54RS0№-21
Дело №
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
04 октября 2022 год город Новосибирск
Ленинский районный суд города Новосибирска в составе:
судьи Буровой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Калашниковой Я.А.,
с участием представителя истца ЖСК «Держава» - ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Держава» к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Новосибирского отделения № о прекращении залога,
установил:
Истец ЖСК «Держава» обратился в суд с вышеуказанным иском к ПАО Сбербанк России» в лице Новосибирского отделения №, в котором просил прекратить залог ПАО «Сбербанк» в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Трест 43» и ФИО5, что является основанием для прекращения записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении застройщика - ООО «Трест 43» открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ООО «Трест 43» создан ЖСК «Держава». Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве) в том числе;
- право на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой – зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения кадастровый номер № степень готовности объекта - 73%, проектируемая площадь 8647,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №
- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3 642 кв.м.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО «Трест 43», требование участника строительства - ФИО5 о передаче жилого помещения: двухкомнатная квартира № (строительный), расположенная на первом этаже, общей площадью - 63.2 кв.м., по адресу: <адрес> (строительный), кадастровый номер земельного участка №, на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием оплаченной суммы в размере 2 280 256 руб. 00 коп.
Арбитражный суд первой инстанции установил, что ФИО5 оплачено жилое помещение только за счет кредитных средств.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ изменен судебный акт первой инстанции, включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО «Трест 43» требование участника строительства - ФИО5 о передаче жилого помещения: двухкомнатная квартира №№ (строительный), расположенная на первом этаже, общей площадью - 63,2 кв.м., по адресу; <адрес> (строительный), кадастровый номер земельного участка №, на основании договора №-НД участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием оплаченной суммы 1 265 256 рублей, а также остаток неисполненных обязательств в размере 1 015 000 рублей.
Таким образом, арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика установлен размер оплаченной ФИО5 цены договора долевого участия в строительстве.
Размер неисполненных обязательств ФИО5 по оплате цены договора №-НД участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 265 256 рублей:
2 591 200 - 310 944 - 1 015 000 = 1 265 256, где
- 2 591 200 - цена договора,
- 310 944 собственные средства ФИО5 (не оплачены застройщику),
- 1 015 000 возврат займа в пользу ФИО5
В соответствии со ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости,
Произведена регистрация обременения в виде ипотеки в отношении договора №-НД участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после погашения требований участников строительства на основании определения арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО5 не является членом ЖСК «Держава». Обязательства по оплате жилого помещения не исполнено в полном объеме, отсутствуют правоотношения по завершению строительства МКД, а договор долевого участия №-№ от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным в соответствии с постановлением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, права требования по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ более не принадлежит залогодателю - ФИО5
В судебном заседании представитель истца ЖСК «Держава» ФИО7 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Третьи лица ФИО5, конкурсный управляющий ООО "Трест 43" ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив письменные пояснения, суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новосибирск Строй Монтаж» (ИНН №) в лице генерального директора ООО УК «Новосибирск Строй Монтаж» ФИО5 (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими и привлеченными силами построить многоэтажный жилой дом – <данные изъяты> третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. После завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает участник долевого строительства: 2-комнатную квартиру №, расположенную на 1-ом этаже, общей площадью – 63,2 кв.м. (л.д. 11).
В силу п. 2.1. Цена настоящего договора составляет 2 591 200 рублей.
В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, оборот) участник долевого строительства оплачивает цену договора в следующем порядке:
- 310 944 рубля в наличной форме в день подписания настоящего Соглашения;
- 2 280 256 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России».
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира в обеспечение обязательств участника долевого строительства, принятых по кредитному договору ОАО «Сбербанк России», считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности участником долевого строительства на квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является Банк. Права залогодержателя удостоверяются закладной.
Залог имущественных прав (прав требований) в силу Закона в пользу Банка не возникает с момента государственной регистрации настоящего Соглашения.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Трест 43» (ИНН №), который в дальнейшем осуществлял строительство дома по адресу: <адрес>, признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Трест 43» создан ЖСК «Держава» (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 17).
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-24) ЖСК «Держава» переданы права застройщика, принадлежащие ООО «Трест 43» в том числе:
- право на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой – зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения кадастровый №, степень готовности объекта - 73%, проектируемая площадь 8647,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №;
- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3 642 кв.м.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-29) в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО «Трест 43» включено требование участника строительства - ФИО5 о передаче жилого помещения: двухкомнатная квартира № (строительный), расположенная на первом этаже, общей площадью - 63.2 кв.м., по адресу: <адрес> (строительный), кадастровый номер земельного участка №, на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием оплаченной суммы в размере 2 280 256 руб. 00 коп.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение суда первой инстанции изменено с указанием на оплаченную ФИО5 сумму по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № - 1 265 256 рублей, а также остаток неисполненных обязательств в размере 1 015 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области за ПАО Сбербанк зарегистрирован залог в силу закона №, основанием для государственной регистрации указаны: договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ссылается на то, что поскольку ФИО5 не является членом ЖСК «Держава», обязательства по оплате жилого помещения им в полном объёме не исполнены, отсутствуют правоотношения по завершению строительства МКД, так как договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным, то права требования по договору участия в долевом строительстве №-НД от ДД.ММ.ГГГГ более не принадлежат залогодателю ФИО5, а, следовательно, залог ПАО Сбербанк в отношении указанного требования подлежит прекращению.
В соответствии со ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ), участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
На основании пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.
В этом случае все договоры долевого участия в строительстве считаются прекращенными без заявления участника строительства, поскольку требования участников строительства в соответствующей части погашены.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
К таким законам относится Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.
Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, залогом обеспечивается исполнение застройщиком (залогодатель) обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Из буквального толкования пункта 17 ст. 201.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) следует, что в случае передачи в соответствии с данной статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства прекращается залог прав застройщика (залогодателя) на объект незавершенного строительства, т.е. залог в пользу участников строительства (залогодержателей).
Между тем истцом заявлено о погашении записи о государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк" (залогодержатель), внесенной в обеспечение обязательства участника долевого строительства по кредитному договору, заключенному с банком.
Поскольку спорная запись об ипотеке возникла не в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), ее погашение должно производиться в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО5, ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращение взыскания на право требования, постановлено:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Обратить взыскание на право требования по договору участия в долевом строительстве № НД от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес> (строительный), заключенного с ФИО5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 3 197 600 рублей.
Апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения.
Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами установлен факт правомерности возникновения и наличия залога ПАО Сбербанк.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд учитывает также, что представителем ЖСК «Держава» в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие об исполнении дольщиком обязательств перед банком из кредитного договора.
Следовательно, при погашении записи об обременении в виде ипотеки, в данном случае будут нарушены права ПАО «Сбербанк» как кредитора.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ЖСК «Держава» о прекращении залога ПАО Сбербанк в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Трест 43» и ФИО5, что является основанием для прекращения записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2022 года.
Судья (подпись) Е.В. Бурова
Подлинник решения находится в гражданском деле № Ленинского районного суда <адрес>.