Дело № 2-1792/2025
УИД 50RS0042-01-2025-000321-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2025 года г. Сергиев Посад
Московская область
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Козловой А.А.,
при секретаре судебного заседания Куликовой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «РНЕ Центр» о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, обязании восстановить напольное покрытие, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «РНЕ Центр» о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, обязании восстановить напольное покрытие, взыскании судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес> Единственными входом/проходом к месту осуществления хозяйственной деятельности под парикмахерскую в её помещения является пристройка с центральной входной дверью, представляющая собой ограждение двух нисходящих лестниц в противоположные стороны вдоль фасада здания с площадкой по центру ведущих к входным дверям, расположенным в фасаде здания помещения № и подвальном помещению ООО «РНЕ ЦЕНТР» с кадастровым номером №. Пристройка возведена по требованию Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно дополнительного соглашения к договору аренды №к от 27.07.1998г. с предыдущим арендатором помещения №. Вход в помещение ответчика № на дату вынесения дополнительного соглашения находился в проеме фасада многоквартирного дома. 18.07.2002г. был утвержден проект (эскиз) архитектурно-планировочного решения входа в помещение ДОСААФ и парикмахерской по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ГУП БТИ Сергиево-Посадского района исследовано помещение истца, с увеличением его площади до 25,9 кв.м., что отражено техническом описании. До июля 2023 года истец имела свободный доступ к своему помещению, у неё был свой ключ от входной двери. В июле 2023 года ответчик сменил личинку в замке входной двери пристройки, забаррикадировал дверь в её помещение стройматериалами, демонтировал напольное покрытие лестницы, и площадки у двери истца, повесил двойную цепь, указав, что именно ответчик является собственником помещения. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области был направлен запрос, в ответ на который истцу даны сведения, что Сергиево-Посадский городской округ ДД.ММ.ГГГГ продал пристройку с подвалом ответчику по договору купли-продажи№. Из материалов проверки прокуратуры выяснилось, что пристройки для прохода в помещение истца № и помещение ответчика № необоснованно было включено в состав помещения № и сдавалось в аренду. Спорная пристройка была создана в качестве вспомогательного помещения, предназначалась для обслуживания иных помещений в доме, не могла быть использована для иных самостоятельных целей и как относящаяся по своему функциональному назначению к общему имуществу МКД не могла быть передана в единоличную собственность отдельных лиц, поскольку это противоречит вышеуказанным нормам о назначении принадлежности общих помещений в МКД. В этой связи просит суд признать отсутствующим зарегистрированное за ответчиком ООО РНЕ «ЦЕНТР» право собственности на нежилое помещение площадью 8,9 кв.м., являющееся частью помещения № с кадастровым номером №. Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> на спорное нежилое помещение. Обязать ответчик восстановить напольное покрытие лестницы и площадки, ведущей к помещению № керамогранитной плиткой в течение 10 дней, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Истец ФИО2 в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, пояснила, что правом на приватизацию истец воспользовалась в 2009 году, просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «РНЕ Центр» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, по доводам, изложенным в письменных пояснениях, согласно которым истцом в обоснование требований указано, что с 1998 года являясь пользователем (арендатором) нежилого помещения № истец пользовалась входной группой, которая принадлежала Администрации <адрес>. В 2009 году истцом подано заявление о выкупе арендованного ей жилого помещения. Согласно техническому плану помещения и договора купли-продажи истец согласилась с выкупом помещения площадью 32,2 кв.м., с указанными литерами, в которые не входило вспомогательное помещение площадью 8,9 кв.м. Следовательно, заявляя требования истец знала о её якобы нарушенном праве с 1998 года, или с 2009 года в силу чего ей пропущен срок исковой давности. Спорное нежилое помещение площадью 8,9 кв.м. относится к имуществу общего пользования МКД, так как его функция носит вспомогательный характер доступа собственнику помещения №, в этой связи просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований, применить последствия истцом пропуска сроков исковой давности.
Представитель третьего лица Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее представила в суд письменный отзыв на иск, из которого следует, что на основании договоров от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № арендатором нежилого помещения (подвал и пристройка пом 26 ком 1-13) общей площадью 186 кв.м. с кадастровым номером № являлось ООО «РНЕ ЦЕНТР». ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и ООО «РНЕ ЦЕНТР» был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества. Ввиду того, что нежилое помещение является собственностью ООО «РНЕ ЦЕНТР» целесообразным является решить вопрос путем добровольного подписания собственниками соглашения о праве пользования пристройкой.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 28 площадью 6,3 кв.м. с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> площадью 25,9 кв.м. также принадлежит на праве собственности истцу.
Право собственности на нежилое помещение № возникло у истца на основании договора купли-продажи части здания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Муниципальным образованием «Городское поселение Сергиев Посад» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2
Указанное нежилое помещение находилось в аренде истца на основании договора аренды нежилого помещения №к от 27.06.2003г.
Согласно ответу Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу сообщено, что на основании договоров от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, № арендатором помещения с кадастровым номером № являлось ООО «РНЕ ЦЕНТР». Общество, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства обратились в Администрацию Сергиево-Посадского городского округа <адрес> с заявлением о намерении реализовать своё право на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения в собственность. Постановлением Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА между Администрацией и ООО «РНЕ ЦЕНТР» был заключен договор купли продажи арендуемого имущества от 21.11.2022г. №. ДД.ММ.ГГГГ ООО «РНЕ ЦЕНТР» было рекомендовано использовать стиль и цвет с учетом основного фасада здания для организации входной группы и проработать вопрос устройства скатной крыши.
Согласно представленным ГБУ «БТИ <адрес>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № состояло из: служебного помещения площадью 21,90 кв.м.; подсобного помещения вспомогательной площадью 3,2 кв.м., санузла вспомогательной площадью 1,0 кв.м., подсобного помещения вспомогательной площадью 10,5 кв.м.
В силу сведений ЕГРН, нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 186 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «РНЕ ЦЕНТР».
Переход права собственности на нежилое помещение осуществлен на основании договора купли-продажи арендуемого имущества №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Сергиево-Посадским городским округом <адрес> и ООО «РНЕ ЦЕНТР».
Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в УМВД России по Сергиево-Посадскому городскому округу Московской области поступило обращение ФИО2 о противоправных действиях ФИО7 Опрошенная ФИО6 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она пришла в свое помещение, по адресу: <адрес>, и обнаружила, что её ключ от общей двери в её помещение и помещение ООО «РНЕ ЦЕНТР» не подходит, а проход в её помещение завален. В ходе разговора с ФИО7 ФИО2 узнала от неё, что она должна платить за проход.
В ходе проверки опрошенная ФИО7 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она находилась в помещении ООО «РНЕ ЦЕНТР», куда прибыла ФИО2 которая является собственником соседнего помещения. ФИО2 провоцировала конфликт и требовала ключи от общего входа к её и помещению ООО «РНЕ ЦЕНТР». Ключи ФИО2 не были выданы в связи с непредъявлением ей правоустанавливающих документов.
В связи с отсутствием признаков состава преступления в возбуждении уголовного дела отказано.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.
Абзац первый пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.
В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Как следует из пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Как разъяснено в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.
В пункте 9 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
Возражая против применения сроков исковой давности, истец ссылается на факт того, что право собственности за ответчиком было зарегистрировано в ноябре 2022 года, иск подан в суд в январе 2025 года, следовательно, общий срок исковой давности пропущен не был.
Учитывая предмет и основания иска и поскольку истцом не заявлены требования об истребовании из чужого незаконного владения, судом отвергаются возражения стороны истца относительно неприменения сроков исковой давности, поскольку заявленные требования о признании права общей долевой собственности собственником помещений многоквартирного дома на нежилое помещение площадью 8,9 кв.м. могли быть заявлены стороной истца в пределах установленного срока исковой давности с момента признания права собственности истца на помещение в <адрес>, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений на основании распоряжения главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О приватизации муниципального имущества» с администрацией в 2009 году ФИО2 знала о том, что спорное нежилое помещение изначально предназначено для обслуживания двух помещений в здании.
При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым применить срок исковой давности, заявленный ответчиком, что в силу ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 г.).
Учитывая, что право собственности ответчика на нежилое помещение площадью 8,9 кв.м. возникло на основании договора купли продажи, факт перехода права собственности зарегистрирован в ЕГРН, истец не владела спорным нежилым помещением, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
При изучении технических паспортов, представленных стороной истца документов, а также с учетом пояснений истца, с судом установлено, что фактически спорное помещение, а именно входная группа, не являлась общим имуществом многоквартирного дома, на балансе и обслуживании управляющей компании не состояло. Все работы по возведению и обслуживанию указанного помещения выполнялись правопредшественниками ответчика и являлись единым комплексом нежилых помещений, которые являлись собственностью администрации. При заключении договора купли-продажи нежилых помещений на основании распоряжения главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О приватизации муниципального имущества» с администрацией в 2009 году ФИО2 не воспользовалась своим правом на приватизацию в том числе и спорного помещения. Проведя анализ договоров аренды нежилых помещений, суд пришел к выводу, что ФИО2 воспользовалась правом на приватизацию ровно той площади помещений, которую занимала на основании договоров аренды предыдущих лет.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец фактически заявляет об отсутствии свободного доступа в помещение ответчика, через которое осуществляется доступ в помещение истца. Регистрация права собственности на спорный объект недвижимости явилось волеизъявлением ответчика и Администрации на отчуждение недвижимого имущества, выразившееся в заключенном договоре купли продажи арендуемого имущества от 21.11.2022г. №. ДД.ММ.ГГГГ, сведений об оспаривании которого суду не представлено, ввиду чего оснований для удовлетворения требований в данной части у суда не имеется. Согласно выписки о переходе прав на объект недвижимости с кадастровым номером №, право собственности на указанный объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за Муниципальным образованием «Сергиево-Посадский муниципальный район <адрес>», затем на основании передаточного акта имущества, данный объект передан в собственность вновь образованного в его составе городского поселения Сергиев Посад, а затем перешло в собственность Сергиево-Посадского городского округа. Таким образом всегда находилось в муниципальной собственности, право которого не оспаривалось. Ответчик, также как и истец, воспользовался своим правом на выкуп арендованного имущества. Сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. В данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании права отсутствующим, как производные от указанных требования о восстановлении напольного покрытия подлежат отклонению.
Руководствуясь ст.ст. 56, 67, 167, 94-98 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ООО «РНЕ Центр» о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, обязании восстановить напольное покрытие, взыскании судебных расходов - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления в окончательном виде.
Судья А.А. Козлова
Решение в окончательном виде изготовлено 11.06.2025 года.
Судья А.А. Козлова