Решение по делу № 2-524/2023 от 24.08.2023 - о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам и возложении обязанности по освобождению жилого помещения и передаче ключей, а также по встречному иску ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» к <ФИО> о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

Гражданское дело № ******

№ ******

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО5, с участием представителя истца ФИО10, представителя ответчика ФИО6, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам и возложении обязанности по освобождению жилого помещения и передаче ключей, а также по встречному иску ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» к ФИО2 о признании договора аренды недействительным (ничтожным)

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеназванным иском к ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург».

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 на основании договора социального найма № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с <адрес>, является нанимателем жилого помещения – <адрес>, расположенной в <адрес>. Между ФИО2 и ООО УК «Ремтройкомплекс Екатеринбург» заключен договор аренды (найма) вышеуказанного жилого помещения площадью 117 кв.м. на неопределенный срок. Арендная плата по условиям договора установлена исходя из расчета 200 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади ежемесячно (п. 4.1 договора). Расходы по оплате стоимости коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, расходы на содержание общего имущества здания, строения, сооружения, в котором расположен данный объект, не включается в состав арендной платы и оплачивается арендатором в соответствии с условиями заключенных с поставщиками коммунальных ресурсов договоров или выставленных квитанций от ООО «ЕРЦ». Ответчик производил оплату не в полном объеме, задолженность по арендным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 872 116 рублей 30 копеек.

В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, истец просил расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, возложить на ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» обязанность освободить жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и возвратить от неё ключи от входной двери, а также взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в сумме 872 116 рублей 30 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 922 рубля.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО10, который поддержал заявленные требования по доводам и основаниям иска. Дополнительно указал, что предметом его исковых требований является только взыскание задолженности именно по арендным платежам. Пояснил, что согласие органа местного самоуправления на предоставление спорного жилого помещение в поднаем прямо предусмотрено условиями договора социального найма № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.п. «б» п. 6 которого наниматель праве, в том числе, сдавать жилое помещение в поднаем. Руководствуясь данными условиями договора, истцом было передано указанное имущество в поднаем ООО «УК «Ремстройкомплекс», которое было осведомлено о том, что данное помещение является муниципальной собственностью, а истец – нанимателем данного жилого помещения, что прямо указано в п. 1.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Решение о сдаче данного помещения в поднаем управляющей компании истцом было принято в связи с наличием у него задолженности по оплате за жилищно – коммунальные услуги (далее - ЖКУ). При этом, при заключении договора аренды между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что поступающие арендные платежи по данному договору будут зачтены в счет погашения имеющейся задолженности по ЖКУ. Сам договор аренды был подписан истцом и лично директором ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург», а акт приема – передачи недвижимого имущества со стороны арендатора от ДД.ММ.ГГГГ – представителем ответчика ФИО3, от которого и поступило изначально предложение о заключении договора аренды и от которого по условиям договора аренды в период его действия поступали денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей за пользование спорным объектом недвижимости. Помещение использовалось ответчиком в качестве хостела для проживания в нем на временной основе людей. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца в одностороннем порядке расторг договор аренды, направив в адрес ответчика соответствующее уведомление. Однако, ключи от квартиры ответчиком истцу до настоящего времени так и не переданы, помещение не освобождено.

Не согласившись с заявленными требованиями и изначально оспаривая подпись директора ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представителем ответчика ФИО6 было заявлено встречное исковое заявление о признании незаключённым договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, после предложения суда обеспечить явку самого директора управляющей компании с целью отбора у него экспериментальных образцов почерка, а также предоставления последним документов, составленных приближенно к дате договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика изменены основания встречного иска. Не оспаривая в последующем подписи в самом договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представитель ответчика просила признать его недействительным по основаниям его ничтожности. Указала, что ФИО2 не является собственником спорного жилого помещения, не представил управляющей компании согласие собственника помещения на сдачу его в аренду. Наоборот, как пояснила в судебном заседании представитель <адрес>, согласия органа местного самоуправления на предоставление данного объекта в поднаем, получено не было. Передача объекта недвижимости ООО УК «Ремстройкомплекс» не происходила, акт приема – передачи жилого помещения, который был бы подписан директором управляющей компании, в материалы дела представлен не был, в установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован. Представленный истцом акт приема – передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени ООО УК «Ремстройкомплекс» ФИО3 При этом, изначально представитель ответчика неоднократно указывала, что ФИО3 в штате управляющей компании никогда не значился. Однако, в последующем, уже после получения судом сведений из Управления ФНС России по <адрес> о производимых работодателями ФИО12. налоговых отчислений, представителем ответчика предоставлена справка, датированная ДД.ММ.ГГГГ, о том, что ФИО13 ранее занимал должность «Начальника отдела по взысканию задолженности в ООО «УК Ремстройкомплекс Екатеринбург» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ним был заключен трудовой договор № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, который прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании приказа директора ФИО8 по п. 3 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» никогда не осуществляло в адрес истца арендных платежей, не производило оплату за потребленные ЖКУ, не заключало договоров энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. Платежи за спорное помещение осуществлялись на основании квитанций, выставляемых платежным агентом ООО «ЕРЦ», путем наличных и безналичных расчетов. Заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества должно осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Помимо этого, стороной ответчика также заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности.

Представитель третьего лица <адрес> ФИО7 в судебное заседание не явилась, ранее представила отзыв на иск, в котором указала, что между ФИО2 и <адрес> был заключен договор социального найма № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, расположенной в <адрес>. Предметом договора являлась передача нанимателю в бессрочное владение и пользование жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности для проживания и оплаты коммунальных услуг. Данное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ передано истцом в аренду ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» на неопределенный срок. Тем самым, истец не намеревался его использовать для своего проживания и члена его семьи (отца ФИО10). Согласно выписке по лицевому счету на спорное жилое помещение с 2018 года по ДД.ММ.ГГГГ имеется существенная задолженность нанимателя жилого помещения перед управляющей компанией в размере 363090 рублей 43 копейки и пени в сумме 491 969 рублей 62 копейки. ФИО2, не являясь собственником спорного жилого помещения, не получая согласия его собственника и наймодателя, заключил вышеназванный договор аренды с управляющей компанией. Кроме того, ФИО2 не предоставил данное согласие и в управляющую компанию.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании пояснил, что с 2016 года, будучи в хороших дружеских отношениях с директором ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» ФИО8, являлся по сути внештатным сотрудником ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург», в его обязанности входила работа с должниками по ЖКУ, при этом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он был даже официально трудоустроен в данной управляющей компании в должности начальника отдела по взысканию задолженности в ООО «УК Ремстройкомплекс Екатеринбург». В связи с тем, что у ФИО2 была задолженность по ЖКУ по <адрес>, расположенной в <адрес>, ФИО3 ему предложил сдать её в аренду управляющей компании, а поступающие арендные платежи засчитывать в счет погашения имеющейся задолженности по ЖКУ, о чем был осведомлен директор ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» ФИО8 После чего и был подписан договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, сам договор аренды подписывал директор управляющей компании ФИО8, а акт приема – передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» ФИО3, поскольку ему было поручено заниматься данным вопросом. Фактически помещение было передано истцом, ФИО3 даже произвел в нем ремонт. В арендованном у ФИО2 жилом помещении проживали сотрудники, в том числе, строительных компаний. Часть полученных от них денежных средств ФИО3 передавал лично директору управляющей компании ФИО8 Коммунальные платежи за ЖКУ по данной квартире оплачивал ФИО3 со своего расчетного счета, в том числе и в период, когда официально работал в управляющей компании. После ухудшения отношений с ФИО8, с октября 2022 года спорное помещение больше им не эксплуатировалось, ключи от него он передал в ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург». Также дополнительно указал, что ранее у него была фамилия «ФИО3», в последующем он менял ее на фамилию матери – «ФИО14», а в 2021 году снова сменил фамилию обратно на «ФИО3».

Представитель третьего лица МРИ ФНС России № ****** по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения изведен надлежащим образом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы по делу, приходит к следующему.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ).

В силу ст. 61 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между ФИО2 и <адрес> заключен договор социального найма № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из трех комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 117,10 кв.м., в том числе жилой 72,30 кв.м., по адресу: <адрес>, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг, в соответствии с договором на техническое обслуживание.

Согласно п. 1 ст. 685 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

В соответствии с ч. 1 ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (ч. 3 ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 77 Жилищного кодекса Российской Федерации договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

Как следует из ч. ч. 1, 2 ст. 78 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Как следует из буквального толкования условий договора социального найма № ****** от ДД.ММ.ГГГГ нанимателю было предоставлено право сдавать жилое помещение в поднаем (п.п. «б» п. 6 договора социального найма). Воспользовавшись данным правом, ФИО2 заключил с ООО УК «Ремтройкомплекс Екатеринбург» договор аренды (поднайма) вышеуказанного жилого помещения, площадью 117 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок (п. 1.4.). Расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата по условиям договора установлена исходя из расчета 200 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади ежемесячно (п. 4.1 договора). Расходы по оплате стоимости коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, расходы на содержание общего имущества здания, строения, сооружения, в котором расположен данный объект, не включается в состав арендной платы и оплачивается арендатором в соответствии с условиями заключенных с поставщиками коммунальных ресурсов договоров или выставленных квитанций от ООО «ЕРЦ» (п. 4.2).

Вышеуказанный договор аренды подписан между сторонами истцом и директором ООО УК «Ремтройкомплекс Екатеринбург» ФИО8, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось. При этом, отдельного письменного согласия наймодателя и собственника муниципального имущества на предоставление спорного объекта в поднаем истцом получено не было, копия договора аренды, заключенного с ответчиком в адрес органа местного самоуправления не направлялась, что сторонами не оспаривается. Однако, данные обстоятельства не могут служить основанием для признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, а также для признания данной сделки ничтожной, о чем заявлено во встречном иске ООО УК «Ремтройкомплекс Екатеринбург».

При этом, суд полагает необходимым отметить, что вопреки доводам ответчика и третьего лица <адрес> право нанимателя жилого помещения по договору социального найма сдавать его в поднаем предусмотрено как ст. 76 Жилищного кодекса РФ, так и п.п. «б» п. 6 договора социального найма, и не может служить доказательством, подтверждающим утрату нанимателем интереса к жилому помещению.

Исходя из совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, судом установлено, что спорное жилое помещение по условиям договора передано истцом, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема – передачи недвижимого имущества, который со стороны арендатора был подписан третьим лицом ФИО3 Как пояснил последний в судебном заседании данный акт им подписан с ведома директора управляющей компании, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он был трудоустроен в управляющей компании в ООО «УК Ремстройкомплекс Екатеринбург» в должности начальника отдела по взысканию задолженности.

Как следует из материалов дела, пояснений представителя истца и третьего лица ФИО3, во исполнение условий договора аренды, предусмотренных п. 4.2, ФИО3 со своего расчетного счета производилась оплата за ЖКУ по данному спорному помещению, так, ДД.ММ.ГГГГ им на лицевой счет № ******, открытый на имя ФИО9, внесено 10 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 11 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 16 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 30 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 42 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 30 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 13 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей, что подтверждается выпиской по лицевому счету № ******, в котором отражены данные операции, а также представленными чек – ордерами (по платежам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,). Кроме того, как следует из чеков по операциям, представленным стороной истца, ряд платежей за ЖКУ, вносимые ФИО3 не отражены по лицевому счету, а именно платеж от ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 10 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 10 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 13 000 рублей.

Данные денежные средства, как пояснили представитель истца и третье лицо ФИО3 вносились на расчетный счет именно ФИО3, а не истцом, последний, как пояснил его представитель ФИО10, оплату коммунальных платежей с ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно ни разу не производил, поскольку по условиям договора аренды данная обязанность возложена на самого ответчика. Кроме того, в вышеуказанных чеках – ордерах в качестве плательщика указан ФИО3, адрес плательщика – <адрес>, что полностью согласуется с пояснениями представителя истца и третьего лица. При этом, суд отмечает, что часть оплаты коммунальных платежей по спорной квартире произведена ФИО3, в том числе в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО3 являлся сотрудником ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург».

При этом, на фотографиях, содержащихся в техническом заключении «О техническом состоянии строительных конструкций в жилых помещениях квартиры за № ****** по адресу: <адрес> (ШИФР № ******), видно, что в спорном помещении расположено несколько двухъярусных кроватей, квартира обустроена для проживания, имеются следы жизнедеятельности, что подтверждает пояснения представителя истца и третьего лица ФИО3 об использовании спорного объекта недвижимости для проживания в нем людей.

Вышеуказанное свидетельствует об исполнении сделки, в том числе и со стороны ответчика.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчиком ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» арендные платежи с момента заключения договора не вносились.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая заявленное стороной ответчика ходатайство о применении срока исковой давности, а также положения ч. 3 ст. 196 ГК РФ задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ (3 года предшествующие подачи иска в суд) по ДД.ММ.ГГГГ (предельный период, заявленный ко взысканию истцом) составляет 775 881 рубль 93 копейки, из расчета: за октябрь 2019 года (4 дня: 23 420:31*4=3021,93); за 2020 год: 23 420*12=281040; за 2021 год: 23420*12=281040; за 9 мес. 2022 года: 23420*9=210780.

При этом, предметом исковых требований является взыскание именно арендных платежей за пользование жилым помещением. В связи с чем, платежи, внесенные ФИО3 в счет оплаты ЖКУ по спорному объекту недвижимости, не подлежат учету при расчете задолженности по арендной плате, как это ошибочно сделано истцом. Вместе с тем, суд отмечает, что спор о размере задолженности по ЖКУ по данной квартире является самостоятельным предметом рассмотрения в рамках гражданского дела № ******, находящегося в производстве Октябрьского районного суда <адрес>, в котором истцом ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» заявлены требования о взыскании с ответчиков ФИО10 и ФИО2 задолженности по оплате ЖКУ в сумме 606 772 рубля 99 копеек.

Рассматривая требования о расторжении договора, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, в том числе, в случае если арендатор не оплачивает жилищно – коммунальные услуги в сроки, предусмотренные настоящим кодексом. Судом установлено и не оспаривается сторонами, что данная обязанность ответчиком на протяжении всего действия договора исполнялась не надлежащим образом.

Применительно к положениям ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации представленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, по смыслу закона и заключенного сторонами договора, прекращение договора страхования в указанном случае не предусматривает обязательного заключения сторонами какого-либо двустороннего соглашения.

В материалах дела содержится уведомление истца от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма, которое получено ответчиком в этот же день и в котором указано на расторжение истцом в одностороннем порядке данного договора, а также содержится требование об освобождении спорного жилого помещения ответчиком и возврате ключей от него.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 450.1 ГК РФ суд, считает, что договор аренды уже прекратил свое действия и расторгнут, поэтому, вынесения решения суда о его расторжении не требуется. В связи с чем, в удовлетворении иска в этой части суд отказывает.

Вместе с тем, ключи от спорного помещения ответчиком истцу переданы не были, помещение не освобождено, обратного суду в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено. Помимо этого, как пояснил в судебном заседании третье лицо ФИО3, ключи от данной квартиры в октябре 2022 года, то есть как раз в период направления истцом в адрес ответчика уведомления о расторжении договора и прекращения договорных отношений между сторонами, передал в ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург». С учетом изложенного, суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, а также возвратить от неё ключи ФИО2

Рассматривая встречные исковые требования о признании ничтожной сделки по аренде квартиры, суд приходит к следующему.

В силу статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом.

Отсутствие согласия органа местного самоуправления на передачу спорного жилого помещения в поднаем при предоставлении наймодателем такого права истцу по условиям договора социального найма не может служить основанием для признания договора аренды ничтожной сделкой по иску ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург». Соответствующих требований от самого наймодателя заявлено не было.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли

Суд учитывает, что основания, по которым заявлен встречный иск об отсутствии согласия наймодателя на предоставление в поднаем жилого помещения, указывают лишь на оспоримый характер сделки. В то время как, управляющей компанией заявлены требования о её ничтожности. Кроме того, поскольку действие договора уже прекратилось, признание его недействительным само по себе не повлечет каких-либо последствий. Помимо этого, как было указано выше, подобных требований со стороны наймодателя не заявлялось, права последнего нарушены не были. С учетом изложенного, принимая во внимание положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении требований ответчика о признания сделки недействительной по основаниям её ничтожности.

Следует также отметить, что ответчику как управляющей компании жилого дома, в котором располагался спорный объект недвижимости, достоверно было известно о том, что истец является лишь нанимателем переданной в аренду квартиры, а нее собственником, о чем также свидетельствует п. 1.5 договора аренды, в котором указано, что помещение предоставлено арендодателю на основании договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с <адрес>.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного, ответчик, будучи осведомленным о собственнике и правообладателе спорного объекта недвижимости и в силу характера осуществляемой им деятельности по управлению жилым домом, в котором расположена вышеуказанная квартира, как профессиональный участник данного рынка, не требовал от ФИО2 предоставления дополнительных согласований от собственника по предоставлению квартиры в поднаем (в аренду). Наоборот, на протяжении длительного времени использовал его по назначению. С учетом изложенного, суд полагает, что управляющая компания в данном случае не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать.

На основании ст. 98 ГПК РФ взысканию с ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» в пользу ФИО2 подлежат также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 959 рубль.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» (******) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии № ******) задолженность по арендным платежам в сумме 775 881 рубль 93 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 959 рублей.

Возложить на ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» (******) обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, а также возвратить от неё ключи ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии № ******).

В остальной части иска, а также в удовлетворении встречного иска ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург» (******) к ФИО2(ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии № ******) о признании договора аренды недействительным (ничтожным) отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>

Председательствующий В.Ю. Темников