Судья Севодина О.В. УИД 39RS0020-01-2022-000663-51
дело №2-783/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-613/2023
29 августа 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Поникаровской Н.В.
судей Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.
при секретаре Пчельниковой В.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО6 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 октября 2022 года по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – блокированного жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на объект недвижимости
Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО6 – ФИО9, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО7 и ее представителя ФИО10, полагавшей решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 15.01.2020, заключенного между ФИО8 и ФИО7 в отношении объекта недвижимого имущества – блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с КН №; возложении на ФИО8 обязанности по заключению договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи от 25.11.2019; признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества (блокированного жилого дома) и права аренды земельного участка с КН №.
В обоснование иска указано, что между ФИО6 и ФИО8 25.11.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., не введенного в эксплуатацию на момент заключения договора и права аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом.
По условиям договора покупатель принял на себя обязанность оплатить продавцу сумму 245 410 руб., составляющую 44% цены договора, из которой 168 000 руб. – сумма ранее полученного продавцом от покупателя займа, а остальные денежные средства вносятся покупателем не позднее 25.01.2020.
При этом в рамках предварительного договора № 1 ФИО8 приняла на себя обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи в срок до 20.04.2022.
26.04.2022 ФИО8 передала истцу копию решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 21.03.2022, из которого истцу стало известно, что ФИО8 произвела отчуждение спорного объекта в пользу ФИО7
Считает, что предварительный договор, заключенный между ФИО8 и ФИО7, является ничтожным, а также нарушает его права и законные интересы, поскольку на момент его заключения объект недвижимости – блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН № уже был обременен его правами, как покупателя, в рамках предварительного договора, заключенного в 2019 году между ним и ФИО8
В данном предварительном договоре указаны срок для заключения сторонами основного договора, цена, условия возникновения права собственности у покупателя, обязательство продавца. Договор подписан сторонами, что ими не оспаривается.
Таким образом, предварительный договор между ФИО6 и ФИО8 соответствует положениям Гражданского кодекса РФ и считается заключенным.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец считает, что ФИО8 уклонилась от заключения основного договора купли-продажи.
В силу положений статьи 445 ГК РФ имеются основания для возложения на ФИО8 обязанности заключить с ФИО6 основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных сторонами в предварительном договоре от 25.11.2019.
25 октября 2022 года Светлогорским городским судом Калининградской области постановлено решение об отказе в иске.
С решением суда не согласился ФИО6
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что судом не соблюден порядок оформления представленных ответчиком доказательств – фотоматериала, нотариального протокола осмотра доказательств не представлено.
Указывает, что представленные сторонами документы судом не исследовались, вопрос о приобщении данных документов судом не разрешался.
Не согласен с выводами суда о невозможности проведения по делу судебной экспертизы на предмет установления давности происхождения предварительного договора купли – продажи спорного объекта, заключенного 25.11.2019 между ФИО6 и ФИО8, который был представлен истцом в подтверждение своих доводов. Настаивал на необходимости проведения указанной экспертизы (том № 2 л.д. 194).
В суд апелляционной инстанции явились представитель ФИО6 – ФИО9, ФИО7 и ее представитель ФИО10
Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.
В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО «Светлогорский городской округ» от 21.08.2019 ФИО8 на основании её заявления предоставлены в аренду земельные участки с местоположением: Калининградская область, гор. <адрес> площадью 200 кв.м., КН №; участок 2 площадью 200 кв.м., КН №; участок 3 площадью 200 кв.м., КН №; участок 4 площадью 265 кв.м., КН № Разрешенное использование предоставленных земельных участков – блокированная жилая застройка (т. 1 л.д. 221-222).
26.08.2019 между администрацией МО «Светлогорский городской округ» (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 45/08-2019, по условиям которого арендодатель предоставила, а арендатор принял из земель муниципальной собственности в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, согласно данным государственного кадастра недвижимости (т. 1 л.д. 216).
Из пункта 1.1 договора следует, что участок имеет следующие характеристики: категория земель – земли населенным пунктов, КН №, площадь – 200 кв.м., разрешенное использование – блокированная жилая застройка (т. 1 л.д. 217).
Срок действия аренды участка установлен до 31.08.2045 (пункт 2.1 договора).
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с КН № был поставлен на кадастровый учет 11.06.2019 (т. 1 л.д. 184).
15.01.2020 между ФИО11 и ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность принадлежащий продавцу блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 предварительного договора указанный блокированный жилой дом продается продавцом покупателю за 7 500 000 руб.
15.01.2020 ФИО7 передала ФИО8 денежные средства в размере 200 000 руб.
Покупатель приобретет право собственности (владения, пользования распоряжения) на указанный блокированный жилой дом в соответствии с заключенным не позднее 15.04.2020 между сторонами основным договором купли-продажи.
09.04.2020 ФИО8 в ООО КБ «ПОРТАЛ» была заказана проектная документация жилого дома блокированной застройки по вышеуказанному местоположению (т. 1 л.д. 96).
24.03.2021 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО8 выдано разрешение на строительство (№ 39-RU39329000-198-2021) жилого дома блокированной застройки, на земельном участке с КН № (т. 1 л.д. 91).
28.05.2021 жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с КН № введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 169).
09.06.2021 жилой дом блокированной застройки поставлен на кадастровый учет с КН №, что подтверждено выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 208).
26.06.2021 в ЕГРН внесена запись о правах ФИО8 в отношении указанного жилого дома (т. 1 л.д. 210).
ФИО7, узнав о регистрации ФИО8 права собственности на дом, 15.07.2021 обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с исковыми требования о возложении на ФИО8 обязанности по заключению на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи жилого дома от 15.01.2020, основного договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки, расположенного на земельном участке с КН № (дело № 2-954/2021).
Исковые требования ФИО7 были мотивированы тем, что она, как покупатель, не утратила интереса в приобретении объекта недвижимого имущества. Более того, 11.08.2020 ей ФИО1 (сыном ФИО8, который занимался строительством блок-секций) переданы ключи от объекта недвижимости для проведения ремонта в блок-секции и проживания. Поскольку поведение ФИО8 и её сына ФИО2 не вызвали сомнений в исполнении обязательств по заключенному предварительному договору, ФИО7 были произведены частичные ремонтные работы на объекте и на придомовой территории. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен не по её (ФИО7) вине.
В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела ФИО8 подан встречный иск, в котором, не отрицая факта подписания предварительного договора купли-продажи с ФИО7, ФИО8 просила признать прекратившимися с 15.04.2020 обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого дома, заключенного с ФИО7 в связи с тем, что сторонами не направлено предложение о заключении основного договора.
Решением Светлогорского городского суда от 21.03.2022 исковые требования ФИО7 удовлетворены, встречные требования ФИО8 оставлены без удовлетворения.
На момент рассмотрения настоящего спора решение суда от 21.03.2022 не вступило в законную силу. На решение суда ФИО8 и не привлеченным к участию в деле ФИО6 принесены апелляционные жалобы. Производство по делу в суде апелляционной инстанции приостановлено до разрешения настоящего спора.
Как следует из материалов дела, 25.11.2019 между ФИО8 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель купить и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора, блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., не введенный в эксплуатацию на момент подписания договора и право аренды земельного участка с КН № (т. 2 л.д. 15).
Согласно п. 3 договора стоимость дома и права аренды земельного участка, указанных в договоре, составила 6 135 250 руб., из которых 5000000 рублей – стоимость дома, а 1 135 250 рублей – право аренды.
В рамках заключенного договора покупатель обязался оплатить продавцу сумму 245 410 рублей, составляющую 4% цены договора, где 168 000 рублей – сумма ранее полученного продавцом от покупателя займа, а остальные денежные средства вносятся покупателем не позднее 25.01.2020.
В соответствии с пунктом 6 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 20.04.2022.
Обращаясь в суд с настоящим иском, и настаивая на удовлетворении требованиямй о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 15.01.2020, заключенного между ФИО8 и ФИО7, ФИО6 приводил доводы о том, что жилой дом, приобретаемый ФИО7, не мог быть отчужден без определения судьбы права аренды. Полагал, что сделка, воля сторон, по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, является ничтожной.
Кроме того, ФИО6 приводил доводы о том, на момент заключения между ФИО7 и ФИО8 15.01.2020 предварительного договора купли – продажи спорного объекта, такой объект не мог выступать предметом сделки, поскольку был обременен его правами, как покупателя, в рамках предварительного договора, заключенного ранее, 25.11.2019 года. Полагал, что ФИО8 неправомерно уклонилась от заключения с ним основного договора купли – продажи, и поскольку сроки для заключения договора истекли и ФИО8 не исполнила условия предварительного договора в части заключения основного договора, он вынужден разрешать данный вопрос в судебном порядке.
Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО6 требований.
При этом, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, что оспариваемым предварительным договором купли-продажи от 15.01.2020, заключенным между ФИО7 и ФИО8, нарушаются права и законные интересы ФИО6
Поскольку суд первой инстанции не усмотрел оснований в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи от 15.01.2020 недействительным, то, как следствие, посчитал отсутствующим наличие правовых оснований для удовлетворения требований о возложении на ФИО8 обязанности по заключению договора купли-продажи с ФИО6 и признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости и права аренды на земельный участок.
Позиция суда первой инстанции и выводы в указанной части судебная коллегия считает правильными, основанными на законе и фактических установленных по делу обстоятельствах.
Согласно разъяснениям, данным в абзацах 6 и 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Судом было установлено, что ФИО7 были переданы ключи от спорного объекта недвижимости и с августа по ноябрь 2020 года в спорной блок-секции ФИО7 были произведены ремонтные работы.
Данный факт нашел свое подтверждение в показаниях, допрошенных в качестве свидетелей, ФИО3 и ФИО4.
Проведение ремонтных работ в спорной блок-секции также подтверждено договором подряда от 01.09.2020, заключенным между ФИО7 и ФИО5., приобщенного к материалам дела (т. 2 л.д. 43).
ФИО6 со своей стороны, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не было предоставлено доказательств проживания в спорном доме, несения расходов по ремонту, оплате за жилое помещение, что свидетельствует об отсутствии фактической передачи во владение блок-секции истцу.
Таким образом, спорный объект находился в фактическом пользовании ФИО7
Сторона ответчика в процессе рассмотрения дела высказывала сомнения в дате изготовления такого документа, приводя доводы о том, что данный предварительный договор был составлен позднее и не соответствует дате, указанной в нем.
Предварительный договор был представлен ФИО6 в заламинированном виде и согласно представленной суду первой инстанции информации из экспертных учреждений, провести исследование данного документа не представилось возможным.
С учетом того, что невозможно было проверить экспертным путем давность данного документа, суд первой инстанции посчитал данное доказательство недопустимым.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем ФИО6 – ФИО9 было заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения давности изготовления предварительного договора купли – продажи спорного объекта, заключенного 25.11.2019 между ФИО6 и ФИО8
Данное ходатайство было заявлено с целью проверки его доводов о заключении предварительного договора с ФИО8 именно на дату, указанную в договоре.
14.03.2023 года судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта поставлены вопросы о пригодности представленного на экспертизу документа - предварительного договора купли – продажи от 25 ноября 2019 года, составленного между ФИО8 и ФИО6, для установления времени его выполнения, о соответствии даты создания (выполнения) указанного выше предварительного договора, дате указанной на нем, о наличии в нем признаков более позднего внесения поправок в текст данного предварительного договора.
По результатам экспертизы ООО «Урало-Поволжское объединение судебных экспертов» подготовлено заключение № 15-04/23 от 26.05.2023 (том № 3 л.д. 95-159).
Эксперт пришел к выводам о том, что представленный на исследование предварительный договор пригоден для установления времени его выполнения. Дата создания (выполнения) указанного предварительного договора соответствует дате указанной в нем. Признаков подчистки, дописки и дорисовки экспертом не обнаружено.
Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО6
Позиция суда апелляционной инстанции обоснована следующим.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
На основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.
Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (не заключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).
В соответствии с п. 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, срок действия предварительного договора до 20.04.2022 года. До указанной даты основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.
Доказательств, подтверждающих обращение к ФИО8 с требованием о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в течение срока действия предварительного договора, а также доказательств того, что ФИО6 интересовался спорным объектом, и предпринимал какие – либо действия по оформлению прав на данный объект, стороной истца не представлено.
Допустимых доказательств, что стороны согласовали иной срок для заключения основного договора, а ответчик уклонилась от заключения договора, материалы дела не содержат.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что на 20.04.2022 основной договор не был заключен, письменное соглашение об изменении условий предварительного договора в части срока заключения основного договора между сторонами не заключено, истец не обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора в течение срока действия предварительного договора, апелляционный суд приходит к выводу, что обязательство по заключению основного договора является прекращенным, что исключает удовлетворение иска, заявленного ФИО6
Бесспорных доказательств, подтверждающих намерения ФИО6 заключить основной договор в отношении спорного объекта, стороной истца не представлено.
Уведомление, составленное ФИО6 в адрес ФИО8 о явки в МФЦ в последний день, определенный предварительным договором для заключения основного договора (20.04.2022), представленное представителем ФИО6 суду апелляционной инстанции 29 августа 2023 года, уже после проведения нескольких судебных заседаний и судебной экспертизы, судом апелляционной инстанции принято не было.
Следует обратить внимание, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороне истца предлагалось представить доказательства, свидетельствующие о его намерении заключить основной договор купли – продажи. Никаких документов ФИО6 не представлялось и его доводы в подтверждение заявленных требований сводились только к наличию у него оригинала предварительного договора купли – продажи спорного объекта от 25.11.2019 года.
Все приведенные стороной истца доводы, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были исследованы судом первой инстанции. Такие доводы были тщательно проверены судом первой инстанции и в дополнительной правовой аргументации не нуждаются. По существу данные доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда первой инстанции.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.
Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 августа 2023 года.
Председательствующий
Судьи