Дело №60RS0015-01-2023-000267-25

Производство №2-332/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Опочка 27 ноября 2023 года

Псковская область

Опочецкий районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Иванова А.В.,

при секретаре Васильевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора найма жилого помещения действительным, взыскании денежных средств по договору найма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Опочецкий районный суд Псковской области с иском к ФИО2 о признании договора найма жилого помещения от 12 мая 2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, действительным, взыскании денежных средств по договору найма в размере 422 200 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 293 190 рублей 67 копеек.

В исковом заявлении истец указала, что она является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Также собственником ? доли данного жилого помещения является ее сын. 12.05.2012 она заключила договор аренды квартиры с ФИО2 При подписании данного договора был подписан акт приемки и передачи ключей от квартиры. В 2020 году ФИО1 узнала, что ФИО2 без предупреждения съехала с квартиры. Акт приема сдачи квартиры в связи с тем, что ответчик уже не пользуется квартирой, они не составляли. Задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 2013 по 2022 год составляет 293 190 рублей 67 копеек. Задолженность по оплате за аренду за период с 2013 по 2022 год составляет 422 200 рублей. 29.12.2022 ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность, однако она была оставлена без ответа. Указанные обстоятельства явились причиной обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями.

В судебное заседание не явилось третье лицо ФИО3 и представитель третьего лица Управления ФНС по Псковской области, в представленных суду заявлениях оба просили рассмотреть дело без их участия. ФИО3 просил иск удовлетворить, а представитель ФНС по Псковской области просил вынести решение по делу по усмотрению суда.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, а именно: что она является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Также собственником ? доли данного жилого помещения является ее сын. 12.05.2012 она заключила договор аренды квартиры с ФИО2 При подписании данного договора был подписан акт приемки и передачи ключей от квартиры. Ежемесячная плата за найм составила 11000 рублей. Кроме того, согласно условиям договора, все коммунальные услуги должны были оплачиваться за счёт ФИО2 по показаниям счётчика и на основании счетов соответствующих организаций.

С марта 2013 года ФИО2 стала нарушать условия договора и вносила ежемесячные платежи за найм квартиры и коммунальные услуги нерегулярно, в связи с чем у неё образовалась по данным платежам большая задолженность.

В апреле 2020 года ФИО1 узнала, что ФИО2 без предупреждения съехала с квартиры. Акт приема сдачи квартиры в связи с тем, что ответчик уже не пользуется квартирой, они не составляли по причине отсутствия ФИО2 Задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 2013 по 2022 год составляет 293 190 рублей 67 копеек. Задолженность по оплате за аренду за период с 2013 по 2022 год составляет 422 200 рублей. 29.12.2022 ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность, однако она была оставлена без ответа.

Кроме того, указала, что в устной форме после заключения сделки по найму квартиры она потребовала от ФИО2, чтобы та ей ежемесячно отдавала в счёт оплаты коммунальных услуг с начала 2013 года по пять тысяч рублей, а вносить плату за коммунальные услуги она (ФИО1) будет сама. После того, как срок действия договора закончится и ответчица освободит квартиру, они по данным выплатам произведут между собой окончательный расчёт.

Представитель истца ФИО4 полностью поддержала исковые требования ФИО1

Представитель ответчика Капул М.И. исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать. При этом пояснил, что ФИО1 заключила договор найма квартиры с ответчиком ФИО2, в которой ей принадлежит всего лишь ? доля в праве собственности. Распорядилась квартирой от своего имени в нарушение ст. 247 ГК РФ. Сособственники пользуются принадлежащим им имуществом по взаимному согласию, и должны были оба подписать договор как наймодатели. Согласия на заключение договора найма квартиры от имени ФИО1 второй собственник не давал.

Истец и ответчик заключили в мае 2012 года договор коммерческого найма жилого помещения (квартиры), принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности в простой письменной форме, согласовали условия договора. Однако в нарушение действующего законодательства с 2013 года по устному соглашению изменили его условия относительно порядка оплаты коммунальных услуг. В связи с чем договор по истечению 11 месячного срока, на который он был заключён, прекратил своё действие, поскольку не было составлено дополнительного соглашения об изменении условий договора в той же форме, в которой был составлен первоначальный договор.

Кроме того, представитель ответчика Капул М.И. просил отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за найм жилого помещения и задолженности по оплате коммунальных услуг.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Пунктом 1 ст. 673 ГК РФ предусмотрено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно абзаца 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Собственником другой ? доли в праве на квартиру является ее сын ФИО3 12.05.2012 ФИО1 от своего имени заключила договор аренды квартиры с ФИО2 При подписании данного договора был подписан акт приёма - передачи данной квартиры. В апреле 2020 года ФИО1 узнала, что ФИО2 без предупреждения съехала с квартиры и более в ней не проживает. Последний платёж за найм квартиры и коммунальные платежи ФИО2 были уплачены в феврале 2020 года. Акт приема - сдачи квартиры не составлялся в связи с отсутствием ФИО2 Исходя из расчётов задолженности по оплате коммунальных услуг, представленных истцом ФИО1 за период с 2013 по 2022 год задолженность составляет 293 190 рублей 67 копеек, а по оплате за найм квартиры за этот же период задолженность составляет 422 200 рублей. 29.12.2022. ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность, однако она была оставлена без ответа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора найма квартиры от 12.05.2012 действительным по настоящее врем, суд исходит из того, что данный договор наймодатель ФИО1 заключала от своего имени, без полномочия на заключение договора от своего имени со стороны второго сособственника квартиры.

При этом в договоре от 12.05.2012 ФИО1 ввела в заблуждение ФИО2 указав, что квартира принадлежит ей полностью на праве собственности, также указала недостоверную информацию о том, что квартира не обременена правами других лиц, а она (ФИО1) всего лишь является её долевым собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, пользование и распоряжение общим имуществом возможно с согласия всех собственников. В связи с чем договор найма в этом случае должны подписывать все собственники.

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ договор нельзя признать заключённым, поскольку между сторонами не согласованы существенные условия договора, выразившиеся в предоставлении нанимателю недостоверной информации относительно правообладателей данной квартиры и не подписании договора другим сособственником квартиры.

Кроме того, истец и ответчик подписали в мае 2012 года договор коммерческого найма жилого помещения (квартиры), принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности в простой письменной форме, согласовали условия договора. Однако в нарушение действующего законодательства с 2013 года по устному требованию ФИО1 стороны изменили его условия относительно порядка оплаты коммунальных услуг, не оформив это письменным соглашением. В договоре указано, что оплата коммунальных услуг производится за счёт средств нанимателя на основании выставленных счетов и по показаниям счётчиков. Однако ФИО1 с 2013 года предложила ФИО2 передавать ей денежные средства ежемесячно на оплату коммунальных услуг в размере 5000 рублей, а окончательный расчёт между сторонами произвести по окончании действия договора найма (л.д. 146). В связи с чем договор по истечению одиннадцатимесячного срока, на который он был заключён, прекратил своё действие, поскольку не было составлено дополнительного письменного соглашения об изменении условий договора.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Указанное вытекает также из п. 4.3 договора найма квартиры от 12 мая 2012 года, где указано, что срок найма может быть продлён только по взаимному соглашению сторон. Однако письменного договора о продлении срока его действия на иных условиях заключено между сторонами не было.

Представителем ответчика адвокатом Капулом М.И. в судебном заседании по исковому требованию о взыскании задолженности за найм жилого помещения и оплате коммунальных платежей было заявлено о том, что истцом был пропущен срок исковой давности. В связи с чем просил суд отказать в удовлетворении данных исковых требований по указанному основанию.

Последний платёж в адрес ФИО1 за найм жилого помещения и коммунальные услуги был произведён ФИО2 в феврале 2020 года, а в суд с заявленными исковыми требованиями она обратилась в апреле 2023 года, в связи с чем ФИО1 пропущен трёхлетний срок исковой давности по исковым требованиям о взыскании задолженности за найм жилого помещения и коммунальные услуги.

Согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

О том, что ФИО2 освободила квартиру, принадлежащую ФИО1 и ФИО3, переехав в другое место жительства, перестала платить за найм жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги истица узнала за три года до подачи искового заявления в суд. В связи с чем пропустила трёхлетний срок исковой давности на подачу искового заявления.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно договору найма от 12.05.2012 оплата за найм жилого помещения и коммунальные услуги осуществляется ежемесячными платежами.

Учитывая, что оплата по вышеуказанным платежам должна была производиться ежемесячными платежами, срок исковой давности необходимо применять отдельно по каждому платежу.

В ходе рассмотрения дела стороной истца было указано на то, что ФИО2 за период с 01.04.2021 по 01.12.2021 вносила периодические помесячные платежи на дебетовую карту ФИО1 (л.д. 12) на основании ранее заключённого договора. Указанные платежи, по мнению истца и его представителя, свидетельствует о том, что договор продолжал и продолжает действовать по настоящее время.

При вынесении решения об отказе в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по оплате за найм жилого помещения и оплате коммунальных платежей по основанию пропуска срока исковой давности, суд учитывает то обстоятельство, что истица ФИО1 в судебном заседании пояснила, что платежи с 01.04.2021 по 01.12.2021 ФИО2 производила в счёт оплаты задолженности за предыдущие года. При этом указала, что ей всё равно за какие годы ФИО2 оплачивала задолженность и эти платежи не были текущими (л.д. 98).

Многотысячная задолженность ФИО2 перед ФИО1 согласно расчётам последней образовалась с марта 2013 года.

При указанных обстоятельствах у суда не было законных оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора найма жилого помещения действительным и взыскании денежных средств по договору найма отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Псковский областной суд через Опочецкий районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 1 декабря 2023 года.

Судья А.В. Иванов