УИД 16RS0010-01-2023-000707-70

Дело №2-606/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пгт. Балтаси 12.12.2023

Балтасинский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Хазиевой Э.И.,

при секретаре Шамсутдиновой М.Ш.,

с участием:

ответчика ФИО1,

представителя органа опеки и попечительства ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

ФИО3 к ФИО1, ФИО6, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5, о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом основным договором, понуждении заключить основной договор купли-продажи и осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО6, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом основным договором, понуждении заключить основной договор купли-продажи и осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с жилым домом, расположенными по адресу: <адрес>, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи. По условиям договора цена имущества определена в размере 616 118 руб. 17 коп.: 500 000 руб. уплачивается истцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 116 118 руб. 17 коп. подлежит оплате путем зачета встречных требований по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в спорном недвижимом имуществе имеются также доли несовершеннолетних детей, то по условиям договора продавец обязался получить согласие органа опеки и попечительства на продажу объектов до ДД.ММ.ГГГГ и передать недвижимость покупателям до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчикам денежные средства в размере 500 000 руб. по указанному договору купли-продажи, что подтверждается распиской. Также между сторонами было заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому сумма в размере 116 118 руб. 17 коп. уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ, а из акта приема-передачи исключен п. 4 по которому продавец получил оплату денежных средств в размере 116 118 руб. 17 коп. от покупателя. Однако ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. Поэтому просит признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи недвижимого имущества, либо понудить ответчиков заключить с ним основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, осуществить государственную регистрацию земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2727,83 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером №, площадью 62,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, за истцом в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, от него имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО1 иск не признал.

Ответчики ФИО6 и несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5 надлежаще извещены, в суд не явились, от ответчика ФИО6 поступило возражение на исковое заявление, в котором она просит рассмотреть дело без ее участия и в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав ответчика, заслушав заключение органа опеки и попечительства, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса (п. 1).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО6, несовершеннолетними ФИО4 и ФИО5 (продавцами) и ФИО3 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2727,83 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером №, площадью 62,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

По условиям вышеназванного предварительного договора купли-продажи покупатель обязуется произвести следующие действия: получить согласие органа опеки и попечительства на продажу объектов до ДД.ММ.ГГГГ и передать объект покупателю по основному договору до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6.1, 1.6.2).

Стоимость недвижимого имущества составляет 616 118 руб. 17 коп., из которых цена земельного участка – 116 118 руб. 17 коп., а цена жилого дома – 400 000 руб. (п. 2.1). Стороны согласовали следующий порядок расчетов по основному договору: стоимость объекта в размере 116 118 руб. 17 коп. вносится путем зачета встречных требований покупателя к продавцу в размере 116 118 руб. 17 коп. по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком №КП-009/2021 от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком №КП-009/2021 от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 3.2.1 договора:

«сумма в размере 116 118 руб. 17 коп. выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ частично за жилой дом и земельный участок. Ипотека в силу закона у продавца не возникает»,

Из п. 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ исключено:

«покупатели передали, а продавец получил сумму в размере 116 118 руб. 17 коп. за продажу жилого дома и земельного участка».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующей как законный представитель несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор мены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, согласно которому ФИО6, действующая от имени своих несовершеннолетних детей получает по 2/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, в долевую собственность в равных долях по 1/10 доле каждому, а ФИО1 получает в собственность по 2/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок принадлежит ФИО1 в размере 2/10 доли, ФИО1 и ФИО6 в размере 4/5 доли в совместной собственности.

А спорный жилой дом принадлежит ФИО1 в размере 2/10 доли, ФИО1 и ФИО6 в размере 4/5 доли в совместной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, согласованные сторонами (указан предмет договора, позволяющих с точностью идентифицировать объект купли-продажи, цена недвижимого имущества, порядок расчета между сторонами, порядок оформления передачи недвижимого имущества, права, обязанности и ответственность сторон договора).

Данный договор исполнен со стороны покупателя (денежные средства перечислены в полном объеме). Требования к форме договора также были соблюдены.

Таким образом, истец исполнил надлежащим образом свои обязательства по предварительной оплате недвижимого имущества, предусмотренные пунктом 2.1 договора.

Из пояснений ответчика следует, что истец им передал денежные средства за спорное недвижимое имущество в полном объеме, однако он не желает заключать основной договор купли-продажи ввиду того, что намерен продать имущество за более выгодную цену. При этом его никто не понуждал заключить предварительный договор купли-продажи, в договоре его подпись. Недвижимое имущество находится в пользовании истца.

При таких данных суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, которое будет создано в дальнейшем, к которому не применяются правила статьи 429 ГК РФ.

Между тем, исковое требование о понуждении ответчиков заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

Пункт 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ввиду того, что предварительный договор купли-продажи признан судом как основной договор купли-продажи, то оснований для понуждения ответчиков заключить с истцом основной договор купли-продажи не имеется.

Исковые требования к несовершеннолетним ФИО4 и ФИО5 также подлежат отказу в удовлетворении, поскольку данные лица в настоящее время не являются сособственниками спорного недвижимого имущества и поэтому является ненадлежащими ответчиками по данному делу.

Кроме того, настоящее решение суда является основанием для регистрации на спорное недвижимое имущество за истцом, при этом истец еще не обращался в регистрирующий орган для регистрации своего права на основании вступившего в законную силу решение суда, в связи с чем требование об осуществлении государственной регистрации имущества за истцом подлежит отказу в удовлетворении.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2727,83 кв.м и жилого дома с кадастровым номером №, площадью 62,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО6, несовершеннолетними ФИО4, ФИО5 (продавцами) и ФИО3 (покупателем) основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Взыскать ФИО1, ФИО6 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере по 150 руб. с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Балтасинский районный суд Республики Татарстан.

Председательствующий: