Решение по делу № 2-836/2025 от 03.09.2025 - о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств.

Петровский районный суд (Ставропольский край)

Категория дела О продаже с публичных торгов жилого помещения Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец администрация Петровского муниципального округа Ставропольского края обратился в суд с иском к <ФИО> о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <ФИО> является собственником ... по адресу: ..., площадью --- кв.м.

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах, при отсутствии возражений со стороны представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования администрации Петровского муниципального округа Ставропольского края к <ФИО> о принятии решения о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения квартиры, площадью 50,8

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-836/2025

УИД 26RS0028-01-2025-001274-10

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 сентября 2025 года г.Светлоград

Петровский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи – Ромась О.В.,

при секретаре – Портянко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Петровского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация Петровского муниципального округа Ставропольского края обратился в суд с иском к ФИО2 о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств.

В обоснование поданного иска, истцом указано, что 03 марта 2025 года вх. --- в администрацию округа управлением Ставропольского края - государственной жилищной инспекции (УСК-ГЖИ) направлен акт выезда государственного инспектора от 28 января 2025 г., содержащий информацию о выявлении следующих признаков перепланировки и переустройства ... многоквартирном доме по адресу: ...:

- из помещения коридора, расположенного после входа в квартиру произведено устройство дополнительного дверного проема, ведущего в жилую комнату;

- дверной проем из помещения жилой комнаты в помещение кухни заложен и возведен новый дверной проем на перегородке параллельной лестничной клетке;

- произведено устройство помещения санитарного узла (за счет площади жилой комнаты) и установка санитарных приборов (ванная, унитаз) между помещениями коридора, расположенного после входа в квартиру и помещением кухни, путем возведения перегородки;

- дверной проем из помещения жилой комнаты --- в жилую комнату --- заложен;

- произведено устройство дверного проема в жилую комнату --- из помещения коридора, расположенного между жилыми комнатами;

- в помещении коридора, расположенного между жилыми комнатами произведено устройство гардеробной путем возведения перегородки с дверным проемом;

- в помещении жилой комнаты --- произведен демонтаж шкафа путем сноса перегородок.

Сведения о жилом помещении квартиры площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ..., принадлежащем на праве собственности ФИО2, были внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании материалов технической инвентаризации (инвентарный ---).

Пунктом 6 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» определено, что к полномочиям органа местного самоуправления муниципального округа относится, в том числе, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

К полномочиям органов местного самоуправления, закрепленных статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ), отнесено осуществление муниципального жилищного контроля, предметом которого является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 - 12 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса, исключительно в отношении муниципального жилищного фонда - совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.3 ч.2 ст.19 Жилищного кодекса).

Соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, в том числе, требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме, является предметом государственного жилищного надзора (пункт 1 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса).

Порядок переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлен Жилищным кодексом, частью 1 статьи 26 которого установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса).

Учитывая, что ФИО2 не обращалась в администрацию округа с заявлением о согласовании проведения перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса, по результатам рассмотрения акта выезда государственного инспектора от 28 января 2025 г. администрацией округа направлено ФИО2 заказным письмом с уведомлением о вручении предписание о приведении самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние от 03 марта 2025 --- (далее – предписание), которое не было ей получено.

Согласно предписанию, ФИО2 имела право в течение трех месяцев с момента получения предписания привести в прежнее состояние самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение, расположенное по адресу (местоположение): ... по окончании работ по приведению самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние уведомить в течение десяти дней письменно в произвольной форме администрацию округа.

Истец указывает, что до настоящего времени ответчиком предписание о приведении самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние от 03 марта 2025 --- не исполнено.

Необходимость осуществления полномочий органа, осуществляющего согласование, по обращению в суд с иском к собственнику помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, о продаже такого помещения с публичных торгов в строгом соответствии с законом и при соблюдении установленного нормативно-правового порядка непосредственно обусловлена приоритетом защиты прав человека и гражданина, закрепленных статьей 35 Конституции Российской Федерации, в не зависимости от получения (не получения) предписания о приведении спорных помещений в первоначальное состояние и реальной возможности для его исполнения в разумный срок или оспаривания.

В соответствии с ч.2, 3, п.1 ч.5 ст.29 Жилищного кодекса самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не было приведено в прежнее состояние в указанный в ч.3 ст.29 Жилищного кодекса срок, установленный уполномоченным органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.

На основании вышеизложенного истец просит суд принять в отношении ФИО3 решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения квартиры площадью 50,8 кв.м., с кадастровым номером 26:08:040309:139, по адресу (местоположение): ..., с выплатой ФИО3 вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника вышеуказанного помещения обязанности по приведению в прежнее состояние жилого помещения квартиры площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ....

В судебное заседание представитель истца администрации Петровского муниципального округа ... ФИО1 не явилась, в суде поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, поддержав исковые требования по имеющемся материалам дела.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением, по адресу регистрации: ... однако, заказное письмо возвращено в адрес суда из-за истечения срока хранения.

Согласно п.63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, суд признает, что принятые меры по извещению ответчика о времени и месте судебного заседания являются исчерпывающими и достаточными.

Изучив письменные доказательства в совокупности, суд находит исковые требования по делу подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Указанным конституционным положениям корреспондируют правовые нормы, закрепленные в Конвенции о защите прав человека и основных свобод, предусматривающие, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Также одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, ГК РФ) содержится исчерпывающий перечень таких случаев.

Предоставляя собственникам жилых помещений правомочия по владению, пользованию и распоряжению самими жилищами (пункт 1 статьи 30 Жилищного кодекса), законодатель исходит из недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса). Когда поведение собственников жилых помещений противоречит характеризуемому принципу (несмотря на предупреждение и принятие к ним компетентными органами административных мер, собственники продолжают, нарушают права и законные интересы соседей либо безхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская, их разрушение), суд может принять решение о лишении собственников жилья.

Статьей 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Глава 4 Жилищного кодекса регулирует вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений.В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ, - переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч.2 ст.26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 данного кодекса (ч.1 ст.29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст.29 ЖК РФ).

Кроме того, предписание органа, осуществляющего согласование, призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 является собственником ... по адресу: ..., площадью --- кв.м.

*** вх. --- в администрацию округа управлением ... - государственной жилищной инспекцией направлен акт выезда государственного инспектора от ***, содержащий информацию о выявлении следующих признаков перепланировки и переустройства ... многоквартирном доме по адресу: ...:

- дверной проем из помещения жилой комнаты --- в жилую комнату --- заложен;

- в помещении жилой комнаты --- произведен демонтаж шкафа путем сноса перегородок.

Сведения о жилом помещении - квартире площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ..., принадлежащем на праве собственности ФИО2, были внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании материалов технической инвентаризации (инвентарный ---).

К полномочиям органов местного самоуправления, закрепленных статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), отнесено осуществление муниципального жилищного контроля, предметом которого является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 - 12 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса, исключительно в отношении муниципального жилищного фонда - совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.3 ч.2 ст.19 Жилищного кодекса). Порядок переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлен Жилищным кодексом, частью 1 статьи 26 которого установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Учитывая, что ФИО2 не обращалась в администрацию Петровского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о согласовании проведения перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса, по результатам рассмотрения акта выезда государственного инспектора от 28 января 2025 г. администрацией округа направлено ФИО2 заказным письмом с уведомлением о вручении предписание от *** --- с требованием о необходимости приведении самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние, с разъяснением о возможности обращения администрации округа в суд с иском о продаже данного жилого помещения с публичных торгов с выплатой ответчице вырученных от продажи квартиры денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения в случае невыполнения данных действий, которое не было последней получено.

Т.е., ФИО2 имела право в течение трех месяцев с момента получения предписания привести в прежнее состояние самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение, расположенное по адресу (местоположение): ..., и по окончании работ по приведению самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения в прежнее состояние уведомить в течение десяти дней письменно в произвольной форме администрацию округа.

Из положений пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса, главы 4 Жилищного кодекса (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме) в их взаимосвязи следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.

В пункте 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023, указано «…Из положений пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Жилищного кодекса (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме) в их взаимосвязи следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 сентября 2021 года № 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

С учетом того, что ответчицей, в установленный предписанием срок не было предпринято мер, направленных на приведение квартиры в прежнее состояние, и существующая в квартире ответчицы перепланировка (переустройство) нарушает права и законные интересы соседей, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований администрации Петровского муниципального округа.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Петровского муниципального округа Ставропольского края к ФИО3 о принятии решения о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения квартиры, площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером 26:08:040309:139, по адресу (местоположение): ..., с выплатой ФИО3 вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника вышеуказанного помещения обязанности по приведению в прежнее состояние жилого помещения квартиры площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ..., – удовлетворить.

Реализовать путем продажи с публичных торгов самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение квартиры, площадью 50,8 кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ..., с выплатой ФИО3 вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника вышеуказанного помещения обязанности по приведению в прежнее состояние жилого помещения квартиры площадью --- кв.м, с кадастровым номером ---, по адресу (местоположение): ....

В соответствии с положениями, предусмотренными ст.237 ГПК РФ ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ромась О.В.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →