Мотивированное решение составлено 21 декабря 2022 года
№2-6719/22
50RS0035-01-2022-007582-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года г.о. Подольск, Московская область
Подольский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Панковской Е.Н.,
при секретаре судебного заседания Савиной К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа Подольск о признании права собственности на здание,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику Администрации городского округа Подольск, в котором просит с учетом уточненного иска признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 234,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом. IV и указать, что данное решение является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права нежилого здания.
В обоснование заявленного иска истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г<адрес>, на вышеуказанном земельном участке находится принадлежащее ему на праве собственности отдельно стоящее от МКД нежилое помещение общей площадью 234,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, пом. IV, данное нежилое помещение расположено на отдельном фундаменте, однако вплотную пристроено к МКД. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание, однако истцу было отказано в регистрации в связи с отсутствием акта о вводе в эксплуатацию нежилого здания. В выдаче акта ввода в эксплуатацию здания ответчиком было отказано. Просит признать за ним право собственности на указанное нежилое здание как самовольное строение в соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ, указав, что отсутствие разрешения на строительство не является основанием для признания права собственности на строение.
Истец – ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме.
Ответчик – представитель Администрации городского округа Подольск ФИО5 в судебное заседание явилась, иск не признала, указав, что истец изначально приобрел право на данное нежилое помещение как часть многоквартирного жилого дома, помещение не приобреталось истцом как отдельно стоящее здание, просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо – представитель МУП «ЖПЭТ №» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо – представитель Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явился, извещался.
Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030214:1508 по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.45-47).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял решение о разделе нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 290,6 кв.м., в результате которого образовались объекты с кадастровыми номерами № (л.д.40).
ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 234,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, пом. IV (ком.1-7), с кадастровым номером № (л.д.7).
Согласно техническому паспорту, выданному ГБУ <адрес> «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь нежилого помещения по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, пом. IV (ком.1-7) составляет 244,4 кв.м., общая площадь изменилась с 234,6 кв.м. на 244,4 кв.м., с помещений IV (ком.1-7) на помещение 4 за счет выполненной перепланировки, перепланировка не утверждена (л.д.103-104).
ДД.ММ.ГГГГ по адресу спорного нежилого МУП «ЖПЭТ №» составлен акт, согласно которому в результате пристроенного нежилого здания установлено: теплоноситель в пристроенное здание поступает по ответвлению от магистрального транзитного трубопровода, которое является независимой от общедомовых коммуникаций системы теплоснабжения; коммуникации системы водоснабжения и водоотведения в пристроенном нежилом здании отсутствуют, к общедомовым коммуникациям не подключены (л.д.114).
Комитетом по строительству и архитектуре Администрации городского округа Подольск ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в выдаче разрешительной документации на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – нежилого помещения общей площадью 234,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, пом. IV, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:56:0030214:1508, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использова7ния – под магазины.
В указанном ответе Комитет указал, что Администрация уполномочена только на выдачу разрешений на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, с ДД.ММ.ГГГГ полномочия по выдаче разрешений и ввод объектов в эксплуатацию блокированной застройки осуществляет правительство <адрес> или уполномоченные им исполнительные органы государственной власти <адрес>.
Согласно заключения специалиста №, многоэтажный жилой дом и пристроенное нежилое помещение магазина имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, отсутствуют совместно обслуживаемые помещения, в том числе подвальные, нет общего фундамента, наружных ограждающих стен и кровли. Таким образом, жилой дом и пристроенное помещение магазина функционируют как самостоятельные объекты недвижимости и не обладают признаками неделимой вещи, жилой дом и нежилое помещение не являются единым объектом недвижимости и, соответственно, данное нежилое помещение является пристроенным к многоэтажному дому зданием (л.д.10-18).
Согласно ответу Муниципального казенного Учреждения «Подольский муниципальный архив», в документах архивного фонда «Исполнительный комитет городского Совета народных депутатов <адрес>» за период с 1970 по 1975 годы решение об утверждении акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>. не значится (л.д.66).
Согласно акту приемки здания от ДД.ММ.ГГГГ, содержащемуся в учетно-технической документации в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, жилой многоквартирный <адрес>-этажный с встроенной почтой и пристроенным магазином по адресу: <адрес>, полезной площадью 4 138 кв.м., жилой площадью 2 784 кв.м. принят в эксплуатацию (л.д.99-100).
Истцом заявлены исковые требования о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества как на нежилое здание, являющееся самостоятельным объектом права, обособленным от многоквартирного жилого дома. При этом, истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое здание как на самовольную постройку.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную постройку, реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект недвижимости (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В результате реконструкции первоначальный объект перестает существовать.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением объектов, перечисленных в части 17 статьи 51 ГрК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Право собственности ФИО1 на объект недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом. IV (ком.1-7), с кадастровым номером № было зарегистрировано как на нежилое помещение: общая площадь 234,6 кв.м., этаж 1.
Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормативного понятия многоквартирный дом, однако в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Специфическим признаком многоквартирного дома является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.
Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности указанных выше помещений.
Соответственно, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений и доступа к ним тесно связанных с ними предназначениями и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.
Спорный объект был введен в эксплуатацию в 1972 году как единый объект с жилым многоквартирным домом.
Само по себе то обстоятельство, что имеется техническая возможность эксплуатировать нежилые помещения, являющиеся составной частью многоквартирного дома отдельно и независимо друг от друга, в данном случае не имеет существенного правового значения для разрешения спора, поскольку истцом предъявлены исковые требования о признании за ним права собственности на нежилое здание как отдельно стоящее здание от многоквартирного жилого дома.
Тем самым, истцом заявлены требования о прекращении существования объекта недвижимости – нежилого помещения и возникновения права собственности на новый объект недвижимости – нежилое здание.
Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от прав собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с п.2 ст.1 Федерального Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
На основании п.1 ст.14 Федерального Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.
Право собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение по адресу: <адрес>, проспект 50-летия Октября, <адрес>, пом. IV (ком.1-7), с кадастровым номером 50:56:0030214:1387 зарегистрировано в ЕГРН, тогда как истец, заявляя требования о признании за ним права собственности на данный объект как на нежилое здание, не просит прекратить принадлежащее ему право собственности на данный объект как нежилое помещение. При этом, положения п.3 ст.222 ГК РФ направлены для защиты права собственности на вновь созданный объект недвижимости или реконструированный объект недвижимости, тогда как спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию в 1972 году как часть многоквартирного жилого дома (пристройка).
Более того, в техническом паспорте нежилого помещения указано, что в помещении произведена перепланировка, разрешение на которую представлено не было, в связи с перепланировкой увеличилась площадь нежилого помещения с 234,6 кв.м. до 244,4 кв.м. Вместе с тем, перепланировка помещения не относится к реконструкции нежилого помещения.
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч.1 ст.25 ЖК РФ). Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст.1 ГрК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Таким образом, помимо того, что истцом не представлено оснований для изменения объекта гражданского права с нежилого помещения на нежилое здание, истцом также не представлено доказательств, что принадлежащее ему нежилое помещение для признания права на него как на нежилое здание, было создано вновь либо реконструировано.
Оценив собранные доказательства по делу, суд приходит к выводу, что истцом при предъявлении иска избран неверный способ защиты права, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Подольск о признании права собственности на здание оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий Е.Н. Панковская