УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(дата) года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Клокотовой Н.А., при помощнике судьи Грищенко Ю.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по иску ТАЮ к ... о признании действительным договор аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок в границах,
УСТАНОВИЛ :
Представитель истца обратился в суд с иском, в котором просит признать действительным договор аренды № № от (дата) года земельного участка, площадью ... кв.м., вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на ... лет, расположенного в д. (адрес), заключенный между ...» и КВВ. Признать за ТАЮ. право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: (адрес)
Требования мотивированы тем, что на основании Приказа № № от (дата). по совхозу «...», между ...» и КВВ (дата) года заключен договор аренды № № земельного участка №(адрес), общей площадью ... кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на ... лет.
Выделенный в аренду КВВ земельный участок является ранее учтенным, имеет кадастровый номер №, граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В ходе использования арендуемого земельного участка, при наличии соответствующего разрешения на строительство, КВВ. на земельном участке с кадастровым номером № был возведен жилой дом. Постановлением Главы ... Московской области утвержден Акт технического осмотра дома от (дата).
Право собственности на жилой дом за КВВ. зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, о чем в ЕГРН была сделана соответствующая запись о регистрации.
(дата) года КВВ. продал ТАЮ. жилой дом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м. по адресу: (адрес). Переход права собственности на жилой к ТАЮ. зарегистрирован в установленном законом порядке.
(дата) КВВ., с согласия ...», заключил с ТАЮ. договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым КВВ. передает право аренды земельного участка, а ТАЮ. принимает на себя обязательства и право требования по указанному договору к ...».
В ходе использования арендуемого земельного участка ТАЮ. было выявлено, что регистрация возникшего права аренды надлежащим образом не осуществлена и в целях приведения документов в соответствие с действующим законодательством, ТАЮ. обратился в ...», где ему было сообщено о невозможности проведения государственной регистрации прав и рекомендовано обратиться с указанным вопросом в администрацию ....
В ответ на обращение, администрацией ... принято Решение от (дата) №№ об отказе ТАЮ. в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» обоснованное тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде права не допускается, с разъяснением, что в предоставленном комплекте документов имеется договор аренды земельного участка сроком на ... лет, заключенный между ...» и третьим лицом.
Дополнительно администрацией сообщается, что администрация ... вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаться земельными участками, ранее предоставленными гражданам или организациям Администрация не правомочна. Администрация правопреемником ... не является, в связи с чем не имеет права распоряжаться чужими земельными участками. На основании вышеизложенного дальнейшее оформление земельного участка через Администрацию ... невозможно.
В течение всего периода владения земельным участком, право аренды первого арендатора – КВВ., а затем и его правопреемника (по договору уступки права) – ТАЮ., никто не оспаривал. С момента заключения договора аренды ТАЮ., как и предыдущий арендатор КВВ., добросовестно, открыто пользуется данным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, исполняет возложенные на него, как на арендатора земельного участка, обязанности, в частности: своевременно оплачивает арендную плату, использует земельный участок по его назначению, не допускает ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях, на участке возведен жилой дом, в течение всего периода владения, возникшие у истца права на арендуемый им земельный участок никем не оспорены, однако по независящим от истца обстоятельствам он не может во внесудебном порядке зарегистрировать договор в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем, обратился в суд с иском.
Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика ... в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц ... в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное неустановленно законом.
Из смысла статьи 421 ГК РФ следует, что свобода договора не может нарушаться.
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из содержания и смысла приведенных норм следует, что продавец должен быть собственником вещи (товара). Так как договор купли-продажи приводит к переходу права собственности, продавец сам должен иметь это право.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По делу установлено, что (дата) года между КВВ. и ...», правопреемником которого в настоящее время является ...», был заключен договор аренды №№ земельного участка №, площадью ... кв.м., вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на ... лет.
Выделенный в аренду КВВ земельный участок является ранее учтенным, имеет кадастровый номер №, граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В ходе использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, КВВ. был возведен жилой дом. Постановлением Главы ... утвержден Акт технического осмотра от (дата) г. в отношении возведенного на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома.
Право собственности на жилой дом за КВВ было зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись о регистрации.
(дата). КВВ продал ТАЮ жилой дом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м. по адресу: (адрес). Переход права собственности на жилой дом к ТАЮ. в установленном законом порядке зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
(дата). КВВ., с согласия ...», заключил с ТАЮ. договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым КВВ. передал право аренды земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером №, а ТАЮ. принял на себя обязательства и право требования по указанному договору к ...».
В ходе использования арендуемого земельного участка ТАЮ. выявил, что регистрация возникшего права аренды надлежащим образом осуществлена не была, в связи с чем он обратился в ... где ему было сообщено о невозможности проведения государственной регистрации прав и рекомендовано обратиться с указанным вопросом в администрацию ....
Решением администрации ... №№ от (дата) ТАЮ. в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», отказано.
Основанием для отказа послужило то, что в предоставленном комплекте документов имелся договор аренды земельного участка сроком на ... лет, заключенный между ...» и третьим лицом, в связи с чем предоставление администрацией ... земельного участка на заявленном виде права, не допускается.
Из данных в отказе дополнительных разъяснений следует, что администрация ... вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаться земельными участками ранее предоставленными гражданам или организациям, Администрация не правомочна. Администрация правопреемником ...» не является, в связи с чем не имеет права распоряжаться чужими земельными участками. Дальнейшее оформление земельного участка через Администрацию ... невозможно.
В настоящее время истцу не представляется возможным зарегистрировать договор аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем истец обратился в суд с указанным иском.
По делу по ходатайству представителя истца была проведена судебная землеустроительная экспертиза.
Согласно заключению экспертизы ...» имеющегося в материалах дела от (дата). установлено, что
геоданные земельного участка №№, расположенного по адресу: (адрес), площадь спорного земельного участка в границах фактического землепользования составила ... кв.м., что менее данных правоустанавливающих документов на ... кв.м.
Описание границ земельного участка с №:
- от точки ... исследуемый участок граничит с землями государственной не разграниченной собственности;
- от точки ... исследуемый участок граничит с участком №;
- от точки ... исследуемый участок граничит с участком с № (земельный участок в собственности ...");
- от точки ... исследуемый граничит с участком с №;
- от точки ... исследуемый участок граничит с участком с № (земельный участок, находящийся в собственности физического лица, ранее земельный участок входил в границы участка с №
- от точки №... исследуемый участок граничит с земельным участком №;
- от точки ... исследуемый участок граничит с участком с №.
На земельном участке №№ находится двухэтажный жилой дом, двухэтажное нежилое строение, одноэтажное нежилое строение, бассейн, скважина, водопровод, септик, туалет, беседка, также на исследуемом участке имеются декоративные растения: можжевельник, туи, сосны, плодово-ягодные растения: облепиха, вишня, яблони. Высота деревьев от ....
В целях исследования соответствия фактических границ исследуемого участка, экспертом были сопоставлены результаты экспертного осмотра со сведениями ЕГРН о земельном участке с КН №.
По результатам сопоставления фактических границ земельного участка с № с данными ЕГРН о земельном участке с №, экспертом установлено наложение фактических границ смежного земельного участка с № на реестровые границы исследуемого земельного участка; и наложение фактических границ исследуемого земельного участка на реестровые границы смежного земельного участка с №.
Площадь наложения фактических границ земельного участка с № на реестровые границы исследуемого земельного участка составляет ... кв.м.
Площадь наложения фактических границ земельного участка с № на реестровые границы земельного участка с № составляет ....м.
При исследовании вопроса о наличии наложений границ земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН и границ земельного участка №№ по фактическому пользованию, экспертом установлено, что границы земельного участка с КН № при постановке на кадастровый учет в кадастровой палате и зарегистрированные в Росреестре Московской области (дата). были выполнены по картографическим материалам совхоза «...».
На момент приватизации совхозом «...» указанный состав земель подтверждается проектом внутрихозяйственного землеустройства (...), планшетами ..., картами МосНИиПИземлеустройства совхоза «...», картами графучет земель совхоза «...».
Межевание земельного участка с постановкой границ участка с КН №, произведено (дата) года кадастровым инженером ЧИВ
Из межевого плана в заключении кадастрового инженера следует, что при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером №, были использованы сведения государственного кадастра недвижимости и сведения о границах ... округа, утвержденных Законом Московской области от (дата) № «О границе ... городского округа». Дополнительно подготовлена "Схема расположения земельного участка" на космических снимках, для более детального описания прохождения границ данного земельного участка.
В состав приложения межевого плана включена "Общая схема расположения земельного участка с КН № на планшетах ..., на которой отображены границы и названия контуров уточняемого земельного участка.
Координаты характерных точек границ земельного участка получены кадастровым инженером согласно действующему законодательству с карт-материала и ортофотопланов.
Контура земельного участка с №, расположенные у рек, принадлежат сельскохозяйственному предприятию с момента приватизации совхоза «...». На момент приватизации совхоз «...» обладал данными землями, что подтверждается проектом внутрихозяйственного землеустройства ((дата)).
Граница участка с № состоит из ... контуров.
Земельный участок с КН № снят с кадастрового учета (дата)., на момент его существования в измененных границах в результате межевания (дата) года экспертом приводится чертеж земельного участка с КН № и смежного с ним земельного участка №№.
В результате сопоставления (построения) планов земельных участков с №, на момент его существования, и земельного участка №№ в реестровых границах, наложения, пересечения границ указанных участков экспертом не установлено.
На момент производства экспертизы, смежным участком с участком № является земельный участок с №, образованный в результате раздела участка с № принадлежащий ...», наложений, пересечений участков нет.
Исходя из решения совета депутатов сельского поселения ... от (дата) года № № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения ... муниципального района Московской области», границы населенного пункта д.... не были определены в координатах и в сведения ЕГРН не внесены.
Границы ... округа Московской области, в том числе деревни ..., установлены Законом Московской области от (дата) №№ «О границе ... городского округа».
Документ принят постановлением Московской областной Думы от (дата) №№
По результатам выполненного исследования экспертом установлено, что на период составления экспертного заключения спорный участок №№ расположен в границах населенного пункта: д. ....
Экспертами был оцифрован план земельного участка с №, выданный (дата) года с определением границ земельного участка с № на этом плане.
По результатам выполненного графического сопоставления и определения местоположения земельного участка с № установлено, что земельный участок №№ полностью находится (сформирован) на землях ...».
Далее экспертами был оцифрован Проект внутрихозяйственного землеустройства совхоза «...» ... района Московской области выполненный в (дата) году с определением границ земельного участка с № на проекте земель совхоза «...».
Определение положения земельного участка с № на Проекте внутрихозяйственного землеустройства совхоза «...» ... района Московской области, выполненного в (дата) году, полностью показывает, что участок №№ входит в границы совхоза «...».
Далее экспертом расположение исследуемого земельного участка определено на копии материалов инвентаризации земель ... района (дата) года выполненного МОСНИиПИземлеустройством.
Определение положения земельного участка с № на копии материалов инвентаризации земель ... района (дата) года выполненного МОСНИиПИземлеустройством, также подтверждает, что участок №№ входит в границы ...».
По результатам выполненного исследования установлено, что на период составления экспертного заключения спорный участок №№ расположен в границах населенного пункта: д..... Границы д.... были установлены в (дата)., то есть с (дата). спорный участок входит в границы населенного пункта: д.....
По результатам выполненного исследования следующих материалов: кадастровой выписки на земельный участок с КН № от (дата). №№, площадью ... кв.м., проекта внутрихозяйственного землеустройства совхоза «... выполненного в (дата)., копии материалов инвентаризации земель ... района (дата)., выполненного МОСНИиПИземлеустройством, установлено, что земельный участок №№ по договору аренды №№ от (дата)., выделенный КВВ., образован из земель совхоза «...», далее СПК «...».
Заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование и достаточный стаж экспертной деятельности. Судебная экспертиза является одним из равных среди других доказательств, предусмотренных ГПК РФ. Суд оценивает её в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.
Согласно положениям статей 55,56,67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, бремя доказывания наличия обстоятельств, указанных в иске, подлежит возложению на истца.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможно только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения.
В ходе рассмотрения дела установлено, что истец мотивирует требования тем, что на основании Приказа № № от (дата) г. по совхозу «...» между ...» и КВВ (дата) заключен договор аренды № № земельного участка №№ в дер. ..., общей площадью ... кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на ... лет, но регистрация возникшего права аренды надлежащим образом не осуществлена и не представляется возможным зарегистрировать его самостоятельно в связи с чем истец вынужден был обратиться с данным вопросом в судебном порядке.
В соответствии со ст. ст. 1, 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказана обоснованность применения в отношении ответчика избранного им способа защиты по заявленным требованиям.
Поскольку судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, а истцом не доказано нарушение прав ответчика истцом, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований по избранному способу защиты.
Вместе с тем в ходе рассмотрения дела установлено, что договор аренды земельного участка сторонами и иными лицами не оспаривается.
Как усматривается из текста судебного заключения на момент производства экспертизы, смежным участком с участком № является земельный участок с №, образованный в результате раздела участка с №, принадлежащий ...», наложений, пересечений участков нет.
Также усматривается из текста судебного заключения эксперта от (дата). на поставленный судом согласно определению Рузского районного суда Московской области от (дата). вопрос № «Определить входит ли и с какого времени испрашиваемый участок в границы населенного пункта. Определить из какого земельного участка (в том числе участка, принадлежащего ...» (их правопредшественникам) либо из земель гос.неразграниченной собственности образован испрашиваемый истцом участок №№ площадью ... кв.м.?», при проведении исследования эксперт ссылается на следующие документы:
Кадастровой выписки на земельный участок с КН № от (дата). №№, площадью ... кв.м.; Проекта внутрихозяйственного землеустройства совхоза «... района Московской области, выполненного в (дата).; Копии материалов инвентаризации земель СПК «... района (дата) года, выполненного МОСНИиПИземлеустройством;
Указанные документы не были истребованы судом в порядке, предусмотренном ст.57 ГПК РФ, не предоставлялись сторонами в обосновании своих требований и возражений и не приобщались к материалам дела.
Согласно ч.2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы; вступать в личные контакты с участниками процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе дела; разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с проведением экспертизы, или сообщать кому-либо о результатах экспертизы, за исключением суда, ее назначившего.
Эксперт, поскольку это необходимо для дачи заключения, имеет право знакомиться с материалами дела, относящимися к предмету экспертизы; просить суд о предоставлении ему дополнительных материалов и документов для исследования; ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов (ч.3 ст.85 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах, выводы эксперта о том, что земельный участок №№ по договору аренды №№ от (дата)., выделенный КВВ., образован из земель совхоза «...», далее ...», основаны на документах не находящихся в материалах дела, являются недопустимым доказательством и не могут быть положены в основу решения суда.
В заключение эксперта содержатся выводы правового характера, которые выходят за пределы его компетенции в соответствии со ст.ст.85, 57, 56 ГПК РФ эксперт дает заключение в пределах своих специальных знаний, вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, и в случае недостаточных материалов для заключения.
Таким образом, суд не принимает во внимание часть судебного заключения эксперта, которая основана на непредставленных документах, поскольку она не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.
В остальной части судебное заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд полагает, что поскольку право собственности на спорный участок за арендатором не зарегистрировано и допустимых доказательств нахождения расположенного в границах населенного пункта д.... спорного земельного участка в собственности ...» не представлено, как усматривается из заключения экспертизы, что исследуемый земельный участок с №, площадью ... кв.м., является смежным по отношению к массиву земель сельхозназначения принадлежащем ...» (с КН №), так как пересечений границ отсутствует, соответственно, реестровой ошибки не установлено на дату исследования, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении искового заявления ТАЮ к ... о признании действительным договор аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок в границах – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Клокотова
Решение изготовлено в окончательной форме (дата) года.
Судья Н.А. Клокотова