Дело № 2-6548/2022
16RS0046-01-2022-009426-22
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 ноября 2022 года
Вахитовский районный суд города Казани в составе:
председательствующего судьи Зыбуновой Е.В.,
при секретаре Кадучевой С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАМ к ХЕР, ХАВ об уменьшении покупной цены договора и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ЗАМ обрпатилась в суд с иском к ХЕР, ХАВ об уменьшении покупной цены договора и взыскании денежных средств. В обоснование своих требований истец указал, что .... между ХЕР, ХАВ и ЗАМ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п.1 жоговора продавцы продали, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 500 кв.м., и на расположенный на нем индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., назначение: жилой дом, 2-этажный, общая площадь 106 кв.м.
Согласно п.3 договора стоимость недвижимого имущества составила 4 300 000 рублей. При этом цена жилого дома составила 2 303 000 рублей, цена земельного участка составляет 1 997 000 рублей.
Расчет между сторонами произведен в полном объеме следующим образом:
сумма в размере 431 800 рублей, оплачена из собственных денежных средств покупателя в день подписания договора;сумма в размере 3 868 200 рублей была оплачена за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.
В день заключения договора купли-продажи при передаче недвижимого имущества сторонами был составлен и подписан передаточный акт. Право собственности за истцом на приобретенные жилой дом и земельный участок было зарегистрировано в Управлении Росреестра по РТ в установленном законом порядке.
При подготовке к работам по строительству придомового гаража на приобретенном земельном участке. Истцу стало известно, что по земельному участку проходит подводящий газопровод, наличие которого препятствует возведению каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке.
Пытаясь выяснить ситуацию об имеющемся подводящем газопроводе. Истец обратилась в ООО «Газпром Трансгаз Казань», где ей сообщили, что указанный подводящий газопровод был проложен с письменного согласия продавцов, однако предоставить сведения о подводящем газопроводе предоставлять отказались. При том, что указанный подводящий газопровод прокладывался с согласия продавца, при заключении договора купли-продажи продавец умолчала о его наличии. Более того, истец никак не могла узнать о его наличии, поскольку указанный газопровод не отражается ни в топосъемке, ни в предоставленном ответчиками ГПЗУ.
Нарушенное право на получение товара соответствующего условиям договора может быть восстановлено путем соразмерного уменьшения покупной цены, которое оценивается покупателем исходя из стоимости работ, необходимой для переноса подводящего газопровода, которая по состоянию на ... г. составляет 155 000 рублей.
24.03.2022г. истец направил в адрес ответчиков претензию о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи, в связи с тем, что в ходе эксплуатации спорного земельного участка истцом выявлены ограничения (недостатки), которые при заключении договора купли-продажи не были оговорены продавцом. Однако претензия продавцами была оставлена без ответа.
В настоящем случае ответчиками не была предоставлена истцу информация об ограничениях земельного участка: о наличии подводящего газопровода. В случае, если истцу была известна указанная информация, она бы повлияла на решение о покупке данного земельного участка. Передача истцу заведомой ложной информации относительно сведений земельного участка является передачей недвижимости, не соответствующей условиям договора.
Просит уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ...., расположенных по адресу: РТ, ... на сумму 150000 рублей. Взыскать с ответчиков денежные средства в качестве уменьшения покупной стоимости земельного участка в размере 150000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, просила уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ...., расположенных по адресу: РТ, ... на сумму 155000 рублей. Взыскать с ответчиков денежные средства в качестве уменьшения покупной стоимости земельного участка в размере 155000 рублей.
Истец ЗАМ, представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали.
Ответчики ХЕР. ХАВ в судебное заседание не явились, ранее в ходе судебного разбирательства ответчик ХЕР иск не признавала, представив соответствующие доводы.
Представитель третьего лица ЭПУ «Казаньгоргаз» в судебном заседании разрешение вопроса оставила на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу частей 1 и 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалов дела следует, .... между ХЕР, ХАВ (продавцы) и ЗАМ (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавцы продали, а покупатель купила в собственность земельный участок с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: РТ, ..., з/у, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 500 кв.м., и расположенный на нем индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: РТ, ..., назначение: жилой дом, 2-этажный, общая площадь 106 кв.м.
.... между ХЕР, ХАВ (продавцы) и ЗАМ (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавцы продали, а покупатель купила в собственность земельный участок с кадастровым номером ... находящийся по адресу: РТ, ..., з/у, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 500 кв.м., и расположенный на нем индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: РТ, ..., назначение: жилой дом, 2-этажный, общая площадь 106 кв.м.
Согласно п.3 договора стоимость недвижимого имущества составляет 4300000 рублей. При этом цена жилого дома составляет 2303000 рублей, цена земельного участка составляет 1997000 рублей.
В п.8 договора указано, что в отношении земельного участка установлены ограничения, предусмотренные статьей 56, 56.1 ЗК РФ, документ-основание: Постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009г. №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», срок действия: ....
В тот же день сторонами подписан акт к договору купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно выписка из ЕГРН от .... ЗАМ зарегистрировано право собственности на жилой дом ..., общей площадью 106 кв.м., по адресу: ... земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: ...
.... ЗАМ обратилась с досудебной претензией к ХЕР, ХАВ, в котором указала, что при подготовке к работе по строительству придомового гаража на указанном земельном участке, стало известно, что земельному участку проходит подводящий газопровод, наличие которого препятствует возведению каких-либо объектов капитального строительства. Указанное обстоятельство не было сообщено при заключении договора купли-продажи. Если бы указанная информация была известна покупателю, то она повлияла бы на решение покупки указанного земельного участка, что является существенным. В соответствии с коммерческим предложение ООО «ГазСервис» перенос подводящего газопровода на границе участка, по состоянию на ... составляет 155000 рублей. Поскольку наличие на земельном участке подводящего газопровода не учитывалось, как покупателем, при принятии решения о покупке данного земельного участка, просила уменьшить покупную цену за земельный участок до 1842000 рублей и в срок до 01.04.2022г. вернуть разницу в сумме 155000 рублей.
.... ООО «ГазСервис» составлено коммерческое предложение, из которого следует, что ООО «ГазСервис» является строительно-монтажной организацией осуществляющие работы на объектах газораспределения и газо-потребления. «Перенос подводящего газопровода на границе участка по адресу: РТ, ... к/н участка ... предложено выполнить перенос по предварительной цене включая: проектно-изыскательские работы, экспертиза промышленной безопасности (оплачивается по счету экспертной организации), материалы для строительства ГНД, монтажные работы ГНД, изготовление ИТД и сдача в ЭПУ «Казаньгоргаз», по цене 155000 рублей.
Кадастровым инженером СЛР .... составлено информационное письмо, согласно которому по результатам проведения геодезических работ и анализа кадастровой ситуации в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ... (кадастровый ...) сообщила, что на территории земельного участка проходит подземная газовая труба, данная труба расположена до жилого дома на расстоянии от 4,4 метра до 4,9м.; на территории земельного участка проходит Охранная зона инженерных коммуникаций. Зона охраны искусственных объектов. ... ВЛИ-0,4кВ СИП- 3x95+1x70 СИП-Зх70+1х70, данная охранная зона расположена до жилого дома на расстоянии от 6,28м до 6,91м.
Из сообщения ООО «Газпром трансгаз Казань» от .... следует, что по земельному участку кадастровым номером ..., проходит подземный газопровод низкого давления ... мм, предназначенный для газоснабжения индивидуального жилого ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером .... Технические условия на подключение жилого ... были выданы ЗСС. При строительстве вышеуказанного газопровода со стороны ответчиков были получены письменные согласия.
.... по заявлению ЗСС составлено техническое условие ... от ... на подключение объектов к сети газораспределения по адресу: РТ, ... газоснабжение индивидуального жилого дома, кадастровый номер земельного участка ....
... Х., ХЕР дано согласие на пропуск газопровода через их земельный участок ... к соседнему участнику с кадастровым номером ..., собственником которого является ЗСС по адресу: ....
... подписан акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы.
ЭПУ «Казаньгоргаз» .... составлен акт обследования охранных газопроводов, из которого следует, что произведено обследование наружных газопроводов по адресу: ... Ай, ..., кадастровый .... Дано заключение, на момент проверки нарушений охранных зон газопровода «Правил охраны газораспределительных сетей» минимально допустимых расстояний согласно «СП 62.13330-2011» не обнаружено.
Из схемы расположения газопроводов следует, подземный газопровод по ... расположен на двух земельных участках с кадастровым номером ... дом ... и кадастровым номером ... ...А.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; согласно п. 5 ст. 10 вышеназванного Кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
В обосновании заявленных требований истица указала, что о наличии подземного газопровода ей стало известно после приобретения земельного участка с домом при подготовке к работам по строительству гаража, поэтому наличие данного газопровода препятствует возведению каких-либо объектов капитального строительства. О наличии подземного газопровода ей известно не было, и при заключении договора купли-продажи продавцами не сообщалось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В пункте 3 настоящей статьи закреплено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исходя из смысла приведенных норм материального права, продажа земельных участков имеет свою специфику, поэтому пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации выступает специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения.
Как установлено в ходе разбирательства, по земельному участку с кадастровым номером ..., принадлежащего ЗАМ (ранее принадлежавший Х), проходит подземный газопровод низкого давления, который предназначен для газоснабжения жилого дома ... с кадастровым номером ... (собственник З Данный газопровод был проведен на участок З с согласия Х.
По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (жилом доме) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.
При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.
Ответчица ХЕР возражая против требований истицы, указывала, что при покупке дома и земельного участка всем потенциальным покупателям, в том числе и истице, была показана газовая пипка, однако она не говорила, что через их участок идет газопровод на соседний участок, и как проходит подземный газопровод она ни когда не интересовалась, поскольку намерения проживать в данном доме у нее не было.
Таким образом, продавцами Х при заключении договора купли-продажи .... не была предоставлена покупателю ЗАМ информация об ограничениях продаваемого земельного участка, а именно о наличии подземного газопровода.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При вышеуказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что выявленный после приобретения истцом земельного участка с домом, а именно подземный газопровод, который проходит через земельный участок истца, для газоснабжения соседнего участка, является скрытыми, истец не могла знать о данных недостатках земельного участка в момент его приобретения, поскольку не обладала специальными познаниями в данной сфере и не имела возможности определить визуально о наличии прохождения через ее участок газоснабжения, а поэтому суд считает необходимым уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи недвижимого имущества, с взыскиванием с ответчиков в равных долях денежных средств в размере 155000 рублей в счет уменьшения цены договора.
Доводы указанные ответчицей ХЕР о том, что истице была показана газовая пипка, не означает информированности о наличии подземного газопровода, который проходит через земельный участок истицы, и поэтому безусловным основанием для отказа в иске не является. Доказательств обратного в ходе рассмотрения дела ответной стороной суду представлено не было.
Руководствуясь ст.ст. 196-198ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи недвижимого имущества от ...., заключенного между ХЕР и ХАВ, с одной стороны, и ЗАМ, с другой стороны, на сумму 150000 рублей.
Взыскать с ХЕР, паспорт гражданина РФ серии ... выдан ... ...., ХАВ, паспорт гражданина РФ серии ... выдан ... ...., в равных долях в пользу ЗАМ, паспорт гражданина РФ серии ... выдан ... ...., в счет уменьшения цены договора 150000 рублей, в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 4200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд г.Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья: Е.В.Зыбунова
Решение29.11.2022