору №№ Данная квартира находится в залоге Банка ВТБ (ПАО), ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №).

Согласно приобщенной к делу справке Банк ВТБ (ПАО), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность заёмщика по кредитному договору №№ перед банком составляет 412 109.65 руб., из них: основной долг 411976.46 руб., задолженность по процентам 133.19 руб.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В абзаце третьем пункта 2 статьи 334 ГК РФ указано, что залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

При таком положении, когда судом установлено, что залогодателю ФИО2 не будет предоставлено другое имущество, то есть, безусловно, ипотека не распространится на предоставленное взамен имущество, то Банк, как залогодержатель, приобретет право преимущественного удовлетворения своих требований (о взыскании задолженности по кредитному договору) из суммы причитающегося ФИО2 возмещения за изъятое жилое помещение.

При таком положении и учитывая, что кредит до настоящего времени клиентом не погашен, суд приходит к выводу о том, что требования истца о перечислении денежных средств в пользу кредитного учреждения на сумму 412109.65 руб. и снятии обременения подлежат удовлетворению по основаниям указанным выше.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Изъять у ФИО2 ФИО11 (паспорт: №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества квартиру №20, площадью 30.1 кв.м., расположенную по адресу<адрес>, по цене равной – 2855319 руб., из них перечислить в пользу Банка ВТБ (ПАО) 412109.65 руб.; в пользу ФИО2 перечислить 2443209.35 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 ФИО12 на квартиру №20, площадью 30.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной стоимости на квартиру №20 по пер. <адрес>.

Обязать ФИО2 предоставить муниципальному образованию город Ростов-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Снять обременение в виде ипотеки в силу закона с объекта недвижимого имущества квартиры №20, площадью 30.1 кв.м., расположенной по адресу: г<адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. ФИО5 – на – Дону в течение месяца с момента составления полного текста.

Судья С.Г.Черников