УИД 03RS0003-01-2022-005503-39
№ 2а-5701/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Уфа 09 августа 2022 года
Кировский районный суд города Уфы в составе председательствующего судьи Соколовой И.Л., при секретаре Щурхиной Д.Д.,
при участии представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица Администрации Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан ФИО4 на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Министерства Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного жилищного строительства,
установил :
Административный истец ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, мотивируя требования тем, что он, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды земельного участка № с Администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет MP Уфимский район. Данный участок находится по адресу: Вид разрешенного использования: . На участке находится объект незавершенного строительства общей площадью
Срок договора истекал ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство Земельных и Имущественных отношений РБ с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
В своем письме от ДД.ММ.ГГГГ в продлении договора аренды истцу было отказано. Ответчик мотивировал это тем, что ФИО1 не имеет права на однократное трехлетнее продление договора аренды. Соответственно, «предоставить в аренду без торгов земельный участок для завершения строительства жилого дома не представляется возможным»
Истец считает данный отказ незаконным и необоснованным. Им не было реализовано право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства. Тяжелое финансовое положение не позволило ему завершить строительство в установленный срок. Но строительство идет. Дому уже был присвоен адрес.
Кроме того, Администрацией сельского поселения и ответчиком не заявлено требований об изъятии у истца объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. В отсутствие же договора аренды, ФИО1 лишен возможности завершить строительство дома.
В связи с изложенным истец просил суд:
Признать незаконным отказ Министерства Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .
Обязать Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: для завершения строительства объекта незавершенного жилищного строительства.
Административный истец извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, представлено заявление о рассмотрении без ее участия.
Представитель административного истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3, представитель заинтересованного лица Администрации Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан ФИО4 возражали по доводам иска.
Остальные участники извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» сведения о прохождении дел в суде (назначено к слушаю с указанием даты, времени и места проведения судебного заседания, с учетом особенностей соответствующего судопроизводства) находятся в открытом доступе в сети Интернет.
Изучив и оценив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации гарантировано право обжалования в суд решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).
Как следует из материалов дела, между ФИО1 и Администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет MP Уфимский район ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №. Данный участок находится по адресу: Вид разрешенного использования: .
Срок договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
На указанном земельном участке до и в период действия договора аренды был возведен объект незавершенного строительства, общей площадью на который зарегистрировано право собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано.
В обоснование отказа Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан приводятся следующие доводы.
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, рассмотрев обращение от ДД.ММ.ГГГГ № по вопросу продления договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства (жилого дома), сообщает следующее.
Ранее заключался договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № для завершения строительства жилого дома со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом вМинистерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что на основании вышеизложенного, предоставить в аренду без торгов земельный участок для завершения строительства жилого дома не представляется возможным.
Между тем, указанный отказ нельзя признать законным и обоснованным.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Документы о наличии объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке истцом были предоставлены.
Кроме того по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что административный истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан, а также администрация Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан не сообщили суду о наличии иных правопритязатателей, которые желали бы получить права на указанный земельный участок, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Кроме того, установлено, что ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должно содержаться, в частности, указание на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению.
Суд полагает необходимым обязать административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ :
Административный иск ФИО1 - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Министерства Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:
Обязать Министерство Земельных и Имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 согласно требованиям законодательства без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: для завершения строительства объекта незавершенного жилищного строительства.
Сообщить об исполнении решения в суд и истцу, в срок не позднее одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Кировский районный суд города Уфы.
Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.
Судья Соколова И.Л.
Решение суда в окончательной форме принято 19.08.2022.