Дело № 2- 1200/2022 г.

Поступило в суд 24.08.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2022 года р.п. Ордынское

Ордынский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Грушко Е.Г.,

при секретаре Пашкевич О.В.,

с участием помощника прокурора Ордынского района Садыковой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО Племзавод «Ирмень» к ФИО1 о признании утратившими право на пользование жилым помещением и выселении,

установил:

ЗАО Племзавод «Ирмень» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании утратившими право на пользование жилым помещением и выселении, указывая, что за истцом зарегистрировано право собственности на жилую <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения указанной квартиры на срок 3 месяца, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Срок пользования квартирой истек. За период пользования квартирой ответчик допустила нарушение условий договора найма, выразившиеся в образовании задолженности по оплате за пользование жилым помещением в размере 3580 руб., которые оплатила только ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ответчик нарушает санитарные нормы, выразившиеся в ненадлежащем содержании в квартире животных (8 кошек), о чем поступают жалобы соседей. В связи с чем ответчику была направлена претензия об освобождении жилой площади. Истец просит признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: НСО, <адрес>, выселить ее из указанной квартиры, снять с регистрационного учета, взыскать государственную пошлину 6000 руб.

Представитель истца ЗАО «Племзавод Ирмень» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, в заявлении просила дело рассматривать в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивает.

Ответчик ФИО1 с иском не согласна, пояснила, что проживает в квартире по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ года, прописана в квартире. Каждый год ЗАО «Племзавод Ирмень» заключает с ней договор найма на срок 11 месяцев, в ДД.ММ.ГГГГ заключили договор на 3 месяца и попросили навести порядок в квартире, так как она содержит 8 кошек, соседи жалуются на запах. Кошки на улицу и площадку не ходят, она каждый день моет полы в квартире и на площадке, проветривает, в настоящее время соседи не жалуются. Последний раз по квартплату вносила в августе. За сентябрь и октябрь 2022 не платила, так как не хватает денег, ее пенсия составляет 16000 руб. При получении пенсии, долг погасит. Она не имеет другого жилья, договор найма с ней не продлевали.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшей иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 671 ч.1 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Выводы суда подтверждают следующими доказательствами.

Согласно договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «Племзавод Ирмень» и ФИО1, последней предоставлена во владение и пользование жилое помещение в виде квартиры по адресу: <адрес> сроком на 3 месяца с дня подписания передаточного акта для проживания граждан (п. 1.1, 1.2, 4.1, 2.2.2). Плата за пользование помещением составляет 1860 руб. в месяц (п.5.1). Оплата за наем осуществляется не позднее 10 числа, следующего за оплачиваемым (п. 5.2).

Согласно передаточному акту жилое помещение передано нанимателю ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная квартира принадлежит на праве собственности ЗАО «Племзавод Ирмень» с ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 зарегистрирована в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, что подтверждается выпиской из домовой книги администрации Верх-Ирменского с/с от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 ст. 677, ст. 680, 684- 686, абзацем четвертым пункта 2 ст. 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, указанный договор коммерческого найма не является краткосрочным, так как фактически сложились отношения коммерческого найма на срок свыше 1 года, ФИО1 зарегистрирована в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно на указанный договор распространяются правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ. Заключение ежегодных договоров на 11 месяцев, а также на 3 месяца от ДД.ММ.ГГГГ является искусственными признаками краткосрочного договора, к такому выводу суд приходит, исходя из срока проживания ответчика в данной квартире, доказательств об обратном суду не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ).

Оценивая п. 4.2 договора о том, что наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, суд приходит к выводу о том, что он вступает в противоречие со ст. 684 ГК РФ, согласно которой наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора не по основаниям по его усмотрению, а в связи с решением не сдавать никому в течение не менее года жилое помещение внаем, так как договор по сути и по фактически сложившимся правоотношениям по вышеуказанным основаниям не является краткосрочным. В связи с чем, суд не применяет указанное положение договора.

Согласно требованию ЗАО Племзавод «Ирмень» ФИО1 следует освободить жилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока договора найма и допущенными нарушениями условий пользования жилым помещением, а также числящейся задолженности по плате за пользование жилым помещением в размере 3580 руб.

Ответчику не предлагали заключить договор на тех же или иных условиях по истечении срока договора, а также не предупреждали об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Доказательств об обратном суду стороной истца не было предоставлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения истец не предложил ответчику заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор был продлен на тех же условиях.

Таким образом, ответчик проживает в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, на законном основании с ДД.ММ.ГГГГ, а именно на основании договора коммерческого найма, заключенного ею с ЗАО «Племзавод Ирмень», который ежегодно продлевался.

Оценивая довод истца о том, что имеющаяся задолженность была погашена ДД.ММ.ГГГГ в размере 3580 руб., а также объяснение ответчика о числящейся задолженности за сентябрь и октябрь 2022, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2.3.3 договора наймодатель в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

На момент рассмотрения дела задолженность в размере 3580 руб. ДД.ММ.ГГГГ погашена, что подтверждается справкой ЗАО «Племзавод Ирмень». Для взыскания задолженности с ДД.ММ.ГГГГ истец вправе обратиться с самостоятельным исковым заявлением.

Довод истца о том, что между собственником и нанимателем не сохранены условия договора коммерческого найма, так как ответчик имеет задолженность по оплате за пользование жилым помещением, ответчик нарушает право истца владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению, предусмотренные ст. 30 ЖК РФ, ответчик подлежит выселению на основании ст. 35 ЖК РФ, суд отвергает, так как жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). Таким образом, применение норм жилищного законодательства, регулирующего порядок выселения, по данному делу не возможно.

Оценивая довод истца о том, что жилое помещение используется не по назначению, с нарушением санитарных норм, так как в квартире содержатся 8 кошек, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2.3.3 договора наймодатель в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор найма в связи с разрушением и порчей жилого помещения и использованием его не по целевому назначению.

Согласно актам обследования квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в квартире имеется неприятный аммиачный запах, в квартире находятся восемь кошек, нижняя часть дверей имеют отслоения накладки в следствии намокания.

Согласно требованию от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Племзавод Ирмень» предъявило ФИО1 требование о приведении жилого помещения в санитарно-эпидемиологическое состояние до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЗАО «Племзавод Ирмень» обратились пять жителей многоквартирного дома с заявлением о принятии мер к ФИО1 по устранению редкого запаха аммиака в подъезде.

Вместе с тем, указанные акты и жалобы не являются достоверным доказательством нарушения ответчиком санитарно-эпидемиологических норм (ст. 56 ГК РФ), так как проверки со стороны Санитарно-эпидемиологических служб не проводились, предписания не выносились, к административной ответственности за нарушением санитарно-эпидемиологических норм ответчик не привлекалась. Доказательств об обратном не предоставлено.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать ЗАО «Племзавод Ирмень» в удовлетворении искового заявления к ФИО1 о признании утратившей право на пользование жилым помещением и выселении из квартиры по адресу: <адрес>, снятии с регистрационного учета и взыскании государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда через Ордынский районный суд в течении месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья-

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.