Дело № 2-1416/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июня 2025 года город Севастополь
Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:
председательствующего - судьи Казацкого В.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в городе Севастополе гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, третьи лица: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО5, нотариус Московского городского нотариального округа ФИО6 о признании обязательства исполненным, прекращении обременения в виде ипотеки,-
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в Балаклавский районный суд города Севастополя с иском к ответчикам о признании обязательства исполненным, прекращении обременения в виде ипотеки. Свои требования мотивировал тем, что между ФИО2, ФИО5 и ф.и.о. был заключен договор купли-продажи, согласно которого ФИО2, ФИО5 купили у ф.и.о. в общую долевую собственность по ? доли <адрес>, расположенной по адресу: г. Севастополь, <адрес>. Согласно условиям договора цена объекта недвижимости составила 5 906 642 рублей, из которых 50 000 рублей покупатели передали продавцу до подписания договора купли-продажи, а остальные денежные средства уплачиваются продавцу за счет средств федерального бюджета <адрес> - социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» по Государственному жилищному сертификату на имя ФИО2 и ФИО5, путем перечисления денежных средств в соответствии с действующим законодательством на счет продавца. Одновременно с государственной регистрацией права собственности в пользу продавца зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Свои обязательства по договору купли-продажи истец и третье лицо исполнили в полном объеме, однако регистрационная запись об ипотеке не погашена по причине того, что ф.и.о. умер ДД.ММ.ГГГГ Наследниками ф.и.о. являются ответчики – супруга ФИО3 и дочь ф.и.о. Поскольку у истца и третьего лица ФИО5 отсутствует возможность погасить регистрационную запись об ипотеке в общем порядке, за защитой своих прав истец обратилась в суд.
Истец в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении в ее отсутствие, требования, изложенные в иске, просила удовлетворить.
Ответчики в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили заявление о рассмотрении в их отсутствие, требования изложенные в иске признали полностью, против удовлетворения не возражали.
Иные лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, документирована паспортом гражданина Российской Федерации серии 60 22 №, выданным ДД.ММ.ГГГГ МВД по <адрес>, зарегистрирована по адресу: г. Севастополь, <адрес>, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ.
Третье лицо ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, документирована паспортом гражданина Российской Федерации серии 60 22 №, выданным ДД.ММ.ГГГГ МВД по <адрес>, зарегистрирована по адресу: г. Севастополь, <адрес>, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ф.и.о., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее – Продавец), и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее – Покупатели), заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор купли-продажи), согласно которого Продавец взял на себя обязательства передать в общую долевую собственность Покупателей: ? доли – ФИО5, ? доли – ФИО2, а Покупатели обязуются принять и оплатить принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: квартиру, назначение: жилое помещение, по адресу: г. Севастополь, <адрес>, общей площадью 43 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома, кадастровый № (далее – Объект недвижимости).
Согласно п. 3 Договора купли-продажи, Объект недвижимости оценивается сторонами в размере 5 906 642 рублей и указанная цена является окончательной и после подписания настоящего Договора изменениям не подлежит.
Пунктом 4 Договора купли-продажи установлен порядок расчетов, согласно которого 50 0000 рублей Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего Договора купли-продажи соразмерно долям каждого Покупателя, - 2 928 321 рублей уплачивается Продавцу за счет средств федерального бюджета <адрес> социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» по Государственному жилищному сертификату «о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения» №, выданному Министерством труда и социальной политики ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5, путем перечисления денежных средств в соответствии с действующим законодательством на счет Продавца, - 2 928 321 рублей уплачивается Продавцу за счет федерального бюджета <адрес> социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» по Государственному жилищному сертификату «о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения» №, выданному Министерством труда и социальной политики ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, путем перечисления денежных средств в соответствии с действующим законодательством на счет Продавца.
Как усматривается из условий Договора купли-продажи, право собственности на Объект недвижимости возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 Договора купли-продажи).
Согласно п. 6 Договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости Объекта недвижимости, указанный Объект недвижимости, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать указанный Объект недвижимости без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого Объекта недвижимости Продавец обязуется в течении 3 (трех) рабочих дней предоставить в Единый государственный реестр недвижимости заявление о прекращении залога (ипотеки).
Как следует выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) № КУВИ-001/2025-9423667 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилая квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: г. Севастополь, <адрес>, поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, правообладатели общей долевой собственности: ? доли – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ? доли – ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Согласно сведений ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ в отношении Объекта недвижимости - жилой квартиры с кадастровым номером № внесены ограничения прав и обременения в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ф.и.о., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Согласно представленной истцом копии свидетельства о смерти серии XI-МЮ №, выданном ДД.ММ.ГГГГ Органом ЗАГС Москвы № Многофункционального центра предоставления государственных услуг окружного значения Южного административного округа города Москвы, ф.и.о., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена актовая запись о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ
Также из представленной копии справки нотариуса Московского городского нотариального округа ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 являются единственными наследниками, принявшими наследство к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ф.и.о..
Согласно свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Московского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрированного в реестре №-н/77-2024-3-1124, наследницей имущества ф.и.о., умершего ДД.ММ.ГГГГ, является в ? доле – супруга ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которое состоит из прав на денежные средства, находящиеся на счетах, открытых в АО «Альфа -Банк» (№, №), в Банке ВТБ (ПАО) (№), в ПАО Сбербанк (№, №).
Обращаясь с настоящим иском в суд истец указала, что обязательства по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перед Продавцом исполнены в полном объеме.
Согласно представленной копии выписки по счету №, открытому на имя ф.и.о. в АО «Альфа-Банк» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были проведены денежные средства на общую сумму 5 856 642 рублей на основании государственного жилищного сертификата от ДД.ММ.ГГГГ, дата операций ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных копий платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Альфа-Банк» следует, что денежные средства с расчетного счета ф.и.о. выданы наследникам на основании свидетельства о праве на наследство по закону: ФИО3 в размере 2 928 319,92 рублей и ФИО4 в размере 2 928 319,91 рублей.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оплата по Договору купли-продажи Покупателями произведена в полном объеме, наследники Продавца претензий не имеют.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Нормы статьи 304 ГК РФ предусматривают, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистраций недвижимости».
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости -заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
В силу пункта 1 части 1 статьи 352 ГК ФР залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Законом или договором залога могут быть предусмотрены иные случаи прекращения залога (подпункт 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ). Перечень оснований прекращения залога является открытым.
Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
При этом, прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно исполнением залоговых обязательств в полном объеме.
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).
В свою очередь абзац 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального законга государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Частью 1 ст. 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку истец и третье лицо исполнили обязательства перед залогодержателем в полном объеме, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд -
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать обязательства ФИО5 и ФИО2 (покупателей) перед ф.и.о. (продавцом) по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Севастополь, <адрес>, общей площадью 43 кв.м., кадастровый №, предусмотренные договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ – исполненными в полном объеме.
Прекратить обременение в виде ипотеки, возникшей на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ф.и.о. (продавцом) и ФИО5, ФИО2 (покупателями), в отношении недвижимого имущества – квартиры, назначение: жилое помещение, по адресу: г. Севастополь, <адрес>, общей площадью 43 кв.м., кадастровый №.
Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании обращения любого из совладельцев независимо друг от друга.
Решение суда первой инстанции может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 24 июня 2025 года.
Судья В.В. Казацкий