Судья Корсакова Т.Г.

Дело № 2-378/2023

УИД 74RS0033-01-2023-000077-67

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 11-9674/2023

03 августа 2023 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Турковой Г.Л., Чиньковой Н.В.,

при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от 05 мая 2023 года по делу по иску ФИО1 к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с требованиями к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Предметом договора является земельный участок общей площадью 2 488 382 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды заключался в зимнее время. Размер арендной платы участка определен по результатам торгов и составил 548 758 рублей. При расчете арендной платы кадастровая стоимость участка составляла 17 692 396 рублей 02 копейки. ДД.ММ.ГГГГ года оказалось, что участок не того качества, как было указано в аукционе, кадастровая стоимость которого была явно завышена. При обращении в Министерство имущества Челябинской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, Министерством принято решение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 5 394 880 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. При обращении в Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Нагайбакского района Челябинской области о перерасчете арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было отказано, поскольку арендная плата определена в твердой денежной сумме и земельным законодательством и условиями договора не предусмотрено её изменение. Поскольку было установлено, что арендная плата по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ завышена, просил обязать Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского района пересчитать её согласно решению Министерства имущества Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в суде первой инстанции на требованиях настаивал по изложенным в заявлении основаниям. Просил также учесть решение Собрания депутатов Муниципального района Челябинской области № отДД.ММ.ГГГГ (с изменениями № от ДД.ММ.ГГГГ).

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании требования ФИО1 поддержала.

Представитель ответчика Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в суде первой инстанции возражала против предъявленных требований, суду пояснила, что земельный участок предоставлен ФИО1 по итогам торгов, на которых арендная плата установлена по выбору администрации района определенной рыночной стоимостью в соответствии с Законом « Об оценочной деятельности». Кадастровая стоимость в данном случае не учитывалась. ФИО1 при подаче заявления на торги, был согласен с арендной платой земельного участка. Считает, что оснований для пересчета арендной платы земельного участка, не имеется.

Решением Нагайбакского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО1 к Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ исходя из кадастровой стоимости установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Указывает на несогласие с выводами суда первой инстанции, поскольку полагает, что вся ценность земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается в его плодородности. Указывает, что на момент подписания договора аренды истец полагал, что спорный земельный участок обладает высокой степенью плодородности. Указывает также, что судом первой инстанции не вызывался в суд и не опрашивался эксперт, составивший отчет об оценке земельного участка и установившим размер арендной платы.

Считает, что судом первой инстанции выводы сделаны на основе предположений и догадок, а не установленных фактических обстоятельств, дело рассмотрено поверхностно.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены принятого по делу решения суда не усматривает.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского района Челябинской области и ФИО1 на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов на предоставление земельных участков в собственность или аренду о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2 488 382 кв.м. местоположение участка: <адрес>, кадастровый №. Срок аренды договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Расчет годовой арендной платы (по аукциону) составляет 548 758 рублей (в год) (л.д.7-9).

Из выписки газеты «ФИО11» от ДД.ММ.ГГГГ «Официальный отдел» следует, что Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области размещено извещение о проведении аукциона с открытой формой подачи предложения по цене на право заключения договора аренды земельного участка. По сведениям о земельных участках на торги выставлено несколько земельных участков. Лот № земельный участок, расположенный в <адрес> вид разрешенного использования-выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур. Земли сельскохозяйственного назначения. Площадь участка 2 488 382 кв.м., кадастровый номер участка №, начальный размер ежегодной арендной платы 548 758 рублей 00 копеек (согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ « Об определении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком». Шаг аукциона - 3% начальной цены- 16 462 рубля. Сумма задатка 20% начальной цены 109 751 рубль. Срок аренды 49 лет.

Заявки на участие в аукционе с прилагаемыми документами принимаются с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организаторами аукциона ДД.ММ.ГГГГ в 15 час. 00 мин. (л.д.64-65).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подана заявка на участие в аукционе (л.д. 66).

В соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №,общей площадью 2 488 382 кв.м. местоположение: <адрес>, примерно в 9,0 км. на северо-восток от ориентира <адрес>», составленным по заказу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района <адрес>, из итогового обобщения результатов расчета рыночной стоимости следует, что на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 548 758 рублей (л.д.72-99).

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по проведению торгов на предоставление земельных участков в собственность или аренду о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о допуске к участию в аукционе и признать участниками аукциона следующих претендентов, подавших заявки на участие в аукционе: ФИО1 Лот № ( п.1).

Признать аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № несостоявшимся по причине одной заявки на участие в аукционе ( п.8).

Заключить договор аренды земельного участка по лоту № с единственным заявителем, подавшим заявку на участие в аукционе в течение 10 дней со дня рассмотрения указанной заявки. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определить равной начальной цене предмета аукциона 548 758 рублей ( п.9) ( л.д.67-71).

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, установив, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, при этом величина кадастровой стоимости для расчета арендной платы при проведении торгов на спорный земельный участок не применялась, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия, соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 данного кодекса (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 и пункту 13 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 изложил правовую позицию, заключающуюся в следующем: арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора. Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса, Ответчик принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (в пункте 28) разъяснил, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как следует из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" не содержат каких-либо норм, допускающих изменение размера арендной платы, определенной по результатам торгов.

С учетом названных норм, а также условий договора аренды суд первой инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требование истца не подлежит удовлетворению. Суд верно исходил из того, что определенный по результатам торгов размер арендной платы не является регулируемым и на него не влияет изменение кадастровой стоимости арендованного участка.

В такой ситуации последующее изменение кадастровой стоимости, в том числе, решением суда, о котором не могли знать ни организатор торгов, ни потенциальные участники аукциона, может быть учтено лишь при проведении новых торгов. Так, уменьшение арендной платы по договору, который заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся, затрагивает неопределенный круг лиц - потенциальных арендаторов, которые, в условиях меньшей кадастровой стоимости участка и меньшей начальной цены аукциона решили бы участвовать в нем.

Спорный договор аренды земельного участка также не содержат положений, которые бы предусматривали возможность пересмотра размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (как в меньшую, так и в большую сторону).

При таких обстоятельствах суд верно отказал истцу в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы истца ФИО1 о несоответствии степени плодородности почвы спорного земельного участка материалами дела не подтверждаются и правового значения для разрешения спора не имеют, в связи с чем не влекут отмену принятого по делу решение суда.

По существу доводы жалобы повторяют позицию истца при рассмотрении дела в суде первой инстанций, выражают несогласие с оценкой представленных в материалы дела доказательств и установленными судом обстоятельств настоящего спора, основаны на ином толковании применительно к ним положений законодательства, в связи с чем не могут служить достаточным основанием для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагайбакского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.