К делу № 2-3665/2025

УИД: 61RS0022-01-2025-003586-83

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО2,, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка;

по встречному иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО1, ФИО2,, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с настоящим иском к Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО2,, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В обоснование исковых требований указал, что на праве частной собственности истцу принадлежит жилой дом с кадастровым номером № «Б» общей площадью 76,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, на основании договора купли- продажи от 13.10.2014г. о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации 61-61-42/100/2014-545.

Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001075:35 находится на праве общедолевой собственности у ФИО2 39503/27040 доли, ФИО3 245597/811200 доли, ФИО4 46/169 доли и у истца находится в пользовании так как предыдущие собственники своевременно не оформили права на земельный участок. На земельный участок осталось не оформлено 113147/405600 долей.

<дата> совместно с ФИО3 в Комитет по управлению имуществом <адрес> было направлено заявление о предоставлении за плату 113147/405600 долей в праве общей долевой собственности (77147/405600 и 15/169 долей) на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001075:35, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58 с приложением Соглашения об установлении собственниками размера долей в приобретаемом праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58 от <дата> (далее - Соглашение от 01.02.2025г.) заключенного между собственниками строений.

В соответствии с Соглашением от 01.02.2025г. истцом подлежала выкупу 77147/405600 доли и ФИО3 15/169 доли.

Однако КУИ по <адрес> в своем ответе №.3.4/2581 от 04.03.2025г. отказал в удовлетворении нашего требования, мотивируя это тем, что на участке расположены постройки, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН. После получения отказа КУИ <адрес> истцом было предложено совладельцам на территории которых стоят объекты без прав с учетом их фактического использования оформить права для возможности выкупа оставшейся доли земельного участка.

ФИО2 и ФИО3 являются пенсионерами, реализовать свое право на упрощенный порядок на государственную регистрацию права на вспомогательные объекты не могут так как земельный участок не находится полностью в частной собственности и не имеют возможности оформить права на эти объекты в судебном порядке в связи с высокими судебными издержками и значительной госпошлиной при регистрации в Росреестре.

Кроме того, ФИО2 в настоящее время не изъявляет желания заниматься оформлением прав на объекты введу возраста (91 год), оставляя данный вопрос на наследников.

Таким образом, невозможность оформления прав совладельцев на указанные объекты, препятствует устранению причин отказа со стороны КУИ <адрес>, что приводит к нарушению прав истца на исключительное право приобретения земельного участка в собственность, гарантированное ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем истец просит суд обязать КУИ <адрес> заключить с истцом ФИО1 договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001075:35, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58, в размере 77147/405600 доли.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ответчикам Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО1, ФИО2,, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В обоснование исковых требований указала, что на праве общей долевой собственности истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001075:35 расположенный по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58 в размере 245597/811200 доли.

На земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58, ФИО3 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- Жилой дом с кадастровым номером № литер «Г»;

- Жилое помещение с кадастровым номером №А».

Также на данном земельном участке расположены объекты, которые носят вспомогательный характер по отношению к объектам истца недвижимости и предназначены для их обслуживания и обеспечения.

В настоящее время права на некоторые из этих вспомогательных объектов в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы или имеют статус «архивный».

<дата> ФИО3 совместно с ФИО1 в Комитет по управлению имуществом <адрес> было направлено заявление о предоставлении за плату доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В соответствии с заключенным между нами Соглашением об установлении размера долей от <дата>, истцу подлежала выкупу доля в размере 15/169.

Однако Комитет по управлению имуществом <адрес> своим ответом №.3.4/2581 от 04.03.2025г. отказал в удовлетворении требования. Таким образом, несмотря на законное право ФИО3 и прямое обращение, ответчик по первоначальному иску (КУИ <адрес>) уклоняется от заключения со мной договора купли-продажи. В связи с чем, истец по встречному иску ФИО3 просит суд обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> заключить со мной, ФИО3, договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58, в размере 15/169 доли.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик/истец по встречному исковому требованию ФИО3,, ответчики ФИО2, ФИО4, представитель ответчика КУИ <адрес> в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, в материалах дела имеются расписки.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав полно и всесторонне представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальный и встречных исковых требований исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ «Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2: Без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса».

В соответствии п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ «Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, совместно обращаются в уполномоченный орган».

Далее пункт 6 настоящей статьи устанавливает: «Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение 30-ти дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка (то есть собственникам зданий, сооружений, помещений), подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора».

В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ «В случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Судом установлено, что истцу ФИО1 праве частной собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером № литер «Б» общей площадью 76,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № основании договора купли- продажи от 13.10.2014г. о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №.

Из материалов дела следует, что на праве общей долевой собственности ФИО3 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001075:35 расположенный по адресу: <адрес> в размере 245597/811200 доли.

На земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001075:35, расположенном по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58, ФИО3 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- Жилой дом с кадастровым номером 61:58:0001075:96, литер «Г»;

- Жилое помещение с кадастровым номером 61:58:0001075:598 в жилом доме (61:58:0001075:347) литер «А».

Также на данном земельном участке расположены объекты, которые носят вспомогательный характер по отношению к объектам истца недвижимости и предназначены для их обслуживания и обеспечения:

- Сарай с кадастровым номером 61:58:0001075:95, литер «С» (принадлежит мне на праве долевой собственности в размере 2/3 доли);

- Нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001075:92, литер «Е»;

- Гараж с кадастровым номером 61:58:0001075:93, литер «Щ».

Указанные объекты (литер «С», «Е», «Щ») являются вспомогательными по отношению к моему жилому дому литер «Г» и фактически используются для обслуживания домовладения истца ФИО3

В настоящее время права на некоторые из этих вспомогательных объектов в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы или имеют статус «архивный».

Земельный участок с кадастровым номером № находится на праве общедолевой собственности у ФИО2 № доли, ФИО3 № доли, ФИО4 46/169 доли и у истца находится в пользовании так как предыдущие собственники своевременно не оформили права на земельный участок. На земельный участок осталось не оформлено № долей.

<дата> ФИО1 совместно с ФИО3 в Комитет по управлению имуществом <адрес> было направлено заявление о предоставлении за плату 113147/405600 долей в праве общей долевой собственности (77147/405600 и 15/169 долей) на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001075:35, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58 с приложением Соглашения об установлении собственниками размера долей в приобретаемом праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, пер. Украинский, 56-58 от <дата> (далее - Соглашение от 01.02.2025г.) заключенного между собственниками строений. В соответствии с Соглашением от 01.02.2025г. истцом подлежала выкупу 77147/405600 доли и ФИО3 15/169 доли.

КУИ по <адрес> в своем ответе №.3.4/2581 от 04.03.2025г. отказал в удовлетворении требования ФИО1 и ФИО3, мотивируя это тем, что на участке расположены постройки, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч. 7.1. ст. 3 Федеральным законом от <дата> №- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в зданиях, сооружениях), отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность.

В соответствии с Выпиской из №

№

№

№

№

№

№

№

№ на праве долевой собственности из которых 2/3 ФИО3 и 13/100 ФИО2, оставшаяся 61/300 доли не подтверждено, документов на неподтвержденную долю у совладельцев нет.

7) Объект незавершённого строительства с кадастровым номером 61:58:0001075:315, Литер «Ю» права не подтверждены. В соответствии с Техническим паспортом БТИ от 23.10.2012г (планируемое назначение здания «Летняя кухня») снесен.

8) Нежилое здание (по Техническому паспорту БТИ от <дата> Летняя кухня) с кадастровым номером 61:58:0001075:321, Литер «М» регистрация прав отсутствует.

9) Нежилые здания с кадастровым номером 61:58:0001075:90, Литер «А» и с кадастровым номером 61:58:0001075:92, Литер «Е», Гараж с кадастровым номером 61:58:0001075:93, Литер «Щ» имеют статус архивные.

Между тем, согласно техническому паспорту БТИ от <дата>, данные объекты, права на которые не подтверждены носят вспомогательный характер и принадлежат совладельцам земельного участка.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.14 ЗК РФ, пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком.

Из материалов дела усматривается, что в данном случае истцом произведены все установленные статьей 39.14 ЗК РФ действия, предшествующие заключению договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Поскольку в данном случае у ответчика отсутствовали основания для отказа истцам в заключении договора купли продажи земельного участка, суд приходит к выводу о возложении на Комитет по Управлению имуществом <адрес> обязанность подготовить договор купли-продажи земельного участка и направить его истцам.

Ссылка ответчика на то, что в пункте 4 статьи 39.16 ЗК РФ, в качестве основания к отказу в предоставлении земельного участка приведен факт нахождения на испрашиваемом земельном участке строений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, отклоняется судом как несостоятельная.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что препятствий в использовании истцам спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с наличием на нем строения не установлено.

Кроме того, из содержания статьи 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу, вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие, при определенных условиях признать за лицом, осуществившим строительство, право собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

При таких данных, учитывая, что строение на данном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возведено самими истцами, которые имеют намерение получить данный земельный участок в собственность, оснований к отказу в заключении договора купли-продажи данного земельного участка у ответчика не имелось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обращаясь в КУИ г.Таганрога с целью получить в собственность за плату оставшуюся не приватизированной свою долю участка, истец ФИО1 и истец по встречному иску ФИО3 не нарушили ничьих прав: ни прав совладельцев по домовладению, ни прав муниципалитета. Истцы просят передать в собственность за плату их долю участка, на котором находятся их жилые дома в соответствии с Законом, предоставив все нужные документы, в соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ. Согласно указанной статье муниципальные органы должны прислать истцу проект договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО2,, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Встречные исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению имуществом <адрес>, ФИО1, ФИО2,, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению имуществом <адрес> обязанность подготовить договор купли-продажи 77147/405600 доли земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с ФИО1 и направить договор ФИО1.

Возложить на Комитет по управлению имуществом <адрес> обязанность подготовить договор купли-продажи 15/169 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> с ФИО3 и направить договор ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: подпись Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.10.2025.