Судья Маржохов А.В. Дело № 33-2470/2023
дело № 2-2346/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 сентября 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего – Бейтуганова А.З.,
Судей Сохрокова Т.Х. и Бижоевой М.М.,
при секретаре: Тлостанове Т.К.,
с участием представителя ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме заключенным в порядке Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,
по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,
установил а:
ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 30.11.2021г., мотивируя следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между Обществом (далее также - продавец) и ФИО1 (далее – истец, покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме (далее - предварительный договор), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность помещение, являющееся предметом договора.
Согласно изложенным в предварительном договоре условиям предметом договора является жилое помещение с проектным (строительным) номером 64/1, площадью 127 кв.м., расположенное на 10 этаже во 2 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного, по адресу: КБР, <адрес>, б/н.
При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 500 000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу помещения не исполнил.
Из существа предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.,1.1.,1.1.1,1.2.,1.3 предварительного договора. Также положениями п. 2.1. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и до передачи квартир истцу.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились.
Представитель истца обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела без его участия.
Директор Общества обратился к суду с заявлением о признании иска в полном объеме.
Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным решением, ПАО «Сбербанк России» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение и принять по делу новое решение, которым в исковых требованиях отказать в полном объеме, мотивируя следующим.
В апелляционной жалобе указано, что истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.
Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.
Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительстве, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-173.
В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.
В отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на заключение договора в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда не имелось.
В возражении на апелляционную жалобу ФИО1 просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции истец и ответчик в суд не явились.
Заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, Судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и ФИО1 заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность помещение, являющееся предметом договора.
Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является жилое помещение с проектным (строительным) номером 64/1, площадью 127 кв.м., расположенное на 10 этаже во 2 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного, по адресу: КБР, <адрес>, б/н (л.д.6-7).
При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек (л.д. 8).
Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.
Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже коммерческого помещения, которое будет построено в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства жилого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре жилое помещение, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор является договором участия в долевом строительстве.
Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.
Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 оплатила всю стоимость жилого помещения в размере 3 500 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал» (л.д.8).
В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества, доказательств платежеспособности истца Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В связи с этим в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.
Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
С учетом предмета и основания рассматриваемого иска иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.
Иные доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается вопреки доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР
определил а:
решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 июля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи Т.Х. Сохроков
М.М. Бижоева