Решение по делу № 2-2793/2024 от 28.02.2025 - об определении выкупной стоимости квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в размере цены приобретения.

Дело № 2-523/2025 (2-2793/2024)

УИД 42RS0037-01-2024-004055-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Юрга Кемеровская область 28 февраля 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

Председательствующего судьи Красиевой С.А.

при секретаре судебного заседания Макаровой С.В.,

при участии помощника прокурора Попова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Юрги к ФИО1, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об изъятии жилого помещения в доме, признанном аварийным с выплатой выкупной стоимости, о признании права муниципальной собственности,

по иску ФИО1 к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об определении выкупной стоимости квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в размере цены приобретения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Юрги обратилась в суд с иском к ФИО1, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об изъятии жилого помещения в доме, признанном аварийным с выплатой выкупной стоимости, о признании права муниципальной собственности.

Требования мотивирует тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 44,5 кв.м. На основании постановления Администрации города Юрги от *** *** «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом. расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, установлено в срок не позднее *** произвести снос дома. Ответчик обратился в УКС г.Юрги с заявлением о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья. Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, постановлением Администрации города Юрги от *** *** «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу» решено изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок, расположенный по адресу: ***, а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, находящемся в границах данного земельного участка. Постановлением Администрации города Юрги от *** *** утверждено Положение о порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до ***. Собственнику направлен проект соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. *** направлено уведомление с соглашением между УКС и ФИО1 о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. *** в УКС Администрации города Юрги от ФИО2 заявление об отказе от заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. До настоящего времени соглашение не заключено. Жилое помещение по адресу: *** принадлежит ответчику по договору купли-продажи от *** из которого следует, что квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании договора дарения квартиры от ***., из которого следует, что право дарителя на жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи квартиры от ***., стоимость квартиры в договоре – 1400 000 руб. Просит суд изъять для муниципальных нужд у ответчика жилое помещение -квартиру, расположенную по адресу: *** Прекратить право собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: ***. Признать право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** Возложить на Управление капитального строительства Администрации города Юрги обязанность выплатить ответчику денежную компенсацию за принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: *** равную выкупной стоимости в размере 1 400 000 руб.

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об определении выкупной стоимости квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в размере цены приобретения,

Требования мотивированы тем, что им на основании договора купли-продажи от ***. приобретено указанное жилое помещение. На основании ч. 8.2 ст.32 ЖК РФ он имеет право на выплату выкупной стоимости за изымаемую квартиру в размере, не превышающем стоимость приобретения. На этом основании просит суд изъять у него для муниципальных нужд квартиру, определив выкупную стоимость спорной квартиры в размере 4 130 000руб., взыскать судебные расходы в размере 3 000 руб.

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от ***. иски соединены в одно производство.

В суд представитель истца-ответчика Администрации г.Юрги не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, заявил письменное ходатайство, приобщенное к материалам дела, о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика УКС Администрации г.Юрги в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причин отсутствия суду не сообщил.

Ответчик-истец ФИО1 в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО3 в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причин отсутствия суду не сообщил.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причин отсутствия суду не сообщил.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав заключение помощника Юргинского межрайонного прокурора Попова С.А., полагавшего исковые требования Администрации г.Юрги подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования – не подлежащими удовлетворению, суд пришел к следующему.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочего, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество предусмотрено, в частности, подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями ст.ст. 239.2, 235 Гражданского кодекса РФ и в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: *** на основании договора купли-продажи от ***., что так же подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2024г.

Стоимость спорной квартиры указана сторонами договора купли-продажи в размере 4130 000 руб., которые переданы сторонами друг другу при подписании договора. Распиской подтверждается передача покупателем продавцу денежных средств.

При рассмотрении дела судом также установлено, что на основании постановления Администрации города Юрги от *** *** «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом. расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, установлено в срок не позднее *** произвести снос дома.

Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, постановлением Администрации города Юрги от *** *** «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу» решено изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок, расположенный по адресу: *** а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, находящемся в границах данного земельного участка.

Постановлением Администрации города Юрги от *** *** утверждено Положение о порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до ***. Также установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, включен в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до *** аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, в связи с чем, с собственниками жилых помещений указанного дома осуществляется работа по предоставлению возмещения за изымаемое жилое помещение.

На момент рассмотрения дела судом соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение сторонами не заключено.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Вопросы изъятия жилых помещений в силу действующего правового регулирования определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Вместе с тем, Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон N 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Указанный закон вступил в действие 28 декабря 2019 г.

Частью 8.2. статьи 32 ЖК РФ определено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Таким образом, законодатель установил различия в способе реализации прав лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первичное - возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц и производное - основано на праве собственности прежнего собственника. Договор купли-продажи является основанием перехода права собственности. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего собственника, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности.

Из договора купли-продажи от ***. видно, что продавцу ФИО3 квартира принадлежала на основании договора дарения от ***., а из данного договора дарения видно, что даритель Л*. приобрел квартиру на основании договора купли-продажи от ***. за 1400 000 руб.

Переход прав собственности между казанными лицами подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.12.2024г.

Таким образом, ФИО3 и Л*, учитывая положения ч.8.2. ст.32 ЖК РФ, не вправе были рассчитывать на сумму компенсации за спорное жилье выше, чем 1 400 000 руб.

ФИО1, приобретая спорную квартиру, не лишен был возможности ознакомиться с информацией о признании дома аварийным, которая так же размещена на официальном сайте Администрации г.Юрги, в частности, постановление Администрации города Юрги от *** *** «О признании домов аварийными и подлежащими сносу», постановление Администрации города Юрги от *** *** «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по *** признанном аварийным и подлежащим сносу».

Таким образом, приобретая спорную квартиру, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, ФИО1 должен был знать, что при изъятии данного жилья он может рассчитывать только на получение выкупной стоимости жилья не выше цены ее приобретения.

Закон не предоставляет судебную защиту лицу, пытающемуся извлечь преимущества из своего недобросовестного поведения (статья 10 ГК РФ).

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 304-ЭС15-5139 по делу N А27-18141/2013 формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода об отсутствии в действиях лица злоупотребления своими правами. На основании оценки объективных данных судам следует проверить обстоятельства, связанные с экономическим смыслом сделки, установить цель, которая преследуется при ее заключении.

Требований к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ***. и о возврате полученного по сделке ФИО3 не заявлялось.

***. Юргинским городским судом Кемеровской области рассмотрено дело по иску Администрации г.Юрги к ФИО3, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об изъятии жилого помещения в доме, признанном аварийным с выплатой выкупной стоимости, о признании права муниципальной собственности, удовлетворении требований отказано, поскольку установлено, что ФИО3 перестал быть собственником спорного жилого помещения.

Использование в долгосрочной перспективе в качестве жилого помещения квартиры, в отношении которой Администрацией г.Юрги принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, невозможно. Следовательно, такая покупка лишена экономического смысла, за исключением получения выкупной стоимости за такое жилье.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, оценив доказательства по делу, установив, что ФИО1 приобрел право собственности на спорное жилое помещение после вступления в законную силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, у лица, которое не имело права требовать сумму выше, чем 1400 000 руб., при этом сделка совершена после принятия решения Администрацией г.Юрги об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, расположенных на нем, суд не усматривает оснований для защиты права ФИО1 согласно ст.10 ГК РФ, поскольку в заключенном договоре купли-продажи от ***. не имелось иного экономического смысла, кроме как получение выкупной стоимости квартиры выше цены ее приобретения предыдущими собственниками.

На этом основании, а также исходя из содержания ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, цели ее правового регулирования и взаимосвязи с иными норами, регулирующими данные правоотношения, суд считает, что стоимость жилья, признанного аварийным и подлежащим изъятию, при приобретении такого жилья после ***., не может быть увеличена искусственным образом путем дальнейших сделок по дарению или продаже данного жилого помещения относительно цены приобретения такого жилого помещения после ***. Поэтому у ФИО1 не имеется законных оснований требовать установления в соглашении иного размера компенсации за изымаемую квартиру в сумме более 1 400 000 руб.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость спорного жилого помещения, определенная на основании справки ООО «Томская независимая оценочная компания», не имеет правового значения.

На основании изложенного суд полагает требования Администрации г.Юрги подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика. в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 3 000 руб. по требованию неимущественного характера.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об определении выкупной стоимости квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в размере цены приобретения - отказать.

Исковые требования Администрации г.Юрги к ФИО1, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об изъятии жилого помещения в доме, признанном аварийным, с выплатой выкупной стоимости, о признании права муниципальной собственности – удовлетворить,

изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру по адресу: *** путем выкупа,

определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: *** размере 1 400 000 рублей.

Взыскать с Управления капитального строительства Администрации г.Юрги (ИНН <***>, ОГРН <***>) выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: *** пользу ФИО1 (СНИЛС ***) в размере 1 400 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: *** после выплаты в его пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать в доход местного бюджета с ФИО1 госпошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Красиева С.А.

Решение принято в окончательной форме 06 марта 2025 года.