УИД: 50RS0010-01-2024-004845-14

Дело № 2-229/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Мининой В.А., с участием представителя АО «Мосстроймеханизация-5» ФИО1, ответчика ФИО2, представителей ФИО2 – ФИО3, ФИО4, при секретаре Козловой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Мосстроймеханизация-5» к ФИО2 о взыскании задолженности, судебных расходов,

встречному иску ФИО2 к АО «Мосстроймеханизация-5» о взыскании денежных средств, зачете требований,

установил:

АО «Мосстроймеханизация-5» в лице конкурсного управляющего Музыки И.С. обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности, судебных расходов, в обоснование требований указав, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2022 года АО «Мосстроймеханизация-5» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 10 мая 2023 года признано недействительной сделкой соглашение от 06.12.2017 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № от 16.08.2017 и договор № купли-продажи нежилого помещения от 09.01.2018, на ФИО2 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу АО «Мосстроймеханизация-5» нежилое помещение площадью 77,2 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, пом. VI. Данным определением суда установлены обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности бывшего собственника спорного помещения ФИО6 В период с 22.01.2018 и до 22.01.2024 (5 лет 10 месяцев и 14 дней) ответчик незаконно владел и пользовался указанным имуществом, в связи с чем, АО «Мосстроймеханизация-5» было лишено возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду (субаренду) нежилого помещения, в связи с чем истец понес убытки. 05 февраля 2024 года конкурсным управляющим в адрес ответчика была направлена претензия о возврате суммы доходов, полученных за пользование помещением, в ответ на которую ФИО2 сообщил, что считает заявленную сумму убытков в размере 7 200 000 руб. необоснованной.

В связи с изложенным, АО «Мосстроймеханизация-5» просило суд взыскать с ФИО2 убытки в размере 7 012 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 260 руб.

В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречным иском к АО «Мосстроймеханизация-5» в лице конкурсного управляющего Музыки И.С. о взыскании денежных средств, зачете требований, в обоснование требований указав, что нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, пом. VI, не использовалось им вплоть до 21.06.2022 ввиду того, что в помещении отсутствовала электроэнергия, водоснабжение и прочие коммунальные услуги, также не был сделан ремонт. Реальную возможность использовать нежилое помещение по назначению ФИО2 получил 02 июня 2022 года. В связи с чем, расчет убытков следует производить за период с 02.06.2022 по 10.05.2023. При этом, заявленный АО «Мосстроймеханизация-5» размер предполагаемой арендной платы (115 000 руб. в месяц) является явно завышенным, учитывая, что АО «Мосстроймеханизация-5 сдало в аренду ФИО2 06 марта 2024 года указанное нежилое помещение с установлением арендной платы в размере 40 000 руб. Как указывает истец по встречному иску, до момента прекращения права собственности, им были произведены улучшения спорного нежилого помещения, общая стоимость которых, согласно отчетам об оценке, составила 2 788 000 руб., также производилась оплата налога на имущество.

В связи с изложенным, ФИО2 просил суд взыскать с АО «Мосстроймеханизация-5» 2 788 000 руб. в счет возмещения осуществленных неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, пом. VI; произвести зачет требований АО «Мосстроймеханизация-5» о взыскании убытков и требований ФИО2 о взыскании денежных средств в счет возмещения осуществленных неотделимых улучшений нежилого помещения.

Представитель АО «Мосстроймеханизация-5» ФИО1 в судебное заседание явился, выразил согласие с отчетами об оценке, представленными ФИО2, а также не возражал против взаимозачета требований, просил взыскать с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик ФИО2, а также его представители ФИО3, ФИО4 в судебное заседание явились, сообщили суду, что ФИО2 согласен произвести оплату в соответствии с представленными отчетами об оценке, а также возместить расходы по оплате государственной пошлины.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2022 АО «Мосстроймеханизация-5» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 10 мая 2023 года признано недействительной сделкой соглашение от 06.12.2017 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору №1 от 16.08.2017 и договор № купли-продажи нежилого помещения от 09.01.2018; применены последствия недействительности сделки - на ФИО2 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу АО «Мосстроймеханизация-5» нежилое помещение площадью 77,2 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, пом. VI.

Как указывает истец, в период с 22.01.2018 и до 22.01.2024 (5 лет 10 месяцев и 14 дней) ответчик незаконно владел и пользовался указанным имуществом, в связи с чем, АО «Мосстроймеханизация-5» было лишено возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду (субаренду) нежилого помещения, в связи с чем истец понес убытки.

05 февраля 2024 года конкурсным управляющим ФИО5 в адрес ФИО2 была направлена претензия о возврате суммы доходов, полученных за пользование нежилым помещением, в размере 7 200 000 руб.

В ответ на данную претензию ФИО2 сообщил истцу, что до 02 июня 2022 года нежилое помещение не могло использоваться по назначению ввиду отсутствия электроэнергии, водоснабжения, а также ремонта. В целях возможности использования данного помещения по назначению, ФИО2 было потрачено более 2 000 000 руб. Ответчиком также указано на необоснованность установления истцом арендного платежа в размере 108 080 руб. В связи с изложенным, ФИО2 просил предоставить дополнительное время для досудебного урегулирования спора.

В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Положения статьи 303 ГК РФ применяются и в случае истребования дохода, полученного лицом, правомочие которого на распоряжение спорным объектом основывалось на сделке, признанной впоследствии недействительной.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2023 по делу № А40-105473/2014 установлены обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности поведения ФИО2 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №, а также факт неправомерности владения ФИО2 спорным нежилым помещением.

С учетом изложенного, в период с 22.01.2018 и до 22.01.2024 АО «Мосстроймеханизация-5» было лишено возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду (субаренду) нежилого помещения, в связи с чем истец понес убытки, которые, в силу приведенных правовых норм должен компенсировать ФИО2

Вместе с тем, возражая против удовлетворения заявленных АО «Мосстроймеханизация-5» требований, ФИО2 указал, что им в период владения нежилым помещением были произведены неотделимые улучшения спорного нежилого помещения.

Так, согласно отчетам №, №, составленным ООО «Центр оценки бизнеса», стоимость внутренней отделки нежилого помещения составляет 2 272 000 руб., рыночная стоимость строительно-монтажных работ по установке рольставней и возведения антресоли в нежилом помещении № VI составила 516 000 руб.

Таким образом, общая стоимость улучшений спорного нежилого помещения, произведенных ФИО2, составила 2 788 000 руб.

Также ФИО2 представлены в материалы дела платежные документы, подтверждающие уплату ответчиком в период владения нежилым помещением налога на имущество в общей сумме 23 200 руб.

Кроме того, ФИО2 обратился в ООО «Центр оценки бизнеса» для проведения оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды (размер арендной платы в год) нежилым помещением площадью 77,2 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, пом. VI.

Согласно отчету № от 27 февраля 2025 года, стоимость пользования указанным нежилым помещением на условиях договора аренды с 09 января 2018 года по 10 мая 2023 года без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов с учетом НДС 20% составляет 2 813 425 руб.

В ходе судебного разбирательства представитель АО «Мосстроймеханизация-5» выразил согласие с представленными ФИО2 отчетами об оценке. Ходатайств о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлено. Таким образом, суд полагает возможным руководствоваться данными отчетами при разрешении заявленных сторонами требований.

С учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами в материалы дела доказательства, приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных АО «Мосстроймеханизация-5» требований, в связи с чем, принимая во внимание отчет № от 27 февраля 2025 года, взыскивает с ФИО2 в пользу АО «Мосстроймеханизация-5» денежные средства в размере 2 813 425 руб.

Согласно абз. 2 ст. 303 ГК РФ владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

При этом, по смыслу абз. 2 ст. 303 ГК РФ под необходимыми затратами на имущество следует понимать затраты, понесенные для приведения имущества в состояние, пригодное для его использование по назначению, и затраты, понесенные в целях поддержания имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, в частности, расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны АО «Мосстроймеханизация-5», требования встречного иска ФИО2 о взыскании с АО «Мосстроймеханизация-5» денежных средств в общей сумме 2 811 200 руб. в счет возмещения осуществленных неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, пом. VI, и в счет возмещения расходов на оплату налога, также подлежат удовлетворению.

На основании ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости произвести взаимозачет взысканных сумм, определив окончательно ко взысканию с ФИО2 в пользу АО «Мосстроймеханизация-5» задолженность по оплате арендной платы за нежилое помещение за период с января 2018 года по 10 мая 2023 года в размере 2 225 руб.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Таким образом, с ФИО2 в пользу АО «Мосстроймеханизация-5» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 323,12 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск АО «Мосстроймеханизация-5» к ФИО2 о

взыскании задолженности, судебных расходов - удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО2 к АО «Мосстроймеханизация-5» о взыскании денежных средств, зачете требований - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения <адрес> (паспорт №) в пользу АО «Мосстроймеханизация-5» (ИНН <***>) задолженность по оплате арендной платы за нежилое помещение за период с января 2018 года по 10 мая 2023 года в размере 2225 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 36323,12 руб., а всего взыскать 38548 (тридцать восемь тысяч пятьсот сорок восемь) рублей 12 копеек.

Иск АО «Мосстроймеханизация-5» к ФИО2 о взыскании задолженности, расходов по оплате госпошлины в большем размере - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: В.А. Минина

Мотивированный текст решения

изготовлено 14 марта 2025 года.