Дело № 2-7532/2022 25 октября 2022 года

78RS0019-01-2022-002905-66

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Курилкина А.С.

при секретаре Дмитриевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Берейя ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключении основного договора, по встречному иску ФИО4 к ФИО15 ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО17 обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с обозначенным выше иском к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи ? долей земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонам заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, по условиям которого ФИО18 и ФИО4 договорились о заключении в последующем, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, основного договора купли-продажи ? доли земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> ? доли расположенного на нем дома с кадастровым номером: № которые сторонами оценены в 4 000 000 рублей. Вместе с тем, ответчик от заключения основного договора уклонилась.

При рассмотрении спора выявлено, что спорный земельный участок разделен его собственниками – ФИО4 и ФИО3 на два земельных участка с кадастровым номером № принадлежащий ответчику, и с кадастровым номером №, который находился в собственности ФИО3

ФИО19 иск в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнен, истец просил обязать ФИО4 заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № на следующих условиях: продавец ФИО4, продала, а покупатель, ФИО21 купил в собственность земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 622 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>а; стоимость земельного участка составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей; право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреетра и внесении соответствующих записей в ЕГРН.

Не согласившись с заявленным иском, ФИО4 предъявила встречный иск о признании предварительного договора недействительным по мотиву несоблюдения его сторонами нотариальной формы сделки.

Представитель истца ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебное заседание 25 октября 2022 года явилась, требования доверителя поддержала, в иске ФИО4 просила отказать, ссылалась на то, что поведение последней принципу добросовестности в обстоятельствах спора не соответствует.

ФИО4 и ее представитель – адвокат ФИО12, в суд явились на удовлетворении встречных требований настаивали, ссылались на отсутствие оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку в настоящее время предмет предварительного договора свое существование прекратил, оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи вновь образованного земельного участка, чья стоимость значительно увеличилась после его осуществления раздела участка, не имеется,

Дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие третьих лиц ФИО3 и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенных о месте и времени слушания дела, не сообщивших суду причин неявки, не просивших об отложении судебного разбирательства.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 3, 4, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, по условиям которого ФИО22 и ФИО4 договорились о заключении в последующем, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, основного договора купли-продажи ? доли земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> ? доли расположенного на нем дома за 4 000 000 рублей (п.п. 1.1, 1.2, 4.1, 4.2).

ФИО4, полагая данный договор недействительным, указывала, что при его заключении не соблюдена нотариальная форма сделки.

Пунктом 2 ст. 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (п. 2 ч. 1 ст. 163 ГК РФ).

Действительно, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент подписания договора, устанавливалось, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, при этом на момент подписания договора участок и дом находились в долевой собственности ФИО4 и ФИО3

Вместе с тем, п. 5 ст. 166 ГК РФ установлено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суд находит, что при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выразила явное намерение на заключение основного договора купли-продажи долей земельного участка и жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ за согласованную сторонами цену, приняла на себя ряд обязательств, связанны с заключением основного договора, как то извещение иных собственников об отчуждении спорных объектов (п. 3.1.1), явиться на нотариальное заверение договора купли-продажи (п. 3.1.4).

С момента подписания договора и до подачи иска в суд ФИО4 каким-либо образом свою позицию относительно недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствия у нее намерения заключить основной договор не выражала, при этом ФИО24 действуя в соответствии с условиями оспариваемого договора, уведомлял ответчика о необходимости явиться к нотариусу для заключения основного договора, на что от ФИО4 какой-либо реакции не последовало.

Поведение сторон после заключения сделки указывает, что ФИО25 полагался на действительности сделки и предпринимал меры к заключению основного договора купли-продажи, тогда как со стороны ФИО4, не указавшей покупателю на недействительность договора, на отсутствие у нее намерения исполнять предварительный договор, допущено нарушение требований п. 1 ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правами.

О наличии признаков злоупотребления правами в действиях ФИО4 свидетельствует также ее поведение, связанное с распоряжением спорным имуществом.

Так, копия искового заявления, направленная ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), получена ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ; при подаче иска ФИО28 заявлено о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета на совершение рег.действий, связанных с отчуждением спорных долей, которое определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено; копия определения от ДД.ММ.ГГГГ получена ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

При этом ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о прекращении существования здания по адресу: <адрес> <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано соглашение о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего земельный участок по адресу: <адрес> кадастровым номером № разделен на два земельных участка с кадастровым номером №, принадлежащий ответчику, и с кадастровым номером №, сведения о чем также внесены в реестр.

Изложенное свидетельствует о том, что ФИО4, заключившая договор ДД.ММ.ГГГГ, уведомленная о наличии у ФИО23 воли к заключению основного договора еще в ноябре 2021 года (л.д. 16), осведомленная о подачи им иска, связанного с правами на спорный земельный участок, жилой дом, и о наличии судебного обременения, хотя и не связанного с запретом на раздел участка, не сообщив о том истцу, начиная с марта 2021 года, предприняла ряд мер, результатом которых стала невозможность исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ (без оценки действительности данного договора), поскольку дом фактически уничтожен, а участок разделен, ввиду чего суд находит возможным применить в отношении ФИО4 принцип эстоппель, отказав в удовлетворении встречного иска, удовлетворив первоначальный иск, исходя из того, что в настоящий момент заключение основного договора на предложенных ФИО10 в уточенном иске условиях является единственным возможным способом восстановления его нарушенных прав.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 56, 57, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодека РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО26 ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО4 заключить с ФИО16 ФИО5 основной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № на следующих условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ:

- продавец <данные изъяты>, купил в собственность земельный участок с <адрес>

- стоимость земельного участка составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

- право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреетра и внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Курилкин А.С.

В окончательной форме решение изготовлено 30 декабря 2022 года.